나이스옥션 법원경매 천안 2025타경587 [2] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1853 지1층비120호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 본 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 ‘갤러리아백화점 센터시티점’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 도보권 내에 시내버스 정류장이 소재하고 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 판넬지붕 지하2층 지상1층 건물 내 지1층비119호, 지1층비120호로서
(사용승인일: 2019.04.19)
- 외벽: 석재류 붙임 및 세멘몰탈위 페인팅 등 마감.
- 내벽: 세멘몰탈위 페인팅 등 마감.
- 창호: 새시창호임

이용상태

기호(1,2) 공히 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 공실임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 및 소화전 설비, 승강기 설비, 옥내외 주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 남 하향 완경사지로서 상업용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 노폭 약 20미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 제1종지구단위계획구역(아산탕정지구), 노외주차장(탕10), 중로1류(폭 20m~25m)(2017-05-11)(탕15)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-탕29)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 물건 기본 정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 천안지원 2025타경587 (2)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1853 지1층비120호

용도: 제2종근린생활시설 (구분건물 표제부 상 주요 용도는 자동차관련시설 주차장, 제1종ㆍ 제2종근린생활시설, 노외주차장으로 기재되어 있으나, 해당 전유부(B120호)의 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 확인됨.)

감정가: 392,000,000원

토지면적: 20.79㎡ (약 6.29평)

토지지분: 20.79㎡ (약 6.29평)

건물면적: 41.58㎡ (약 12.58평)

건물지분: 41.58㎡ (약 12.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 익산신용협동조합

사용승인일: 2019년 4월 19일

1.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 자연녹지지역, 제1종지구단위계획구역(아산탕정지구)에 속하며, 노외주차장, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 철도보호지구, 택지개발지구 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있음.

2.

3. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 갤러리아백화점 센터시티점 북서측 인근에 위치하고 있음. 주변 지역은 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 도보 거리 내에 시내버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리함. 인근에 간선도로가 있어 시내외 접근성이 양호한 편임.

2.3. 도로 상태

남측과 동측으로 노폭 약 20미터의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리함.

2.4. 건물 구조 및 외관

철근콘크리트 구조 판넬지붕 지하 2층, 지상 1층 건물 내 지하 1층 비120호로, 외벽은 석재류 붙임 및 세멘몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 세멘몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시 창호로 구성되어 있음.

3.

4. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(접수일자 2024-03-25, 채권최고액 477,000,000원)으로 파악됨.

* 등기부상 모든 권리(소유권보존, 지분 이전, 근저당, 가압류, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 경매로 인해 소멸될 예정임.

* 총 등기부 채권액은 681,511,560원으로 감정가를 초과함.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 인수할 임차인이 없다고는 하나, 임대관계가 미상인 점에 유의하여 명확한 확인이 필요함.

4.

5. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에 갤러리아백화점 센터시티점이 위치하여 관련 배후 수요가 풍부하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높은 지역임.

4.2. 현황 및 이용도

본건은 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도이나, 현재는 공실 상태로 파악됨.

* 주변 지역 조사 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

5.

6. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

주변에 다수의 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 배후 수요 확보가 가능함. 또한, 백화점 및 다양한 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 우수함.

5.2. 교통 접근성

시내버스 정류장이 도보권 내에 위치하고, 주요 간선도로와 인접하여 대중교통 및 자가 차량 이용이 편리함.

6.

7. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

현재 공실 상태로, 임대차 계약 성사 및 안정적인 임대수익 확보까지 시간이 소요될 수 있음. 임대료 책정 및 마케팅 전략 수립이 중요함.

6.2. 권리관계 및 유찰 가능성

총 등기부 채권액이 감정가를 상회하므로, 본 경매 물건의 최저 입찰가 하락(유찰) 가능성이 존재함. 따라서 여러 차례의 유찰로 인한 입찰 기회가 있을 수 있음.

6.3. 토지 이용 제한

자연녹지지역, 제1종지구단위계획구역 등 복합적인 용도지역에 지정되어 있어 향후 건물 증축 또는 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필요함.

7.

8. 종합 의견

본 물건은 천안시의 핵심 상업 및 주거 지역에 위치한 근린상가로, 갤러리아백화점 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있음. 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물로 상품성이 있으며, 주변의 풍부한 배후 수요와 교통 편의성을 고려할 때 정상화 시 높은 임대 수익 창출이 기대됨. 현재 공실 상태이며 권리관계의 복잡성이 있으나, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로 안정적인 투자가 가능한 물건으로 판단됨.

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9. 투자 포인트

* 최고의 입지: 천안시 불당동의 핵심 상업지구에 위치하여 유동인구 및 배후 수요가 풍부함.

* 성장 잠재력: 택지개발지구 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 자산 가치 상승 기대.

* 신축 건물: 2019년 준공된 깨끗한 건물 상태로 추가적인 대규모 수리 비용 부담이 적음.

* 공실 회복 시: 정상적인 임대 세팅을 통해 안정적인 월세 수익 확보 가능.

* 저가 매수 기회: 총 채권액이 감정가를 초과하여 유찰 가능성이 높으므로, 시세 대비 저렴하게 매수할 기회가 예상됨.

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10. 예상 입찰가

본 건은 감정가 392,000,000원 대비 총 채권액이 높고 현재 공실 상태인 점을 감안할 때, 다회 유찰 가능성을 예상할 수 있습니다. 또한, 주변 시세 및 본건의 입지, 향후 공실 해소 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

본건 감정가의 약 85% ~ 95% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 333,200,000원 ~ 372,400,000원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

본 입찰가 산정은 제반 리스크와 시장 상황을 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 최신 시세 조사 및 추가적인 현장 확인 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.