나이스옥션 법원경매 포항 2024타경35464 [1] 경상북도 포항시 남구 연일읍 자명리 177-26 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.03.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 자명리 소재 ""한숲전원마을"" 동측 인근에 위치하며, 주위일대는 전원주택단지 내 단독주택, 마을인근 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호 1) ~ 17) : 본건 및 인근까지 제반차량 접근이 가능하며, 제반교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1) : 부정형 토지로서, 남하향 완경사지이며, 현황 ""도로"" 로 이용중임.
기호 2) : 사다리형 토지로서, 토목공사 완료되어 대체로 평탄하며, ""잡종지(건축허가 득한토지)"" 로 이용중임.
기호 3) : 부정형 토지로서, 남하향 완경사지이며, ""도로"" 로 이용중임.
기호 4) : 부정형 토지로서, 남동하향 완경사지이며, ""자연림"" 으로 이용중임.
기호 5) : 사다리형 토지로서, 동하향 완경사지이며, ""자연림"" 으로 이용중임.
기호 6) : 사다리형 토지로서, 일부 동하향 완경사, 일부 서하향 완경사지이며, ""자연림"" 으로 이용중임.
기호 7) : 부정형 토지로서, 일부 동하향 완경사지, 일부 평탄하며, 현황 ""도로"" 로 이용중임.
기호 8), 11), 12), 13), 15), 16), 17) : 사다리형 토지로서, 토목공사 완료되어 대체로 평탄하며, ""주거용 건부지"" 로 이용중임.
기호 9) : 사다리형에 가까운 토지로서, 토목공사 완료되어 대체로 평탄하며, ""주거용 건부지"" 로 이용중임.
기호 10), 14) : 부정형 토지로서, 토목공사 완료되어 대체로 평탄하며, ""주거용 건부지"" 로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1), 3) : 남측 및 북측으로 폭 약 6M의 포장도로에 각각 접하며, 본건 자체가 폭 약 6M포장도로의 일부임.
기호 2) : 북측 및 동측으로 폭 약 6M의 포장도로에 각각 접함.
기호 4) : 동측으로 폭 약 4~5M의 비포장도로에 접함.
기호 5) : 지적도상 맹지이나, 동측 및 북측 인접필지를 경유하여 도보로 접근가능함.
기호 6), 9), 12), 14), 15) : 동측으로 폭 약 6M의 포장도로에 접함.
기호 7) : 남측으로 폭 약 6M의 포장도로에 접하며, 본건 자체가 폭 약 6M 포장도로의 일부임.
기호 8), 16) : 남측으로 폭 약 6M 포장도로에 접함.
기호 10): 서측으로 폭 약 6M 포장도로에 접함.
기호 11) : 서측 및 남측 및 동측으로 남측으로 폭 약 6M 포장도로에 각각 접함.
기호 13) : 북측 및 동측으로 남측으로 폭 약 6M 포장도로에 각각 접함.
기호 17) : 동측 및 남측으로 남측으로 폭 약 6M 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) ~ 3), 5) ~ 17) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역(수도법 제7조의 2)<수도법>
기호 4) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소 젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역(수도법 제7조의 2)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 기준시점 현재 기호 1), 2), 3), 7) 토지는 공부상 지목 ""임야"" 로 등재되어 있으나, 실제 기호 1), 3), 7) 현황 ""도로"", 기호 2) 현황 ""잡종지(건축허가 득한토지)"" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 기준시점 현재 기호 2) 토지는 건축허가 득한토지임.
2) 본건 기준시점 현재 기호 2) 지상에 이동 용이한 컨테이너 소재함.
3) 본건 기준시점 현재 기호 10), 11), 16), 17) 지상에 건물등기사항전부증명서상 타인소유로 추정되는 다수의 제시외 건물이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 가) ~ 다), 마) 경량철골구조 샌드위치 판넬지붕 단층 건물로서,
[사용승인일 2024.08.01]
외 벽 : 사이딩 판넬잇기 마감 등,
내 벽 : 판넬잇기 마감 등,
바 닥 : 콘크리트 타설 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

기호 라), 바) 철근 콘크리트구조 아스팔트 싱글지붕 2층 건물로서,
[사용승인일 2024.08.01]
외 벽 : 외장타일붙임 및 드라이비트 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
바 닥 : 강화마루 및 타일붙임 마감 등,
창 호 : 하이새시창 및 강화유리임.

