나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6638 [5] 경상남도 김해시 진례면 고모리 OOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영 · 평가일 2024.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진례면 고모리 소재 "김해테크노밸리 일반산업단지"내에 위치하며,
주위는 공장 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 1층 101호 外 18개호로서,

외벽 : 대리석 및 치장타일 등 마감,
내벽 : 인테리어 등 마감,
창호 : 강화유리샤시 임.

이용상태

1)본건1 : 한개호를 둘로 나누어서 커피전문점 및 공실상태 임.
2)본건2 : 공실상태임.
3)본건3 : 중개사무소로 이용중임.
4)본건4-6 : 공실상태임.
5)본건7 : 사무실 등으로 이용중임.
6)본건8,9 : 2개호를 벽체없이 골프연습장 등으로 이용중임.
7)본건10 : 골프연습장 등으로 이용중임.
8)본건11-18 : 오피스텔로 이용중임.
9)본건19 : 사무실 등으로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복4차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 지구단위계획구역(2016-03-17),
중로1류(폭 20m-25m)(중로 1-12)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건1은 현재 한개호를 둘로 나누어서 커피전문점 및 공실상태로 이용중이며,
본건8,9는 두개호를 구분벽체 없이 함께 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2024타경6638 (5)

소재지: 경상남도 김해시 테크노밸리로 25-8 (진례면 고모리) 2층202호

용도: 근린상가

감정가: 262,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 공동담보

1.2. 건물 정보

건물명칭: (확인 불가, 제1종근린생활시설)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 1개호

건물 연면적: 3047.35㎡ (약 922.12평)

건축 허가일: 2017-07-28

사용 승인일: 2019-11-28

해당 호수: 2층 202호

해당 호수 면적: 120.96㎡ (약 36.60평)

해당 호수 토지 지분 면적: 42.01㎡ (약 12.71평)

전체 호수: 19개호

1.3. 토지 정보

토지 면적: 42.01㎡ (약 12.71평)

토지 지분 면적: 42.01439800457305㎡ (약 12.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 김해시 진례면 고모리 소재 "김해테크노밸리 일반산업단지" 내에 위치합니다.

주위는 공장 및 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

김해테크노밸리 일반산업단지는 2011년부터 조성되어 2017년 사업 기간이 완료되었으며, 약 387개사의 입주업체를 유치한 것으로 파악됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

남측으로 왕복 4차선 포장도로가 접해 있습니다.

김해테크노밸리 일반산업단지는 남해고속도로 진례IC와 가깝고, 김해시의 주요 도로망과 연결되어 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 일반산업단지 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (권리분석)

등기부상 소유권 보존은 김선재 명의로 되어 있습니다.

말소기준권리는 2019년 12월 5일 접수된 부산경남화훼원예농업협동조합의 근저당(42억 2천만원)입니다.

이후 부경원예농업협동조합, 김임숙 명의의 근저당이 설정되었으며, 이후 2024년 10월 18일 부경원예농업협동조합의 임의경매 개시 결정이 등기되었습니다.

전체 등기부채권 총액은 5,370,000,000원입니다.

모든 권리는 임의경매로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계는 미상으로 확인되어 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"라고 기재되어 있으나, 비고란에 내용이 없어 정확한 확인이 필요합니다. 일반적으로 임의경매는 모든 권리를 소멸시키므로 큰 영향은 없을 것으로 예상되나, 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건은 김해테크노밸리 일반산업단지 내에 위치하여 산업단지 종사자 및 배후 수요를 기반으로 하는 상권입니다.

주변에 공장 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

산업단지 내에는 약 895개 업체와 1만 4천여 명의 종사자가 근무하고 있어 직주근접 배후수요가 풍부한 것으로 평가됩니다.

4.2. 업종 분석

건물 내 여러 호실이 다양한 용도로 이용 중입니다.

현재 커피전문점, 공실, 중개사무소, 사무실, 골프연습장, 오피스텔 등으로 활용되고 있습니다.

본건(202호)은 커피전문점 또는 공실 상태로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

산업단지 내 위치한 관계로, 주변의 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다.

해당 산업단지 내 자체적인 편의시설 또는 인근 상업시설의 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

김해테크노밸리 일반산업단지는 향후 스포츠·레저·문화 시설 등이 포함된 복합도시로 개발될 계획이 있어 잠재적 편의시설 확충이 기대됩니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근성은 양호하며, 남측 왕복 4차선 도로와 접해 있어 접근이 용이합니다.

대중교통 이용 편의성은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

본건 외 다수의 호실이 공실 상태로 파악되어, 건물 전체의 공실률이 높을 수 있습니다.

이는 건물 관리비 부담 및 가치 하락으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

본건 1)호는 한 개 호를 둘로 나누어 사용 중이며, 8)9)호는 두 개 호를 구분 없이 함께 사용 중입니다.

이는 추후 원상 복구 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 임대관계 불확실성

임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다.

만약 임차인이 존재하고 대항력이 있다면, 명도 과정에서 분쟁이 발생할 소지가 있습니다.

6.4. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 여러 채권과 담보가 얽혀 있어 경매 절차 진행 및 명도 시 복잡성이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

김해테크노밸리 일반산업단지 내에 위치한 근린상가 물건입니다.

산업단지 배후 수요를 기대할 수 있으나, 다수의 공실, 공부와의 차이, 불분명한 임대 관계 등 여러 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

막대한 채권 총액과 공동담보 물건이라는 점을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 김해테크노밸리 산업단지의 개발 및 활성화에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

* 현재 다수의 공실이 있는 점은 향후 정상화 시 임대 수익 증대의 기회가 될 수 있습니다.

* 2층 상가로서, 업종 선택 및 마케팅 전략 수립이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 임차인 보증금이 없으므로, 낙찰가의 100%가 본건에 대한 총 부담액이 됩니다.

감정가는 262,000,000원이나, 등기부채권 총액(53억 7천만원)이 감정가를 훨씬 초과하며 공동담보 물건이라는 점, 그리고 앞서 언급된 리스크들을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사와 시장 상황을 면밀히 분석하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

구체적인 최적 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사를 통한 임대 시세 파악 및 향후 공실 해소 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.