나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11746 [3] 충청남도 아산시 인주면 문방리 150-9 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로

토지감정요항표

위치 및 주위환경

< 기호1( 밀두리 244-30 ) 위치 > 충청남도 아산시 인주면 밀두리 소재 ""인주성결교회""
남서측 근거리( 또는 ""동우숲마을 다세대주택"" 서측 근거리 )에 위치함.

< 기호2( 밀두리 산17-6 ) 위치 > 충청남도 아산시 인주면 밀두리 소재 ""인주성결교회""
남서측 원거리( 또는 ""동우숲마을 다세대주택"" 남서측 원거리 )에 위치함.

< 기호3( 문방리 150-9 ) 위치 > 충청남도 아산시 인주면 문방리 소재 ""문방1구 노인정""
남동측 근거리에 위치함.

< 주위환경 > 기호1 내지 3 공(共)히,
주위는 ""인주면 소재지 주변 및 마을주변 농경지대 ""이며, 본건들 남측 근거리에는
국내 대표기업중 하나인 ""현대자동차(주) 아산공장""이 입지함.

교통상황

기호2는 비포장 농로( 관습상 도로 )를 경유(經由)해서 농기계 등의 접근이 가능시(視)되나,

기호1 및 기호3은 인접필지들과 연합하여 조성된 '농지 단지' 내의 '구성부분'이어서,
농기계 등의 접근은 곤란시(視)됨.

형태 및 이용상태

< 지적형태 > 지적도면상 형태는 '기호1 내지 3 공히', '사다리꼴'.또는 그에 유사한 형태.

< 지 세 > '기호1 내지 3 공히', '평지'.

< 이용상태 > 기호2 : '전' 기호1 : 답 기호3 : 답
--- 다만, 기호1 및 기호3은 인접필지들과 연합하여 조성된 '농지 단지' 내의 '구성부분'임.
용도지역 변경( 주거지역으로 ) 즈음에 '지적 분할'만 해 놓은 필지의 공유지분이 본건임.

인접 도로상태

기호1 및 기호2 : 지적도면상 '맹지'.
기호3 : 비포장 세로( 차량 및 농기계 접근 불가 )

토지이용계획 및 제한상태

본건기호1 내지 기호3 공히,

< 용도지역 > '도시지역', '제2종 일반주거지역'.

< 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ).

이 밖에, 기호2는 '준보전산지'( 산지관리법 )가 추가됨.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

< 기호1 > 지목( 전 )과 현황( 답 )이 다름.
< 기호2 > 지목( 임야 )과 현황( 전 )이 다름.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

< 기타 > 본건들은 '공유지분'임.

물건 비고

공유자의 우선매수신고는 1회에 한함
비포장 세로(차량 및 농기계 접근 불가)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경11746 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 충청남도 아산시 인주면 문방리 150-9

용도: 답

토지면적: 493.00㎡ (약 149.14평)

토지지분: 493.00㎡ (전체 지분)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 전부 지분 매각 (토지 공유 지분 매각)

1.3. 평가 및 매각 정보

감정가: 59,499,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공유자우선매수신고, 지분매각

주의사항: 공유자의 우선매수신고는 1회에 한함.

특수물건정보: 공유자우선매수신고, 지분매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 인주면 문방리 소재 "문방1구 노인정" 남동측 근거리에 위치합니다. 주위는 "인주면 소재지 주변 및 마을주변 농경지대"이며, 남측 근거리에는 국내 대표 기업 중 하나인 "현대자동차(주) 아산공장"이 입지하고 있습니다.

2.2. 교통상황

기호1, 3 (본건이 해당될 가능성 있음)은 인접 필지들과 연합하여 조성된 '농지 단지' 내의 '구성부분'이어서 차량 및 농기계 접근이 곤란합니다. 기호3은 비포장 세로로 차량 및 농기계 접근이 불가한 상태입니다. 기호2는 비포장 농로를 통해 농기계 접근이 가능하나, 본건과는 직접적인 관련이 적습니다.

