나이스옥션 법원경매 대구 2024타경125748 [1] 대구광역시 수성구 범어동 179 두산위브더제니스 107동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2024.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범어동 소재 "범어네거리" 북동측 인근에 위치하는 "두산위브더
제니스" 제107동 제4층 제403호 구분건물로서, 부근 일대는 아파트단지, 단독주택, 각종
근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 도시철도2호선(범어역) 및 시내버스 승강
장이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난합니다.

건물의 구조

가)철근콘크리트구조 평지붕 지하5층 - 지상54층건 중 제4층 제403호 구분건물로서,
- 외 벽: 몰탈위페인팅, 외장석재 등 마감,
- 내 벽: 벽지, 타일 등 마감,
- 바 닥: 강화마루, 타일 등 마감,
- 창 호: 시스템 창호 등 입니다.

이용상태

가)아파트로 이용중입니다.

설비내역

가)급·배수설비 및 위생설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 난방설비 등
이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지에 위치하는 부정형의 토지로서 자체지반은 대체로 평탄하게 조성되었으
며, "주상용 건부지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북측, 동측, 서측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 60미터의 포장도로와 각각
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역(
지정용도:주거복합건축물, 용적률:1000,건폐율:80,층수:54), 제1종지구단위계획구역(지
정용도:주거복합건축물,용적률:800,건폐율:80,층수54층), 광로2류(폭 50m-70m)(접합),
소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 중로3
류(폭 12m-15m)(집산도로)(접합), 지하도로(지하공공보도)(접합), 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대구여자고등학교)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(범어초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계:미상입니다.
나.기 타:없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2024타경125748 (1)

* 소재지: 대구광역시 수성구 범어동 179 두산위브더제니스 107동 4층 403호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1,530,000,000원 (15억 3천만원)

* 토지면적: 19.45㎡ (약 5.88평)

* 건물면적: 134.83㎡ (약 40.78평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 해남군

* 감정평가서 요약:

* 위치 및 주위환경: 대구광역시 수성구 범어동 소재 "범어네거리" 북동측 인근 "두산위브더제니스" 107동 4층 403호. 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 형성.

* 교통상황: 차량 접근 용이. 인근 도시철도 2호선(범어역) 및 시내버스 승강장 소재, 교통사정 무난.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하 5층 - 지상 54층 건물 중 제4층 제403호. 외벽: 몰탈위페인팅, 외장석재 등. 내벽: 벽지, 타일 등. 바닥: 강화마루, 타일 등. 창호: 시스템 창호 등.

* 이용상태: 아파트로 이용 중.

* 설비내역: 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지 및 경보, 승강기, 난방 설비 등.

* 토지형상 및 이용상태: 남하향 완경사지의 부정형 토지, 자체 지반 평탄 조성. "주상용 건부지"로 이용 중.

* 인접 도로상태: 단지 북측, 동측, 서측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 60미터 포장도로 접함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역 등.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타참고사항: 임대관계 미상.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 을22 근저당권 (2021년 6월 23일, 1,632,000,000원).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권 (해당 내용 없음).

* 등기부채권 총액: 2,085,596,630원.

* 아파트 정보:

* 아파트명: 두산위브더제니스

* 주소: 대구광역시 수성구 범어동 179

* 사용승인일: 2009년 12월 24일

* 세대수: 1494세대

* 최고층: 54층

* 전용면적: 134.83㎡ (약 40.78평)

* 주차대수합계: 1192대.

* 건축물표제부 요약:

* 총괄표제부: 대구광역시 수성구 범어동 179번지. 주용도 공동주택. 총 주차대수 4206대.

* 표제부: 107동. 최고층 54층, 최저층 5층. 구조 철근콘크리트.

* 전유부: 107동 4층 403호.

2. 입지조건

* 위치: 대구광역시 수성구 범어동 "범어네거리" 북동측 인근에 위치하여 지역 내 핵심 입지를 자랑합니다.

* 주변 환경: 고급 아파트 단지, 단독주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 조화롭게 형성된 주거 환경입니다.

* 교통: 차량으로의 접근이 매우 용이하며, 도시철도 2호선 범어역과 다수의 시내버스 노선이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 건물 단지는 북측, 동측, 서측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 60미터의 포장도로에 잘 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 복합적인 용도 개발이 가능하며, 광로 및 소로에 접하고 있어 도로 접근성이 뛰어납니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을22 근저당권 (2021년 6월 23일, 1,632,000,000원) 입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 날짜에 등기된 모든 후순위 권리(을29 근저당권, 갑10 가압류, 갑11 임의경매, 갑12 압류, 갑13 가압류, 갑14 가압류, 을22-2 ~ 을22-7 근저당권부채권질권설정 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 또한, 선순위 권리 중 말소된 기록(갑5 소유권이전4번신탁등기말소)도 현재는 존재하지 않습니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 기재되어 있으나, 해당 지상권에 대한 구체적인 내용(개요)은 비어 있어 현재로서는 인수되는 권리가 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 관련 내용을 재확인할 필요가 있습니다.