이용상태

기호 가) ~ 바) - 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어 있으며, 기호 라), 바) LPG 가스 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

[별첨 ""지적 및 건물개황도""] 와 같이 제시외 건물 ㉠ ~ ㉥ 소재함.

공부와의 차이

본건 기준시점 현재 기호 라), 바) 건물은 귀 의뢰목록 및 공부상 ""192-9번지"" 에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 실제 분할되어 기호 라) ""192-23 번지"", 기호 바) ""192-25 번지"" 에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 기준시점 현재 제시외 건물 ㉠, ㉣, ㉤, ㉥ 은 공부상 등재된 합법적인 건축물임.
2) 본건 기호 가) ~ 바) 건물은 현장조사시 이해관계인의 부재로 인한 내부구조 및 마감재 확인하지 못하였으며, 이에 대한 사항은 공부(건물등기사항전부증명서 및 일반건축물대장)상의 용도에 따라 일반적인 이용상황을 기준하였으며, 구조변경 및 내부파손 등의 구체적 유무는 확인할 수 없었으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

①일괄매각. 제시외 건물 포함
②목록2- 매각에서 제외되는 이동용이한 컨테이너 소재함.
③목록4,5,6- 입목포함평가
④목록1,2,3,7- 공부상 지목 "임야"이나 실제 1,3,7은 현황 "도로", 2는 현황 "잡종지(건축허가 득한토지)임.
⑤목록17,21,24,25,26,27- 공부상 "192-9"번지에 소재하는 것으로 등재되어 있으나,
목록17. 실제 "192-23"지상 소재
목록21. 실제 "192-25"지상 소재
목록24. 실제 "192-26"지상 소재
목록25. 실제 "192-27"지상 소재
목록26. 실제 "192-21"지상 소재
목록27. 실제 "192-20"지상 소재
⑥목록2,9,11,15,17,19,21,23 현황조사보고서상 이승규가 공사대금 1억6천만원을 위하여 점유하면서 유치권행사중이라고 함.(성립여부는 불분명)(현황조사보고서 참조)
⑦이영민이 공사대금채권 80,600,000원을 위하여 192-9 1동, 192-9 2동, 192-9 4동, 192-9 6동에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함.
⑧정영희가 공사대금채권 55,000,000원을 위하여 192-9 2동, 192-24 3동, 192-9 4동, 192-22 5동, 192-9 6동, 192-19 7동, 192-9 10동에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함.
⑨주식회사 화진개발이 공사대금채권 254,900,000원을 위하여 192-24, 192-22, 192-9, 192-27, 192-19에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함.
⑩김해숙이 공사대금채권 1,017,000,000원을 위하여 192-9 2동, 192-9 4동, 192-9 6동에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함.
⑪주식회사 에이텍종합건설이 공사대금채권 678,344,900원을 위하여 177-26, 192-5, 192-10, 192-11, 192-12, 192-13, 192-14, 192-9, 192-9 10동, 192-19, 192-19 7동, 192-22, 192-22 5동, 192-23, 192-9 6동, 192-24, 192-24 3동, 192-25, 192-9 4동, 192-27, 192-9 2동에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함.
⑫류희경이 공사대금채권 54,700,000원을 위하여 192-9 1동, 192-9 2동, 192-24 3동, 192-9 4동, 192-22 5동, 192-9 6동, 192-19 7동, 192-9 8동에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함.
⑬에코건설개발주식회사로부터 공사대금채권 152,900,000원을 위하여 177-26, 192-5, 192-10, 192-11, 192-12, 192-13, 192-14, 192-9, 192-9 10동, 192-19, 192-19 7동, 192-20, 192-21, 192-22, 192-22 5동, 192-23, 192-9 6동, 192-24, 192-24 3동, 192-25, 192-9 4동, 192-26, 192-27, 192-9 1동, 192-9 2동, 192-9 8동, 192-9 9동에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 자명리 177-26에 소재하는 단독주택입니다.