서해선 인주역이 북부권에 위치하며, 지역 교통 편의성을 높이고 수도권과의 접근성을 강화하고 있습니다. 또한, 아산만로(623번 지방도) 등 도로망이 있으며, 인근에 평택·당진항이 위치하여 물류 이점을 가집니다.

2.3. 지리적 특성

토지 지적형태는 '사다리꼴' 또는 그에 유사한 형태이며, 지세는 '평지'입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2025-05-19 접수된 이동대 외 2명 신청 강제경매 (채권금액: 45,071,502원).

* 소유권 이전: 주식회사제이더블유부동산투자가 2018-07-27 소유권 이전 등기 완료.

* 지분 소유권 이전: 이미나 씨가 2018-10-02 주식회사제이더블유부동산투자의 지분(493분의 328 중 493분의 99)을 이전받았습니다.

* 강제경매 개시: 2025-05-19 대전지방법원 천안지원에서 이동대 외 2명을 채권자로 하여 강제경매 개시 등기가 경료되었습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 관련 정보는 제공되지 않았으나, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로 조사 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 인근 기업 및 산업단지

본건 남측 근거리에 국내 대표 기업인 현대자동차(주) 아산공장이 위치합니다. 또한, 인주 일반산업단지 3공구 개발이 추진 중이며, 이는 지역 경제 활성화에 기여할 것으로 예상됩니다. 현대자동차 아산공장은 쏘나타, 그랜저 등을 생산하며, 부품 협력업체들이 다수 입주해 있어 충청남도 제조업 생태계에 큰 영향을 미치고 있습니다.

4.2. 개발 계획 및 잠재력

아산시는 인주면을 서해안 시대 핵심 성장 거점으로 육성하기 위한 소통에 나서고 있으며, 서해선 복선 전철 인주역 개통으로 수도권과의 접근성이 강화되고 있습니다. 충남 경제자유구역 지정 신청 절차가 추진 중이며, 인주지구가 차세대 디스플레이 분야의 중점 산업으로 포함되어 있어 지역 발전의 큰 축이 될 것으로 기대됩니다. 또한, '베이밸리' 건설의 핵심 사업으로 아산항 개발 사업과 연계하여 중북권 및 서해안 지역의 물류 거점으로서의 역할 강화가 전망됩니다. 아산시는 현재 20개 도시개발 지구를 동시에 추진하며 '인구 50만 명품 자족도시' 실현에 박차를 가하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의시설

서해선 인주역이 개통하여 대중교통 이용이 편리해졌습니다. 다만, 역 규모가 크지 않고 주차 공간이 제한적일 수 있습니다. 아산만로(623번 지방도) 등 도로 접근성이 있으며, 평택·당진항이 인접해 있어 물류 및 교통 연계성이 좋습니다.

5.2. 주변 시설

본건 인근에 "문방1구 노인정"이 있습니다. 현대자동차 아산공장이 남측 근거리에 위치합니다. 아산만 방조제, 냉정저수지, 아산 공세리성당 등이 인근에 있습니다.

5.3. 교육 및 의료 시설

인주초등학교, 인주중학교, 금성초등학교가 관할 리 내에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 접근성 제한

본건 토지는 농지 단지 내 구성 부분으로, 비포장 세로를 이용하며 차량 및 농기계 접근이 곤란합니다. 이는 토지 이용 및 개발에 있어 큰 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 공유 지분 매각

본건은 토지 지분 매각으로, 공유자 전원의 협의 없이는 단독으로 토지 이용 및 개발이 제한될 수 있습니다. 공유자 우선매수 신고가 있을 수 있으므로 이에 대한 대응 방안을 마련해야 합니다.

6.3. 도시지역 제2종 일반주거지역, 개발 제한

본건 토지는 '도시지역', '제2종 일반주거지역'에 해당하며, '가축사육제한구역'(가축분뇨의관리및이용에관한법률)으로 지정되어 있습니다. 또한, 기호2의 경우 '준보전산지'가 추가됩니다.

