나이스옥션 법원경매 창원 2024타경8092 [1] 경상남도 김해시 대청동 317-1 대암월드피아 7층701호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 롯데마트 남동측 인근에 위치하는 대암월드피아 제7층 701호, 702호, 703호로서 부근은 중심상업지역내 상가밀집지대로서 주위환경 보통시 됨.

교통상황

차량출입 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스래브지붕 지하3층 지상12층 건물내 7층 701호, 702호, 703호로서
외벽: 화강석붙임 및 몰탈위 페인팅
내벽 및 천정: 목재 및 타일 인테리어 마감, 벽지 외(안마시술소(폐업), 퓨전노래주점)
바닥: 타일 마감 등
창호: 샷시 이중창임.

이용상태

701호: 안마시술소 (폐업), 일부 퓨전노래주점으로 이용중임.
702호, 703호: '북치고장구치고' 퓨전노래주점으로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 남동측으로 약 20미터, 북서측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대청동 317-1 :도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(장유지구), 지구단위계획구역(중심상업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

701호(안마시술소)는 폐업한 상태로 임대중이며, 701호 일부, 702호 및 703호는 '북치고장구치고' 퓨전노래주점으로 임대중인 것으로 탐문조사되나 상세한 임대내역은 미상임.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 창원지방법원 2024타경8092 (1)

소재지: 경상남도 김해시 대청동 317-1 대암월드피아 7층 701호

용도: 제2종근린생활시설 (안마시술소, 위락시설)

감정가: 1,402,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진영농업협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적: 132.19㎡ (약 39.98평)

건물면적: 869.32㎡ (약 262.98평)

1.3. 건물 상세

건물 구조: 철근콘크리트조 평스래브지붕 지하3층 지상12층 건물

주요 용도: 제2종근린생활시설 (안마시술소/위락시설)

접합 도로: 남서측 및 남동측 약 20미터, 북서측 약 10미터 폭 도로

1.4. 토지 이용 계획

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(장유지구), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 롯데마트 남동측 인근에 위치하며, 중심상업지역 내 상가 밀집지대에 속해 있어 주변 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 현황

건물은 남서측 및 남동측으로 약 20미터, 북서측으로 약 10미터 폭의 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부 상 다수의 근저당, 가압류, 임의경매 등기 등이 설정되어 있습니다.

3.2. 말소 기준 권리

농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (2012년 7월 10일 접수)

3.3. 총 채권 금액

등기부 채권 총액은 1,084,245,496원입니다.

3.4. 인수되는 권리

본 물건은 일괄매각으로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 300,000원

전입/사업일자: 2023-08-18

대항력: 없음

* 임차인: 천

보증금: 50,000,000원

차임: 3,000,000원

전입/사업일자: 2024-07-12

대항력: 없음

3.6. 인수 보증금

상기 임차인들은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

해당 물건은 김해시 중심상업지역 내 상가 밀집 지대에 위치하며, 롯데마트 인근으로 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 현재 이용 현황

701호는 안마시술소(폐업)로 이용되었으며, 현재 일부는 퓨전노래주점으로 이용 중입니다. 702호와 703호는 '북치고장구치고'라는 상호의 퓨전노래주점으로 이용 중입니다.

4.3. 잠재적 업종

제2종근린생활시설, 위락시설 용도로 등록되어 있어, 다양한 상업 시설로의 전환이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑/마트: 롯데마트가 인접해 있어 편리한 쇼핑이 가능합니다.

* 대중교통: 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이합니다.

5.2. 기타 주변 정보

건물 용도상 안마시술소, 위락시설 등이 포함되어 있으나, 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화 및 관리

본 물건은 철근콘크리트조 건물로 구조 자체는 견고하나, 내부 마감재(타일, 벽지 등)의 노후화나 상가 특성상 발생하는 소음, 이용자 관련 문제 등이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공실 및 임대 리스크

현재 안마시술소는 폐업 상태이며, 노래주점 등 일부 업종은 영업 중이나 임대차 계약의 상세 내역이 불분명합니다. 향후 공실 발생 가능성 및 임대 수익 확보에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 업종 제한 및 규제

중심상업지역임에도 불구하고, 용도 지역 내 일부 업종(예: 위락시설)에 대한 규제 또는 민원 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 중심상업지역 내 롯데마트 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 3개 호실 일괄매각으로 규모 있는 상가 운영이 가능합니다. 권리분석상 인수되는 부담은 없으나, 현재 영업 중인 업종 및 폐업된 업종의 특성을 고려할 때, 향후 임대 관리 및 업종 전환 시 발생할 수 있는 리스크에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 김해시 중심상업지역 내 롯데마트 인접으로 풍부한 배후수요와 높은 유동인구를 확보할 수 있습니다.

* 상업시설 밀집지역: 주변 상권 활성화 가능성이 높으며, 안정적인 임대 수익 창출 기대 가능합니다.

* 다양한 활용 가능성: 제2종근린생활시설 및 위락시설 용도로 다양한 업종 전환 및 사업 확장이 유리합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 감정가 1,402,000,000원을 기준으로 향후 시장 상황, 물건의 정확한 상태, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.