나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6638 [2] 경상남도 김해시 진례면 고모리 OOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영 · 평가일 2024.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진례면 고모리 소재 "김해테크노밸리 일반산업단지"내에 위치하며,
주위는 공장 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 1층 101호 外 18개호로서,

외벽 : 대리석 및 치장타일 등 마감,
내벽 : 인테리어 등 마감,
창호 : 강화유리샤시 임.

이용상태

1)본건1 : 한개호를 둘로 나누어서 커피전문점 및 공실상태 임.
2)본건2 : 공실상태임.
3)본건3 : 중개사무소로 이용중임.
4)본건4-6 : 공실상태임.
5)본건7 : 사무실 등으로 이용중임.
6)본건8,9 : 2개호를 벽체없이 골프연습장 등으로 이용중임.
7)본건10 : 골프연습장 등으로 이용중임.
8)본건11-18 : 오피스텔로 이용중임.
9)본건19 : 사무실 등으로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복4차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 지구단위계획구역(2016-03-17),
중로1류(폭 20m-25m)(중로 1-12)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건1은 현재 한개호를 둘로 나누어서 커피전문점 및 공실상태로 이용중이며,
본건8,9는 두개호를 구분벽체 없이 함께 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2024타경6638 (2)

소재지: 경상남도 김해시 진례면 고모리 1576-9 1층 102호

용도: 근린상가

감정가: 528,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 37.51㎡ (약 11.35평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 108.00㎡ (약 32.67평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각대상

토지/건물 일괄 매각

1.4. 건축물 정보

준공년도: 2019년 11월 28일 (사용승인일 기준)

총 층수: 지하 1층, 지상 6층

총 호수: 19호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

주 용도: 제1종근린생활시설

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당 사항 없음

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 김해시 진례면 고모리 소재 "김해테크노밸리 일반산업단지" 내에 위치하며, 주위는 공장 및 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물 남측으로 왕복 4차선 포장도로가 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 지구단위계획구역 (2016-03-17)

* 도로: 중로1류 (폭 20m-25m) (중로 1-12) 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 일반산업단지

2.5. 주변 시설

김해테크노밸리 일반산업단지 내에 위치하여 산업단지 내 기업체 근로자를 위한 근린생활시설이 형성되어 있습니다. 산업단지 내에는 축구장, 산책로 등 일부 편의시설이 조성되어 있으며, 주변 지역은 공장 및 상업 시설이 혼재되어 있습니다. 조사된 바에 따르면, 본건 소재지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 김선재 (2019-12-05)

* 말소기준권리: 근저당권 (부산경남화훼원예농업협동조합, 2019-12-05, 4,200,000,000원)

* 기타 등기 내역:

* 근저당권 (부경원예농업협동조합, 2021-05-24, 780,000,000원) - 말소

* 근저당권 (김임숙, 2021-11-09, 390,000,000원) - 말소

* 압류 (김해시, 2023-11-10) - 말소

* 압류 (김해세무서장, 2024-01-16) - 말소

* 가압류 (장유농업협동조합, 2024-02-26, 5,399,993원) - 말소

* 임의경매개시결정 (부경원예농업협동조합, 2024-10-18, 4,308,214,541원) - 말소

* 등기부채권 총액: 5,375,399,993원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없습니다. (지상권 개요란이 비어 있음)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임

임차인 중 대항력은 있으나 보증금 또는 차임이 미상인 경우가 있을 수 있으며, 이러한 경우 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 단지 내 위치 및 특성

본건은 김해테크노밸리 일반산업단지 내에 위치한 집합건물(근린상가)로, 제1종근린생활시설로 분류되어 있습니다.

4.2. 건물 내 이용 상태 (1층 102호)

해당 물건(102호)은 1개 호실을 둘로 나누어 커피전문점 및 공실 상태로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

4.3. 주변 상권 환경

주변에 다수의 공장과 일반산업단지가 있어, 산업단지 근로자들을 대상으로 하는 업종이 활성화될 가능성이 있습니다. 근린생활시설로서의 기본적인 수요는 존재할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 김해테크노밸리 일반산업단지 내에는 자전거 도로, 태양광 발전 설비 등이 설치되어 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변에는 공장 및 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 산업단지 인근 지역은 향후 주거, 상업, 문화 시설 확충을 통해 신흥 주거 중심지로 발전할 잠재력이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 처리 결과에 따라 추가적인 변동이 발생할 가능성이 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 현재 점유자와의 관계 및 계약 조건 등을 명확히 확인해야 합니다. 인수 보증금은 없으나, 점유 여부 및 명도 절차에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액이 감정가 대비 현저히 높아 채권 총액이 매우 큰 상황입니다.

* 건물 내부 일부 호실은 두 개 호실을 합쳐서 사용하거나, 한 호실을 분할하여 사용하는 등 공부상 현황과 이용 현황 간 차이가 있어, 인수 후 내부 구조 변경 등에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해테크노밸리 일반산업단지 내에 위치한 근린상가로, 편리한 교통과 일반적인 주위 환경을 갖추고 있습니다. 건물은 비교적 신축(2019년 준공)이며, 제1종근린생활시설로 용도가 지정되어 있습니다. 다만, 공동담보 물건이며 임대 관계가 불확실하고, 채권 총액이 감정가보다 월등히 높아 권리 관계 및 명도 과정에서 주의가 요구됩니다. 내부 이용 현황과 공부상 현황의 차이점도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 내 위치하여 배후 수요(산업단지 근로자) 확보가 용이합니다.

* 1층 근린상가로서 업종 선택의 폭이 넓습니다.

* 비교적 신축 건물에 해당합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 현재 시세, 주변 상권의 잠재력, 건물의 상태, 권리 관계의 복잡성, 명도 가능성 및 소요 시간, 그리고 향후 시장 전망 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 임대 관계 미상 및 채권 총액 규모와 같은 잠재적 리스크 요인을 면밀히 분석하고, 낙찰 후 예상되는 부대 비용(명도 비용, 수리 비용 등)을 감안하여 신중하게 산정해야 합니다. 본 보고서에서 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 현장 방문 조사 및 추가적인 시장 조사를 통해 상세한 분석을 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.