6.4. 지목과 현황의 차이

기호1: 지목(전)과 현황(답)이 다름.

기호2: 지목(임야)과 현황(전)이 다름.

기호3: 지목(답)과 현황(답) 일치 (단, 본건은 기호3에 해당).

본건 토지(기호3)는 지목과 현황이 일치하나, '용도지역 변경(주거지역으로) 즈음에 '지적 분할'만 해 놓은 필지의 공유지분'이라는 점에서 향후 개발 계획 수립 시 추가 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 인주면 문방리에 위치한 답(논)으로, 현대자동차 아산공장 인근에 자리하고 있습니다. 토지는 지분 매각 대상이며, 농지단지 내에 속해 있어 차량 및 농기계 접근이 매우 제한적입니다. 또한, 공유물 분할 협의나 매수 시 공유자 우선매수 신고 여부를 반드시 확인해야 하는 점이 중요한 고려사항입니다.

도시지역 내 제2종 일반주거지역으로 용도지역 변경이 이루어진 상태이나, 현재는 농경지로 이용되고 있으며 지목과 현황이 일치합니다.

아산시는 인주면을 중심으로 한 대규모 개발 사업 및 교통망 확충(서해선 인주역 개통 등)을 추진하고 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 하지만, 현재 토지의 낮은 접근성과 공유 지분이라는 특성상 개발 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 현대자동차 아산공장 및 관련 산업단지 배후 지역으로서의 입지적 장점.

* 아산시의 적극적인 도시 개발 계획 및 인주면 지역 발전 잠재력.

* 서해선 인주역 개통으로 인한 교통 접근성 개선 기대.

* 향후 택지 개발 또는 기타 개발 사업 시 지분 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 59,499,000원입니다. 본건은 토지 지분 매각이며, 차량 및 농기계 접근이 어렵다는 점, 공유물 분할 협의의 필요성 등을 고려해야 합니다. 또한, 아산시 인주면의 개발 계획 및 향후 성장 가능성을 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 현장 방문을 통한 실제 접근성, 주변 토지 시세, 공유자들의 토지 이용 계획 등을 면밀히 파악한 후 결정하는 것이 중요합니다. 투자 목적(실거주, 투자용, 개발 목적 등)에 따라 적정 입찰가는 달라질 수 있습니다.

다만, 감정가 59,499,000원을 기준으로, 본건의 제한적인 접근성과 지분 매각이라는 점을 감안할 때, 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 신중한 접근이 요구됩니다.1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경11746 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 충청남도 아산시 인주면 문방리 150-9

용도: 답

토지면적: 493.00㎡ (약 149.14평)

토지지분: 493.00㎡ (전체 지분)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 전부 지분 매각

1.3. 평가 및 매각 정보

감정가: 59,499,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공유자우선매수신고, 지분매각

주의사항: 공유자의 우선매수신고는 1회에 한함.

특수물건정보: 공유자우선매수신고, 지분매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 인주면 문방리 소재 "문방1구 노인정" 남동측 근거리에 위치합니다. 주위는 "인주면 소재지 주변 및 마을주변 농경지대"이며, 남측 근거리에는 "현대자동차(주) 아산공장"이 입지하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 토지는 인접 필지들과 연합하여 조성된 '농지 단지' 내의 '구성부분'으로, 비포장 세로를 이용하지만 차량 및 농기계 접근이 곤란한 상태입니다.

서해선 인주역이 지역 교통 편의성을 높이고 수도권과의 접근성을 강화하고 있습니다. 또한, 아산만로(623번 지방도) 등 도로망이 있으며, 평택·당진항이 인접해 있어 물류 이점을 가집니다.