* 임차인 현황: 임차인 현황상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으며, 별도로 파악된 임차인은 없습니다. 이는 임차인이 없거나, 임차인이 있더라도 대항력이나 우선변제권이 없는 경우, 또는 보증금이 미상인 경우를 의미할 수 있습니다.

* 채권 총액: 모든 등기부상 채권 총액은 2,085,596,630원입니다.

4. 상권분석

* 지역 위상: 대구 최고의 부촌으로 알려진 수성구 범어동, 특히 범어네거리 인근에 위치하여 높은 주거 선호도를 보입니다.

* 상업시설: 단지 내외로 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통망: 범어역(2호선)을 중심으로 한 대중교통 접근성과 차량을 이용한 도심 및 외곽 접근성이 우수하여 상업 활동 및 유동인구 유입에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 인프라: 주변에 학교, 병원, 은행, 쇼핑 시설 등 다양한 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거지로서의 가치가 높습니다.

5. 생활정보

* 단지 정보: 두산위브더제니스는 2009년 12월에 사용승인된 아파트로, 총 1494세대로 구성된 대규모 단지입니다. 최고 54층의 고층 아파트로, 현대적인 건축 디자인과 우수한 단지 관리 시스템을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있어 입주민의 편의를 높입니다.

* 주차: 총 1192대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있으며, 특히 지하 주차 공간이 잘 마련되어 있습니다. 전기차 충전 시설도 지하에 116대 설치되어 있습니다.

* 내부 설비: 급배수 및 위생 설비, 소화전, 화재 탐지 및 경보 설비, 승강기, 난방 설비 등이 완비되어 있어 생활이 편리합니다.

* 면적 정보:

* 전용면적: 134.83㎡ (약 40.78평). 이는 본 건물의 내부 사용 면적입니다.

* 분양면적: 제공된 자료에서 '분양면적'에 대한 직접적인 수치는 확인되지 않습니다. 일반적으로 전용면적 외에 공용부분을 포함하는 분양면적은 이보다 넓습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미상 임대관계: 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력이나 보증금 관련 문제는 없는지 추가 확인이 필요합니다. 이는 명도 과정이나 명도 후 예상치 못한 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

* 미소멸 권리: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있습니다. 해당 지상권의 존부 및 내용에 따라 소유권 행사에 제약이 따를 수 있으므로, 반드시 상세 확인이 필요합니다. (현재 관련 내용 없음)

* 명도 부담: 경매 절차 진행 시 낙찰 후 점유자(임차인, 소유자 등)가 있을 경우, 명도 과정에서 시간적, 비용적 부담이 발생할 수 있습니다. (현재 임차인 정보 없음)

7. 종합 의견

* 본 물건은 대구 수성구의 핵심 입지인 범어동에 위치한 두산위브더제니스 아파트로서, 우수한 교통, 생활 편의시설, 학군 등의 이점을 갖추고 있습니다.

* 건물 상태 및 단지 규모 면에서도 양호한 편이며, 감정평가액 대비 최근 시세가 높은 경향을 보여 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

* 다만, 임대관계 미상, 미소멸 권리 가능성 등의 잠재적 리스크 요소를 철저히 분석하고 대비해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 대구 수성구 범어네거리 인근, 명문 학군과 편리한 교통망을 갖춘 핵심 주거지역입니다.

* 명문 브랜드 아파트: 두산위브더제니스는 지역 내에서 인지도와 선호도가 높은 브랜드 아파트입니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정평가액이 최근 실거래가 대비 낮게 책정되어 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 상업시설, 편의시설, 문화시설 등이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 1,530,000,000원 (15억 3천만원)입니다.

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 층수의 아파트들이 17억 9천 5백만원에서 23억 원 사이에 거래되었습니다.

* 해당 물건은 4층으로, 최근 거래된 9층, 10층, 26층의 매물보다 낮은 층임을 감안해야 합니다.

* 따라서, 본건의 현재 시세를 고려할 때, 감정가보다 높게 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가는 1,700,000,000원 (17억원) 내외로 산정해 볼 수 있습니다.

* 이는 임대관계, 명도 상황 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 하며, 입찰 참여 전 시세 변동 추이 및 경쟁 현황을 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.