사건번호: 포항지원 2024타경35464 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 연일읍 자명리 177-26

용도: 단독주택

감정가: 5,393,847,880 원

토지면적: 10,785.00 ㎡ (약 3,262.26 평)

토지지분: 10,785 ㎡ (약 3,262.26 평)

건물면적: 1,231.33 ㎡ (약 372.41 평)

건물지분: 1,231.33 ㎡ (약 372.41 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오OOOOOOO

특이사항: 중복사건, 중복병합사건, 유치권, 공동담보, 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 자명리에 위치하며, "한숲전원마을" 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 전원주택 단지와 함께 농경지 및 임야가 혼재되어 형성되어 있습니다.

교통상황: 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근 지역까지의 교통 사정은 보통 수준입니다.

토지 이용 현황:

* 기호 1, 3, 7: 부정형 토지로서 남하향 완경사지이며, 현황 "도로"로 이용 중입니다. 남측 및 북측으로 폭 약 6M의 포장도로에 접하고 있으며, 본 토지 자체가 도로의 일부를 구성합니다.

* 기호 2: 사다리형 토지로서 토목공사가 완료되어 대체로 평탄하며, 현황 "잡종지(건축허가 득한 토지)"로 이용 중입니다. 북측 및 동측으로 폭 약 6M의 포장도로에 접합니다.

* 기호 4: 부정형 토지로서 남동하향 완경사지이며, 현황 "자연림"으로 이용 중입니다. 동측으로 폭 약 4~5M의 비포장도로에 접합니다.

* 기호 5: 사다리형 토지로서 동하향 완경사지이며, 현황 "자연림"으로 이용 중입니다. 지적도상 맹지이나, 동측 및 북측 인접 필지를 경유하여 도보로 접근 가능합니다.

* 기호 6: 사다리형 토지로서 일부 동하향 완경사, 일부 서하향 완경사지이며, 현황 "자연림"으로 이용 중입니다.

* 기호 8, 11, 12, 13, 15, 16, 17: 사다리형 토지로서 토목공사가 완료되어 대체로 평탄하며, "주거용 건부지"로 이용 중입니다.

* 기호 9: 사다리형에 가까운 토지로서 토목공사가 완료되어 대체로 평탄하며, "주거용 건부지"로 이용 중입니다.

* 기호 10, 14: 부정형 토지로서 토목공사가 완료되어 대체로 평탄하며, "주거용 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건 토지들은 남측, 북측, 동측, 서측으로 폭 4~6M의 포장 또는 비포장도로에 접하고 있으며, 일부 토지는 도로 자체로 이용됩니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 구역), 준보전산지, 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다. 기호 4번 토지는 추가적인 가축사육제한 구역이 적용됩니다.

공부와의 차이: 기호 1, 3, 7번지 토지는 공부상 지목이 "임야"로 등재되어 있으나, 실제 현황은 "도로"로 이용 중입니다. 기호 2번지 토지 또한 공부상 지목은 "임야"이나 실제 현황은 "잡종지(건축허가 득한 토지)"로 이용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

토지 등기부 요약:

* 말소기준권리: 을5 (2021.05.31. 근저당권, 오천농업협동조합, 1,104,000,000원)

* 총 근저당권 금액: 1,104,000,000원 + 936,000,000원 + 600,000,000원 + 260,000,000원 + 280,000,000원 = 3,180,000,000원

* 기타 권리: 주식회사 에이텍종합건설의 지상권설정(을14)이 있으나 말소 예정입니다.

* 경매 개시 결정: 갑18 (2024.09.05. 강제경매) 및 갑19 (2024.09.11. 임의경매)가 등기되어 있습니다.

