나이스옥션 법원경매 수원 2024타경102058 [2] 경기도 화성시 목동 487-5 우성스타타워 2층220호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2024.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 목동 소재 "한율초등학교" 남동측 인근에 위치하며 인근에 아파트단지 및 각종 근린생활
시설 등이 소재하는 성숙중인 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물 내 2층 220호 외 1개호로서,
외벽: 석재붙임 및 강화유리 마감,
내벽: 몰탈위 페인팅 마감,
창호: 강화유리 창호임.

이용상태

기호 (가), (나): 공히 근린생활시설(공실 상태)임.

설비내역

대상물건은 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 천장형 냉난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 가장형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측 및 북동측으로 노폭 약 35미터, 12미터 내외의 포장도로, 남동측으로 약6미터 내외의 보행자
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 근린상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로2류(폭 30m-35m)(동탄2지구)(접합),
중로3류(폭 12m-15m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.



기호(2): 근린상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)),대로2류(폭 30m-35m)(동탄2지구)(접합),
소로3류(폭 8m 미만)(소(특)3-184)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한
구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권
정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경102058 (2)

소재지: 경기도 화성시 목동 487-5 우성스타타워 2층 220호

용도: 근린상가

감정가: 492,000,000원

토지면적: 15.66㎡ (약 4.74평)

토지 지분: 15.66㎡ (약 4.74평)

건물면적: 49.17㎡ (약 14.87평)

건물 지분: 49.17㎡ (약 14.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 화성제일새마을금고

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

2. 입지조건

대상물건은 경기도 화성시 목동에 소재하며 "한율초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 인근에는 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 성숙 중인 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

물건지는 남서측 및 북동측으로 약 35미터 및 12미터 내외의 포장도로, 남동측으로 약 6미터 내외의 보행자 도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 근린상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m-35m), 중로3류(폭 12m-15m), 소로3류(폭 8m 미만) 등 다양한 도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다. 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을5 근저당권 (화성제일새마을금고, 2023-06-07 접수) 입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 개요는 공란)

등기부등본상 확인되는 권리들은 다음과 같습니다.

* 소유권이전 4번 신탁등기 말소 (2020-09-17)

* 소유권 이전 (2023-06-07, 전서영)

* 근저당권 공동담보 (화성제일새마을금고, 2023-06-07 접수, 816,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정 (화성제일새마을금고, 2024-12-13 접수, 723,056,260원) - 말소

* 가압류 (옥계농업협동조합, 2025-02-14 접수, 30,025,149원) - 말소

* 압류 (화성시, 2025-11-21 접수) - 말소

총 등기부채권액은 846,025,149원 입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 전서영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-04-19

* 대항력: 있음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 임차인 전서영은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 명확히 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 특이사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

대상 물건은 경기도 화성시 목동 소재 근린상업지역 내에 위치하며, '한율초등학교' 인근의 성숙 중인 상가지대입니다. 주변에는 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권 기반이 형성되어 있습니다. 특히, 해당 지역은 병원, 학원, 컨설팅 등 다양한 전문 업종의 중개 부동산이 활동하고 있음을 볼 때, 관련 업종의 수요가 있음을 시사합니다. 또한, 동탄1신도시 북광장 상권 분석 사례에서는 유흥업종이 발달하고 있으며, 삼성전자 관련 소비와 GTX 연결로 인한 수도권과의 연계성이 상권 활성화에 기여할 것으로 분석된 바 있습니다. 본건이 위치한 목동 지역 역시 이러한 상권 특성의 영향을 받을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

대상 물건 인근에는 '한율초등학교'가 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 주변에 아파트 단지가 있어 배후 주거 수요가 존재합니다. 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 편입니다. 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량 이동이 편리하며, 노선 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 전서영 임차인은 전입일자가 2023년 4월 19일로 대항력이 존재합니다. 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 진행되는 경매 사건으로, 채무자가 여러 부동산에 동일한 채무를 담보로 제공했을 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차 및 낙찰 후 권리관계에 영향을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보와 검색 결과에서 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 화성시 서부 지역의 폐기물 매립장 설치 반대 시위 사례가 있어, 지역 개발 정책 및 혐오시설 유치 관련 이슈가 존재할 수 있음을 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 목동의 근린상업지역에 위치한 근린상가로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있습니다. '한율초등학교' 인근에 위치하며 아파트 단지 등 배후 수요도 존재합니다. 등기부상 말소기준권리 외 다수의 권리가 말소 예정이나, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 공동담보 물건이라는 점도 고려해야 합니다. 전반적으로 상권의 성장 가능성은 있으나, 임차인 문제와 추가적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 대로변 및 중로변에 접한 입지로 접근성이 좋으며, 근린상업지역 내에 위치합니다.

* 개발 잠재력: 택지개발지구에 속해 있으며, 지속적으로 개발이 이루어지는 지역으로 향후 상권 성장 가능성이 있습니다.

* 명확한 용도: 근린생활시설로서 다양한 업종의 임대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 492,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로 인수 보증금은 없습니다. 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 향후 상권 전망, 물건의 컨디션 및 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 검색된 정보만으로는 정확한 시세 파악에 한계가 있으므로, 현장 방문 및 추가적인 시장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 필수적입니다. 보수적인 접근으로 감정가의 80~90% 수준을 고려할 수 있으나, 이는 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.