나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13738 [2] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1034-3 드라마시티 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명인 · 평가일 2024.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청" 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무용건물, 근린생활시설, 음식점, 상가, 모텔 등이 밀집되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 남측 인근에 수인분당선 "수원시청역" 및 도로변 버스정류장 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 12층 건물 드라마시티 제2층 205호, 206호로서,
외벽 : 석재 타일 붙임 및 외장 판넬 등 마감.
내벽 : 인테리어 등 마감.
창호 : 강화유리 등 마감.

이용상태

<기호 1 : 205호>
근린생활시설(요니뷰티샵 및 일부 교육원)로 이용중임.
<기호 2 : 206호>
근린생활시설(가족사랑 교육원)로 이용중임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 방재설비, 승강기설비, 지하주차장시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단의 사다리형의 평지로서 업무시설, 근린생활시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 소로1류(폭 10m-12m), 남측으로 소로2류(폭 8m-10m)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<인계동 1034-3>
도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
<인계동 1034-10>
도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 드라마시티 2층 206호 근린상가로, 수원지방법원에서 진행하는 2024타경13738 (2) 부동산 임의경매 사건입니다. 토지 건물 일괄매각 대상이며, 감정가는 346,000,000원입니다. 유동화물건 및 공동담보 물건으로 특수 물건 정보에 해당합니다.

1.2. 소재지

경기도 수원시 팔달구 인계동 1034-3 드라마시티 2층206호

1.3. 부동산 정보

용도: 근린상가

감정가: 346,000,000원

토지면적: 22.67㎡ (약 6.86평)

건물면적: 97.28㎡ (약 29.43평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.4. 채권자 및 특이사항

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 북측 인근에 "수원시청"이 있습니다. 주변 지역은 상업업무용 건물, 근린생활시설, 음식점, 상가, 모텔 등이 밀집한 활발한 상업 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 남측 인근에 수도권 전철 수인분당선 "수원시청역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 도로변 버스정류장이 소재하여 다양한 노선의 버스 이용이 가능합니다. 수원시청역은 수원의 제2 상권으로 불리며, 역 주변으로 상권이 넓게 형성되어 있어 외부 수요도 상당합니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건 북측으로는 폭 10~12m의 소로 1류, 남측으로는 폭 8~10m의 소로 2류에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건이 속한 토지(인계동 1034-3, 1034-10)는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히 비행안전제6구역(전술)은 항공기의 안전한 비행을 위해 건축물의 높이 제한 등 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2017년 1월 20일 접수된 수협은행 근저당권(을15)입니다.

3.2. 등기부현황

- 소유권 이전: 이근엽(2011-07-27), 김연수(2017-01-20)

- 근저당권: 수협은행 (말소기준권리, 436,800,000원)

- 압류: 수원시 (2024-11-28)

- 임의경매: 수협은행 (2024-12-20, 406,453,498원)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있습니다. 지상권의 존재 여부 및 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 조사 및 추가 확인이 필수적입니다.

3.5. 등기부채권 총액

총 436,800,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 건이 위치한 인계동은 수원시청, 뉴코아아울렛 동수원점, CGV 동수원, 다이소 수원인계본점 등이 밀집된 수원 최고의 번화가 중 하나입니다. 특히 수원시청역을 중심으로 업무, 상업, 유흥 시설이 복합적으로 발달해 있으며, 젊은 층에게 인기 있는 나혜석거리 등이 인접해 있습니다. 30~50대 연령층의 유동인구가 많고, 주말 저녁 시간대에도 유동인구가 높은 편입니다.

4.2. 건물 이용 현황

본 건은 드라마시티 건물 내 2층 206호로, 근린생활시설(가족사랑 교육원)로 이용 중입니다 [appraisal]. 건물은 철근콘크리트 구조로, 12층 건물에 해당하며, 공동 위생, 급배수, 방재, 승강기, 지하주차장 시설 등을 갖추고 있습니다 [appraisal].

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 홈플러스, NC백화점, 갤러리아백화점, CGV 동수원, 다이소 수원인계본점 등 다양한 쇼핑 및 문화 시설이 풍부합니다. 또한, 수원시청, 경기도청 등 행정기관이 밀집해 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

권선초등학교(0.2km), 매현중학교(0.6km), 창현고등학교(0.8km) 등 학교가 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 주거 및 상업 환경

인계동은 수원시의 주요 상권 중 하나로, 다양한 상업업무용 건물과 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 도시 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 임차인 및 권리관계

임대차 관계가 미상이고 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임차인이 존재하고 보증금이나 기타 인수 조건이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 언급은 미등기 전세, 유치권, 또는 등기되지 않은 지상권 등 잠재적인 인수 부담이 존재할 수 있음을 시사합니다. 이에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

6.2. 유동화물건 및 공동담보

본 건이 유동화물건 및 공동담보 물건이라는 점은 채권구조가 복잡할 수 있음을 의미하며, 경매 절차 외적인 추가 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.3. 비행안전구역

비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 높이 제한 등 제약이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 역세권에 위치한 중심상업지역 내 근린상가로, 뛰어난 입지와 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 임대차 관계 미확인, 잠재적 인수 부담 권리(지상권 등), 복잡한 채권 구조(유동화, 공동담보) 등은 리스크 요인으로 반드시 고려해야 합니다. 12층 건물 내 2층에 위치하여 접근성 및 가시성 확보에 유리하며, 주변 상권의 활성화로 인해 안정적인 운영이 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최고의 입지

수원시청역 역세권의 중심상업지역에 위치하여 유동인구 및 접근성이 매우 우수합니다.

8.2. 풍부한 배후 수요

주변에 삼성디지털시티, 수원시청, 각종 관공서, 주거단지 등이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

8.3. 상권 활성화

인계동 상권은 수원역 상권과 함께 수원을 대표하는 번화가로, 다양한 상업 및 유흥 시설이 밀집하여 활력이 넘치는 지역입니다.

8.4. 저평가 가능성

감정가 346,000,000원 대비 등기부채권 총액 436,800,000원으로, 채권액이 감정가를 초과하므로 경매 진행 시 본 물건에 대한 경쟁이 치열하지 않을 경우, 감정가 이하 또는 유사한 가격에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 346,000,000원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 리스크 요인(미확인 임차인, 잠재적 권리 인수 부담, 비행안전구역 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 본 건의 구체적인 현황(점유 관계, 물건 상태 등)에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 잠재적 리스크를 감안하여 감정가의 80%~90% 수준인 약 276,800,000원 ~ 311,400,000원을 초기 고려 범위로 설정할 수 있으나, 철저한 현장 조사 및 권리 분석 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

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*주의: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사를 통한 정보와 다를 수 있습니다. 투자 결정은 본인의 책임하에 신중하게 진행하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.