나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3689 [2] 경상북도 포항시 남구 대송면 대각리 산66-8 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상북도 포항시 남구 대송면 대각리 소재 ""영일만온천"" 남서측 인근에 위치하며, 주위일대는 일단의 토지구획정리 사업지구로서 성숙도가 낮아 농경지 및 농가주택, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근은 불가능하나, 마을주변에 위치하는 바 임야로서의 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1~3) 공히 부정형지로서 남동측 하향 경사지의 자연림임.

인접 도로상태

임야도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 토
지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>.
기호(2,3): 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 어린이공원(저촉), 가축사
육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보
전산지<산지관리법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 소 유 자 : 제시목록상 소유자는 공유자인 ""노유정""임.
2) 임대관계 : 미상임.
3) 기 타 : 없 음.

물건 비고

①지분매각 ②특별매각조건 있음(공유자우선매수청구권행사 1회 제한) ③맹지임 ④입목포함, 도로,공원 저촉감안평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

포항지원 2025타경3689 (2)

2.2. 소재지

경상북도 포항시 남구 대송면 대각리 산66-8

2.3. 용도

임야

2.4. 감정가

15,133,750원

2.5. 면적

* 총 토지면적: 496.00㎡ (약 150평)

* 매각 토지 지분: 121.0736㎡ (약 36.6평)

2.6. 매각 대상

토지 일부 지분 매각

2.7. 경매 구분

부동산 임의경매

2.8. 채권자

학OOO (개인정보 보호를 위해 일부 마스킹 처리)

2.9. 특이사항

* 지분 매각

* 공유자 우선매수 신고

* 공동 담보

2.10. 주의사항

* 지분 매각

* 특별 매각 조건 있음 (공유자 우선매수청구권 행사 1회 제한)

* 맹지임 (도로에 접해 있지 않아 차량 접근이 불가능함)

* 입목(땅 위의 나무) 포함

* 도로, 공원 저촉 감안 평가 (토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상북도 포항시 남구 대송면 대각리 소재 '영일만온천' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 일단의 토지구획정리 사업지구로, 아직 개발 성숙도가 낮아 농경지, 농가주택, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

3.2. 교통 상황

차량 접근이 불가능한 맹지이며, 마을 주변에 위치하나 임야로서의 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3.3. 형태 및 이용 상태

본건은 부정형의 남동측 하향 경사지에 위치한 자연림입니다.

3.4. 인접 도로 상태

임야도상 맹지입니다.

3.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 기호(1) 토지: 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역, 준보전산지, 토지구획정리사업지구.

* 기호(2,3) 토지: 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 어린이공원(저촉), 가축사육제한구역, 준보전산지, 토지구획정리사업지구.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

* 최초 소유권 이전: 주식회사 청정씨앤씨 (2011.01.24)

* 소유권 일부 이전: 노유정 (2011.01.31)

* 근저당 (말소기준권리): 학산새마을금고 (2015.07.10, 52,000,000원) - 매각으로 소멸 예정

* 근저당: 박석관 (2018.12.17, 110,000,000원) - 매각으로 소멸 예정

* 임의경매 개시 결정: 학산새마을금고 (2025.04.08, 24,335,234원) - 본 경매 사건의 근거

* 총 등기부 채권액: 1,799,000,000원 (모든 권리 합산 추정)

4.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없습니다.

4.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 인수할 임차인은 없는 것으로 보입니다.

5. 상권분석

주변 지역은 '영일만온천' 인근에 위치한 토지구획정리 사업지구로, 농경지와 임야가 주를 이루고 있습니다. 상업지역 비율이 높은 개발 계획이 일부 존재하나, 현재는 개발 성숙도가 낮은 편입니다.

6. 생활정보

구체적인 생활 편의 시설에 대한 정보는 부족하나, 어린이공원 저촉 사항이 있어 일부 공공 시설과의 연관성을 예상할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 맹지: 차량 접근이 불가하여 토지 활용에 심각한 제약이 있습니다.

* 지분 매각: 전체 토지 소유자들과의 협의 및 관계 설정이 필요합니다.

* 공유자 우선매수청구권: 공유자가 우선적으로 매수할 권리를 행사할 수 있으며, 이는 입찰 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 도로 및 공원 저촉: 해당 토지 일부가 도로 및 공원 부지로 계획되어 있어 이용이 제한될 수 있습니다.

* 음식물 쓰레기 처리장 인근 가능성: 대송면 대각리 일원에 음식물 쓰레기 처리장 건설이 추진되고 있어, 해당 시설이 혐오시설로 간주될 경우 지역 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 포항시 남구 대송면 대각리의 임야 일부 지분 매각 건입니다. 맹지라는 치명적인 단점과 지분 매각, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 도로 및 공원 저촉 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 주변 지역은 토지구획정리 사업이 진행 중이나 개발 성숙도가 낮으며, 향후 음식물 쓰레기 처리장 등 잠재적 혐오시설 유치 가능성도 존재합니다.

9. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 기회 (지분 매각으로 인한)

* 향후 지역 개발 및 접근성 개선 시 잠재적 가치 상승 기대

* 공유자 지분 취득을 통한 토지 합병 가능성 (장기적 관점)

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 15,133,750원이나, 매각 대상은 토지 지분(121.0736㎡)입니다. 이에 따른 지분 감정가는 약 3,693,324원으로 추정됩니다. 그러나 맹지, 지분 매각, 도로/공원 저촉 등의 제반 리스크를 고려할 때, 입찰가는 감정가보다 현저히 낮게 책정하는 것이 보수적인 접근입니다. 또한, 채권자의 경매 신청 금액(24,335,234원)이 지분 감정가를 상회하고 있음을 감안해야 합니다.

* 보수적 투자 관점: 2,500,000원 ~ 3,500,000원 범위 내에서 신중한 접근 필요.

* 리스크 감안 및 향후 개발 가능성 고려: 3,500,000원 ~ 5,000,000원 범위 고려 가능 (매우 높은 위험 감수 필요).

* 공유자 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두고, 전략적인 입찰 금액 결정이 중요합니다.

주의: 위 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자, 본건의 잠재적 가치 및 리스크에 대한 개인의 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사와 권리 분석, 전문가와 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.