2.3. 지리적 특성

토지 지적형태는 '사다리꼴' 또는 그에 유사한 형태이며, 지세는 '평지'입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2025년 5월 19일 접수된 이동대 외 2명 신청 강제경매입니다. 소유권 이전은 주식회사제이더블유부동산투자가 2018년 7월 27일 등기 완료하였으며, 이미나 씨가 2018년 10월 2일 주식회사제이더블유부동산투자의 지분 일부를 이전받았습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 관련 정보는 제공되지 않았으나, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로 조사 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 인근 기업 및 산업단지

본건 남측 근거리에 현대자동차(주) 아산공장이 위치하며, 이는 충청남도 제조업 생태계에 큰 영향을 미치고 있습니다. 인주 일반산업단지 3공구 개발도 추진 중으로 지역 경제 활성화가 기대됩니다.

4.2. 개발 계획 및 잠재력

아산시는 인주면을 핵심 성장 거점으로 육성하고 있으며, 서해선 복선 전철 인주역 개통으로 수도권과의 접근성이 향상되었습니다. 충남 경제자유구역 지정 추진과 인주지구 중심의 차세대 디스플레이 산업 육성 계획은 지역 발전에 중요한 역할을 할 것으로 보입니다. 또한, 아산항 개발과 연계한 물류 거점 강화 및 20개의 도시개발 지구 동시 추진은 '50만 명품 자족도시' 실현에 기여할 것입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의시설

서해선 인주역 개통으로 대중교통 이용이 편리해졌으나, 역 규모 및 주차 공간은 제한적일 수 있습니다. 아산만로(623번 지방도) 및 인근 평택·당진항과의 연계성이 좋습니다.

5.2. 주변 시설

본건 인근에 "문방1구 노인정"이 있으며, 남측 근거리에는 현대자동차 아산공장이 있습니다. 아산만 방조제, 냉정저수지, 공세리성당 등 관광 자원도 인근에 위치합니다.

5.3. 교육 및 의료 시설

인주초등학교, 인주중학교, 금성초등학교가 관할 리 내에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 접근성 제한

본건 토지는 농지 단지 내에 있어 차량 및 농기계 접근이 매우 곤란하며, 이는 토지 이용 및 개발에 큰 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 공유 지분 매각

본건은 토지 지분 매각으로, 공유자와의 협의 없이는 단독 이용 및 개발이 제한될 수 있습니다. 공유자 우선매수 신고 가능성도 고려해야 합니다.

6.3. 용도지역 및 제한

본건 토지는 '도시지역', '제2종 일반주거지역'이며, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있습니다.

6.4. 지목과 현황의 차이

본건 토지(기호3)는 지목(답)과 현황(답)이 일치하나, '용도지역 변경 즈음에 지적 분할만 해 놓은 필지의 공유지분'이라는 점을 고려할 때 향후 활용 방안에 대한 추가 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 현대자동차 아산공장 인근의 아산시 인주면에 위치한 답(논)으로, 토지 지분 매각 대상입니다. 농지 단지 내에 위치하여 차량 및 농기계 접근이 매우 제한적이며, 공유물 분할 협의나 공유자 우선매수 신고 여부를 반드시 확인해야 합니다.

현재 '도시지역', '제2종 일반주거지역'으로 지정되어 있으나, 농경지로 이용되고 있습니다. 아산시의 적극적인 도시 개발 계획과 교통망 확충(인주역 개통 등)은 지역 가치 상승 잠재력을 높이지만, 낮은 접근성과 지분 매각이라는 특성이 개발 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 현대자동차 아산공장 및 관련 산업단지 배후 지역으로서의 잠재력.

* 아산시의 공격적인 도시 개발 계획 및 인주면 지역 발전 가능성.

* 서해선 인주역 개통으로 인한 교통 접근성 개선 기대.

* 향후 택지 개발 또는 기타 개발 사업 시 지분 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 59,499,000원입니다. 본건은 토지 지분 매각이며, 접근성이 매우 제한적이라는 점, 공유물 분할 협의의 필요성, 주변 토지 시세, 아산시의 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현장 방문을 통한 실제 접근성 확인이 필수적입니다. 감정가 이하 또는 근접한 수준에서의 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.