* 매각 후 소멸: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 갑2 (2024.08.20. 가압류, 오천농업협동조합, 300,000,000원)

* 소유권: 갑1 (소유권보존) 및 갑3 (소유권이전, 김진천) 등기가 존재합니다.

* 기타 권리: 다수의 가처분, 강제경매, 가압류 등이 설정되어 있습니다.

* 총 채권 금액: 300,000,000원(가압류) + 325,456,438원(강제경매) + 258,000,000원(가압류) = 883,456,438원 (건물 등기부 채권 총액 558,000,000원과는 차이가 있어, 실제 총 채권액 확인 필요)

임차인 현황:

* 김 (전입 2022.11.28): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 손 (전입 2023.11.28): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 최 (전입 2024.09.02): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 상기 임차인들은 보증금이 0원으로 신고되었으나 대항력이 있습니다. 실제 보증금 유무 및 금액, 권리 관계는 추가적인 면밀한 확인이 필요하며, 이는 낙찰 후 인수 부담으로 작용할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 포항시 남구 연일읍 자명리의 전원주택 단지 인근에 위치하며, 주변은 농경지 및 임야와 혼재된 지역입니다. 이는 주거 기능에 중점을 둔 입지라고 할 수 있습니다.

부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 오천농업협동조합입니다. 다수의 근저당권과 경매 개시 결정이 등기되어 있어 채권 총액이 상당합니다.

인근 "더테라스22"와 같은 연립주택 단지의 최근 거래 사례(84.59㎡ 기준, 2억 6천만원~3억 9천만원)는 본 물건의 규모와 특성(대형 단독주택 부지, 10,785㎡ 토지)과는 차이가 크므로 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. 본 물건의 감정가 53억 9천만원은 넓은 토지와 여러 채의 건물, 그리고 복합적인 권리 관계를 종합적으로 반영한 것으로 판단됩니다.

전원생활을 선호하는 수요층에게 어필할 수 있는 입지이며, 대규모 부지라는 점에서 개발 잠재력 또한 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 복잡한 권리관계로 인해 시세보다 저렴하게 매입할 가능성도 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 환경: "한숲전원마을" 인근 지역으로, 전반적으로 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 자연 친화적인 생활이 가능합니다.

교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근으로 폭 6M의 도로가 잘 확보되어 있어 차량 통행에 불편함은 없습니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 예상됩니다.

교육: 본 물건이 위치한 자명리 및 인근 지역의 학군 정보에 대한 구체적인 내용은 제공되지 않았습니다. 전원주택 단지의 특성상, 교육 시설과의 접근성이 다소 제한적일 수 있습니다.

편의시설: 현재 제공된 정보만으로는 주변 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)에 대한 상세한 파악이 어렵습니다. 포항시 남구청 등 시의 주요 시설은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 추정됩니다.

혐오시설: 현재까지 조사된 정보 상으로는 본 물건 인근에 혐오시설이 소재한다는 정보는 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 다수의 유치권 신고: 이승규, 이영민, 정영희, 주식회사 화진개발, 김해숙, 주식회사 에이텍종합건설, 류희경, 에코건설개발주식회사 등 다수의 개인 및 법인으로부터 공사대금 채권을 이유로 한 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 낙찰 후 명도 과정에서 상당한 법적 분쟁과 추가적인 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 존재: 김 , 손 , 최 임차인은 보증금이 0원으로 신고되었음에도 불구하고 대항력을 보유하고 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인의 권리를 인수해야 할 가능성이 있음을 의미하며, 실제 보증금 액수 및 기타 권리 관계에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 공부와 현황의 불일치: 기호 1, 3, 7번지 토지는 공부상 지목이 "임야"이나 실제는 "도로"로, 기호 2번지 토지는 "잡종지(건축허가 득한 토지)"로 이용되고 있습니다. 이러한 지목과 현황의 차이는 토지 이용 및 개발 시 제약을 야기할 수 있습니다.

