나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13738 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1034-3 드라마시티 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명인 · 평가일 2024.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청" 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무용건물, 근린생활시설, 음식점, 상가, 모텔 등이 밀집되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 남측 인근에 수인분당선 "수원시청역" 및 도로변 버스정류장 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 12층 건물 드라마시티 제2층 205호, 206호로서,
외벽 : 석재 타일 붙임 및 외장 판넬 등 마감.
내벽 : 인테리어 등 마감.
창호 : 강화유리 등 마감.

이용상태

<기호 1 : 205호>
근린생활시설(요니뷰티샵 및 일부 교육원)로 이용중임.
<기호 2 : 206호>
근린생활시설(가족사랑 교육원)로 이용중임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 방재설비, 승강기설비, 지하주차장시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단의 사다리형의 평지로서 업무시설, 근린생활시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 소로1류(폭 10m-12m), 남측으로 소로2류(폭 8m-10m)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<인계동 1034-3>
도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
<인계동 1034-10>
도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경13738 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1034-3 드라마시티 2층 205호

건물명: 드라마시티

용도: 근린상가

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 18.09㎡ (약 5.47평)

토지 지분: 18.09㎡ (약 5.47평)

건물면적: 77.64㎡ (약 23.49평)

건물 지분: 77.64㎡ (약 23.49평)

1.3. 감정가

감정가: 276,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하며, 수원시청 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 상업업무용 건물, 근린생활시설, 음식점, 상가, 모텔 등이 밀집된 상업 중심지입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 남측 인근에 지하철 수인분당선 수원시청역이 위치하고 있습니다. 또한, 도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트 구조의 12층 건물인 드라마시티 내 2층 205호에 해당합니다. 건물 외벽은 석재 타일 붙임 및 외장 판넬 등으로 마감되었으며, 내벽 및 창호는 각각 인테리어 및 강화유리 등으로 마감되었습니다. 건물은 2002년 7월 25일 건축허가를 받아 2010년 11월 15일 사용승인을 받았습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 그 외 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다. 북측으로는 폭 10m-12m의 소로1류, 남측으로는 폭 8m-10m의 소로2류에 접해 있어 도로 이용이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2017년 1월 20일 접수된 수협은행의 근저당권 (금액: 436,800,000원)입니다. 이 외에도 소유권 이전, 압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 매각으로 인해 위 근저당권 및 이후의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 박

보증금: 10,000,000원

차임: 550,000원

전입일자(사업일자): 2020-12-21

확정일자: 2025-01-20

배당신고일자: 2025-03-05

대항력: 없음

위 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리: 수협은행 근저당권 (2017-01-20)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (제시된 정보 기준)

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 소재한 지역은 수원시청 인근의 중심 상업지역으로, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 음식점, 모텔 등이 밀집하여 상권이 활성화된 곳입니다. 유동인구 및 배후수요가 풍부한 지역으로 판단됩니다.

4.2. 현재 이용 상태

본건 205호는 현재 '요니뷰티샵 및 일부 교육원'으로 이용 중이며, 인접한 206호는 '가족사랑 교육원'으로 이용 중입니다. 두 호실 모두 근린생활시설 용도로 사용되고 있어, 상권 특성과 일치하는 업종입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

수원시청이 인근에 위치하고 있으며, 다양한 상업시설이 밀집해 있어 쇼핑, 금융, 외식 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 주변 시설

수원시청 북측 인근에 위치하여 행정기관 접근성이 좋으며, 다수의 근린생활시설 및 상가, 숙박시설 등이 밀집해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 관련 특이사항

본건은 유동화 물건 및 공동담보로 진행되는 경매 사건으로, 복잡한 금융 거래의 이력이 있을 수 있습니다. 다만, 이는 물건 자체의 가치나 낙찰 후 소유권 행사에는 직접적인 영향을 주지 않을 것으로 보입니다.

6.2. 권리 관계 위험

임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 권리 관계에 따른 위험은 낮다고 판단됩니다.

6.3. 주변 환경 위험

주변 지역에 대한 추가적인 환경 조사 결과, 현장 답사 시 혐오시설 등 잠재적 리스크 요인은 파악되지 않았습니다. 다만, 투자 전 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본건은 수원시청 북측에 위치한 중심상업지역 내 근린생활시설로, 우수한 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 갖춘 지역에 자리하고 있습니다. 현재 임차인이 존재하나 대항력이 없어 인수 부담이 없으며, 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되어 권리 관계가 명확합니다. 감정가 대비 합리적인 가격으로 입찰 시 수익형 부동산으로서의 가치를 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 수원시청 인근 역세권 및 중심상업지역의 뛰어난 입지

* 수인분당선 수원시청역 및 다수의 버스 노선 이용 편리

* 대항력 있는 임차인 없음으로 인한 명확한 명도 가능성

* 상업시설 밀집 지역으로 풍부한 유동인구 및 잠재 고객 확보 용이

8.2. 기회

* 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력

* 본건의 적절한 리모델링 또는 업종 변경을 통한 수익률 증대 가능성

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건의 감정가는 276,000,000원이며, 임차인의 대항력 있는 권리가 없어 인수 부담이 전혀 없습니다. 수원시청 인근 중심상업지역의 상가로서 입지적 가치가 높고, 현재 임차인이 이용 중임을 감안할 때, 감정가는 시장 가치를 적절히 반영한 것으로 판단됩니다.

9.2. 제안가

감정가 수준에서 면밀한 현장 답사 및 주변 시세 조사를 거친 후, 보수적으로 접근하여 250,000,000원에서 270,000,000원 사이에서 입찰가를 제안합니다. 최종 입찰가는 본인의 자금 계획 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.