나이스옥션 법원경매 수원 2024타경96634 [1] 경기도 수원시 장안구 연무동 258-21 연무베르디움 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태웅 · 평가일 2024.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 "창용중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 도시형 생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상 5층 건물내 제3층 제302호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감
창호 : 샷시 이중창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 "다세대주택 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상 등임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경96634 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 성민희 (임차인 겸 채권자)

* 물건종별: 도시형생활주택 (연무베르디움 3층 302호)

* 소재지: 경기도 수원시 장안구 연무동 258-21 연무베르디움 3층302호

* 감정가: 23,000만원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 36.43㎡ (약 11.02평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물면적: 41.65㎡ (약 12.60평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.3. 건물 구조 및 용도

* 건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 5층 건물내 제3층 제302호

* 외벽: 치장벽돌쌓기 등 마감

* 창호: 샷시 이중창호 등 마감

* 난방: 도시가스에 의한 난방설비

* 기타: 기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기설비 등

1.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 도시지역, 제1종일반주거지역

* 기타: 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 "창용중학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 도시형 생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 단지 내 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.

* 본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 주변 시설

* 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 존재 여부를 확인할 수 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

* 본건은 매각으로 인해 말소되지 않는 권리(인수되는 권리)가 존재합니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2023년 1월 10일 접수된 서울특별시 양천구의 압류(갑3)입니다.

* 본건과 관련된 주요 등기사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (2020-10-16): 윤재우

* 소유권이전 (2021-02-02): 천경아

* 주택임차권 (2023-02-27, 을4): 성민희, 보증금 225,000,000원, 전입 2021-01-11, 확정 2020-11-02. 이 권리는 매수인에게 인수됩니다.

* 압류 (2023-01-10, 갑3): 서울특별시 양천구, 말소기준권리

* 강제경매 (2024-11-07, 갑6): 성민희, 채권금액 226,627,397원. 이 경매 개시로 본 경매 절차가 진행되었습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 성민희

* 보증금: 225,000,000원 (2억 2,500만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-11

* 확정일자: 2020-11-02

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2023-02-27

* 특이사항: 임차인 성민희는 대항력을 갖추고 있으며, 임차권등기가 되어 있습니다. 또한, 성민희는 본 경매의 채권자이기도 합니다.

3.3. 권리 분석 결과

* 가장 중요한 사항은 을구 4번 주택임차권(성민희)이 매수인에게 인수된다는 점입니다.

* 이는 임차인 성민희의 보증금 225,000,000원 중, 배당을 통해 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

* 현재 채권자(성민희)의 채권액은 226,627,397원으로, 임차보증금과 거의 동일합니다. 경매 진행 결과, 임차보증금이 전액 변제되지 않을 가능성이 높으므로, 매수인은 잔여 보증금을 인수할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (본 건 외 다른 인수 보증금은 없음)

4. 상권분석

* 본건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 단독주택, 다세대주택, 도시형 생활주택 등이 혼재하고 있습니다.

* 근린생활시설도 일부 분포하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

* 건물 내부에 기본적인 급배수, 위생, 도시가스 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주위 환경은 보통 수준이며, 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* "창용중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 성민희의 보증금 225,000,000원(2억 2,500만원)을 매수인이 인수해야 할 수 있다는 점입니다.

* 경매 낙찰가 또는 배당 결과에 따라 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액만큼을 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

* 현재 감정가 23,000만원 대비 임차인 보증금이 22,500만원으로 매우 높기 때문에, 낙찰가와 인수해야 할 보증금을 합산할 경우 총 매입 비용이 시장가치를 초과할 위험이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 수원시 장안구 연무동에 위치한 도시형 생활주택으로, 대항력 있는 임차인이 존재하며 해당 임차인이 경매 채권자이기도 한 특수한 상황입니다.

* 가장 큰 특징은 임차인의 보증금 22,500만원이 매수인에게 인수될 가능성이 높다는 점이며, 이는 총 매입 비용에 상당한 영향을 미칩니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 임차인 보증금 인수 부담을 고려하면 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축(2020년 준공)에 가까운 건물로 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 인근에 학교 및 주거 시설이 혼재하여 기본적인 주거 수요는 존재합니다.

* 다만, 상기 리스크 요인을 충분히 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석 결과 (삼성I파크, 52.38㎡, 20,000만원 거래 사례 기준), 본건(41.65㎡)의 시장가치는 약 15,890만원 수준으로 추정됩니다.

* 본건의 감정가는 23,000만원입니다.

* 가장 큰 부담인 임차인 성민희의 보증금(22,500만원)을 매수인이 인수해야 할 경우, 총 매입 비용은 입찰가 + 22,500만원이 됩니다.

* 총 매입 비용이 추정 시장가치(15,890만원)를 초과할 위험이 매우 큽니다.

* 만약 총 매입 비용을 감정가(23,000만원) 수준으로 맞춘다고 가정할 때, 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

* 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

* 입찰가 = 23,000만원 - 22,500만원 = 500만원

* 이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 500만원으로 제안합니다.

* 주의: 상기 입찰가는 임차인의 보증금 22,500만원 전액을 매수인이 인수한다는 가정 하에 산정된 금액이며, 총 매입 비용은 23,000만원이 됩니다. 실제 입찰 시에는 임차인의 배당 여부, 시장 상황, 본인의 투자 전략을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.