나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11746 [2] 충청남도 아산시 인주면 밀두리 산17-6 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로

토지감정요항표

위치 및 주위환경

< 기호1( 밀두리 244-30 ) 위치 > 충청남도 아산시 인주면 밀두리 소재 ""인주성결교회""
남서측 근거리( 또는 ""동우숲마을 다세대주택"" 서측 근거리 )에 위치함.

< 기호2( 밀두리 산17-6 ) 위치 > 충청남도 아산시 인주면 밀두리 소재 ""인주성결교회""
남서측 원거리( 또는 ""동우숲마을 다세대주택"" 남서측 원거리 )에 위치함.

< 기호3( 문방리 150-9 ) 위치 > 충청남도 아산시 인주면 문방리 소재 ""문방1구 노인정""
남동측 근거리에 위치함.

< 주위환경 > 기호1 내지 3 공(共)히,
주위는 ""인주면 소재지 주변 및 마을주변 농경지대 ""이며, 본건들 남측 근거리에는
국내 대표기업중 하나인 ""현대자동차(주) 아산공장""이 입지함.

교통상황

기호2는 비포장 농로( 관습상 도로 )를 경유(經由)해서 농기계 등의 접근이 가능시(視)되나,

기호1 및 기호3은 인접필지들과 연합하여 조성된 '농지 단지' 내의 '구성부분'이어서,
농기계 등의 접근은 곤란시(視)됨.

형태 및 이용상태

< 지적형태 > 지적도면상 형태는 '기호1 내지 3 공히', '사다리꼴'.또는 그에 유사한 형태.

< 지 세 > '기호1 내지 3 공히', '평지'.

< 이용상태 > 기호2 : '전' 기호1 : 답 기호3 : 답
--- 다만, 기호1 및 기호3은 인접필지들과 연합하여 조성된 '농지 단지' 내의 '구성부분'임.
용도지역 변경( 주거지역으로 ) 즈음에 '지적 분할'만 해 놓은 필지의 공유지분이 본건임.

인접 도로상태

기호1 및 기호2 : 지적도면상 '맹지'.
기호3 : 비포장 세로( 차량 및 농기계 접근 불가 )

토지이용계획 및 제한상태

본건기호1 내지 기호3 공히,

< 용도지역 > '도시지역', '제2종 일반주거지역'.

< 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ).

이 밖에, 기호2는 '준보전산지'( 산지관리법 )가 추가됨.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

< 기호1 > 지목( 전 )과 현황( 답 )이 다름.
< 기호2 > 지목( 임야 )과 현황( 전 )이 다름.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

< 기타 > 본건들은 '공유지분'임.

물건 비고

공유자 우선매수는 1회에 한함
지적도면상 맹지, 지목 임야이나 현황은 전

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경11746 (2)

소재지: 충청남도 아산시 인주면 밀두리 산17-6

용도: 임야 (현황: 전)

감정가: 20,988,000원

토지면적: 165.00㎡ (약 49.91평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (33㎡, 약 9.98평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 주요 사항

특이사항: 공유자우선매수신고, 지분매각

주의사항: 공유자 우선매수는 1회에 한함, 지적도면상 맹지, 지목 임야이나 현황은 전

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건(기호2: 밀두리 산17-6)은 충청남도 아산시 인주면 밀두리 소재 "인주성결교회" 남서측 원거리에 위치합니다. 또한 "동우숲마을 다세대주택" 서측 근거리로 파악됩니다. 주위는 농경지대이며, 남측 근거리에는 현대자동차(주) 아산공장이 입지해 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

기호2는 비포장 농로(관습상 도로)를 경유하여 농기계 등의 접근이 가능할 것으로 보입니다. 그러나 지적도면상 '맹지'로, 직접적인 도로 접근성은 제한적입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한

본건은 도시지역, 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)에 해당하며, 기호2는 추가적으로 준보전산지(산지관리법)로 지정되어 있습니다. 지목은 임야이나 현황은 전(밭)으로 이용 중이며, 인접 필지와 연합하여 조성된 농지단지의 일부입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2025년 5월 19일 접수된 대전지방법원 천안지원 경매개시결정(2025타경11746)입니다. 이 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 아산시 인주면은 현대자동차 아산공장과 같은 주요 산업시설이 인근에 있어 산업 배후 지역으로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 또한, 서해선 복선전철, 서부내륙고속도로IC 건설 등 교통 인프라 확충 계획이 있어 향후 발전 가능성이 주목됩니다.

4.2. 토지 이용 현황

본건은 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있으나, 현황은 농지(전)로 이용되고 있습니다. 이는 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건 인근에는 "인주성결교회", "동우숲마을 다세대주택" 등의 주거시설이 있습니다. 대규모 산업단지가 인접해 있어 관련 종사자들의 배후 주거지로서의 잠재력을 가집니다. 또한, 아산시는 주민 편의시설 확충 사업을 지속적으로 추진하고 있으며, 인주면 행정복합시설 건립사업도 2025년 준공 예정입니다.

5.2. 잠재적 혐오시설

주변에 쓰레기 소각장, 가축분뇨 처리 시설 등 혐오시설에 대한 우려가 있을 수 있으나, 아산시는 이러한 시설들을 친환경 에너지 타운이나 주민 편의 시설로 전환하여 긍정적인 효과를 창출하려는 노력을 하고 있습니다. 현재 본건 주변에 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유지분 및 우선매수권

본건은 토지의 일부 지분으로 매각됩니다. 공유자들은 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 외부인의 입찰 참여 기회를 제한할 수 있습니다. 공유자 우선매수는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

6.2. 맹지 및 도로 접근성

지적도상 맹지에 해당하여 도로에 대한 직접적인 접근이 어렵습니다. 농로를 이용해야 하므로, 도로 이용과 관련된 제약이 발생할 수 있습니다.

6.3. 지목과 현황의 차이

지목은 임야이나 현황은 전으로 이용되고 있어, 향후 건축 또는 개발 시 지목 변경 등 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

6.4. 준보전산지 지정

기호2는 준보전산지로 지정되어 있어, 산지 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 도시지역 내 제2종 일반주거지역으로 지정된 토지의 지분 매각 건입니다. 비록 지목은 임야이나 현황은 전으로 사용 중이며, 지적도상 맹지라는 단점이 있습니다. 그러나 현대자동차 아산공장과 같은 주요 산업단지가 인접해 있고, 주변 교통망 개선 사업이 진행 중이며, 향후 도시 개발 가능성이 있는 지역이라는 점에서 잠재적 가치를 지닙니다. 공유지분 매각 및 공유자 우선매수권 행사가 가능하다는 점은 입찰 시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 도시지역 내 제2종 일반주거지역으로 향후 개발 기대감 존재.

* 현대자동차 아산공장 등 산업단지 인접으로 인한 배후 주거지 또는 관련 시설 수요 기대.

* 교통 인프라 확충 계획(서해선 복선전철, 서부내륙고속도로 등)으로 인한 접근성 개선 및 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가는 33㎡ 지분에 대해 20,988,000원이며, 이는 ㎡당 약 636,000원 수준입니다. 주변 지역의 토지 시세는 제2종 일반주거지역의 경우 ㎡당 수십만 원에서 백만 원 이상을 호가하는 것으로 파악됩니다. 본건은 맹지, 공유지분, 지목-현황 불일치 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다. 다만, 도시지역 내 주거지역이라는 점과 주변 산업단지 배후 수요를 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰도 고려해 볼 수 있습니다. 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요하며, 약 150%~200% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 따라서 예상 입찰가 범위는 약 31,000,000원에서 42,000,000원으로 사료됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.