* 건물 소재지 불일치: 일부 건물(17, 21, 24, 25, 26, 27번지)은 공부상 192-9번지에 등재되어 있으나 실제로는 다른 지번(192-23, 192-25 등)에 위치하고 있습니다. 이는 등기사항과 건축물대장, 현황 사이의 차이로 인해 권리 관계가 복잡해질 수 있습니다.

* 중복사건 및 병합사건: 본 건이 중복사건 또는 병합사건으로 진행 중이라는 점은 사건의 복잡성을 시사하며, 권리 관계 및 경매 절차의 이해를 더욱 어렵게 만들 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 목록 2번지에는 매각에서 제외되는 이동용이한 컨테이너가 소재하고 있습니다.

* 건물 상태 미확인: 현장 조사 당시 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 구조 및 마감재, 구조 변경, 내부 파손 여부 등을 정확히 확인할 수 없었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 포항시 남구 자명리에 위치한 대규모 단독주택 단지로, 10,785㎡의 넓은 토지 위에 여러 동의 건물이 건축되어 있습니다. 감정가는 53억 9천만원으로 높게 책정되었으며, 이는 토지의 가치와 건물 연면적, 그리고 잠재적 개발 가능성을 반영한 것으로 보입니다.

입지적으로는 전원생활을 추구하는 수요층에게 매력적일 수 있는 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

그러나 본 물건의 가장 큰 특징은 복잡하고 잠재적 리스크가 매우 높다는 점입니다. 다수의 유치권이 신고되어 있으며, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 명도 과정에서 상당한 법적 분쟁이나 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 보증금이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인들의 존재는 인수 부담을 가중시키는 요인입니다.

더불어 공부상 지목과 현황의 차이, 건물들의 실제 소재지 불일치 등 권리 관계의 복잡성 또한 간과할 수 없습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 철저한 사전 조사와 위험 감수 능력을 갖춘 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 광대한 대지 면적: 10,785㎡에 달하는 넓은 토지는 향후 토지 활용 계획에 있어 큰 장점을 제공합니다. 전원주택 단지 조성, 고급 단독주택 건설 등 다양한 개발 가능성을 열어둡니다.

* 실제 이용 현황의 잠재력: 공부상 지목과 달리 실제 "도로" 및 "건축 허가 득한 토지"로 이용되고 있는 점은, 토지 이용 계획 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 높은 감정가 대비 저가 매수 기회: 복잡한 권리 관계 및 다수의 유치권, 임차인 문제로 인해 실제 경매 과정에서 감정가 대비 상당한 할인율이 적용될 가능성이 있습니다.

* 쾌적한 주거 환경: "한숲전원마을" 인근에 위치하여 자연 친화적이고 조용한 전원생활이 가능한 입지입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 5,393,847,880원입니다. 그러나 다음과 같은 잠재적 위험 요소를 고려해야 합니다.

* 다수의 유치권 신고: 수십억 원에 달하는 유치권 채권이 신고되어 있으며, 이의 성립 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 할 부담이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 0원으로 신고된 임차인들이 있으나 대항력이 있어, 이들의 실제 권리 관계 및 인수 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 명도 관련 비용: 유치권자 및 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 법적 절차, 강제집행 비용, 이사비 등 추가적인 금전적 지출을 예상해야 합니다.

* 공부와 현황의 차이: 토지의 지목 및 건물 소재지 불일치는 법적 검토 및 행정 절차에 복잡성을 더할 수 있습니다.

유사 연립주택(84.59㎡ 기준, 2.6억~3.9억)의 거래가는 본 물건의 규모와 직접 비교하기 어렵습니다. 따라서 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 명시된 위험 요소들을 충분히 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

다수의 유치권과 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담, 그리고 명도 진행 시 소요될 시간과 비용을 감안할 때, 감정가의 50%~70% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 27억 원에서 37억 원 사이로 추정됩니다. 이는 매우 보수적인 추정치이며, 현장 답사, 권리 분석 전문가와의 심층 상담, 관련 법규 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 강력히 권고합니다.

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