나이스옥션 법원경매 수원 2024타경102058 [1] 경기도 화성시 목동 487-5 우성스타타워 2층221호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2024.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 목동 소재 "한율초등학교" 남동측 인근에 위치하며 인근에 아파트단지 및 각종 근린생활
시설 등이 소재하는 성숙중인 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물 내 2층 220호 외 1개호로서,
외벽: 석재붙임 및 강화유리 마감,
내벽: 몰탈위 페인팅 마감,
창호: 강화유리 창호임.

이용상태

기호 (가), (나): 공히 근린생활시설(공실 상태)임.

설비내역

대상물건은 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 천장형 냉난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 가장형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측 및 북동측으로 노폭 약 35미터, 12미터 내외의 포장도로, 남동측으로 약6미터 내외의 보행자
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 근린상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로2류(폭 30m-35m)(동탄2지구)(접합),
중로3류(폭 12m-15m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.



기호(2): 근린상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)),대로2류(폭 30m-35m)(동탄2지구)(접합),
소로3류(폭 8m 미만)(소(특)3-184)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한
구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권
정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 입지조건

2.

* 소재지: 경기도 화성시 목동 487-5 우성스타타워 2층 221호

* 주위환경: 경기도 화성시 목동 소재 "한율초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근에 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 성숙 중인 상가지대로서, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량의 원활한 진출입 및 주차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의성은 무난한 편입니다.

* 도로상태: 대상 물건 남서측 및 북동측으로 노폭 약 35미터 및 12미터 내외의 포장도로, 남동측으로는 약 6미터 내외의 보행자 도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획:

* 기호(1): 근린상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로2류(폭 30m-35m)(동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역, 토석채취제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구

* 기호(2): 근린상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로2류(폭 30m-35m)(동탄2지구)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소(특)3-184)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역, 토석채취제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구

2.

1.2. 권리분석

2.

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경102058 (1)

* 말소기준권리: 을5. 2023년 6월 7일 접수된 화성제일새마을금고의 근저당 (채권최고액 816,000,000원)입니다.

* 매각으로 인한 소멸: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류, 압류)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전(신탁등기말소): 2020-09-17 (주식회사엠앤에이치) - 말소

* 소유권이전: 2023-06-07 (전서영) - 말소

* 근저당: 2023-06-07 (화성제일새마을금고) 816,000,000원 (말소기준권리) - 말소

* 임의경매: 2024-12-13 (화성제일새마을금고) 723,056,260원 - 말소

* 가압류: 2025-02-14 (옥계농업협동조합) 30,025,149원 - 말소

* 압류: 2025-11-21 (화성시) - 말소

* 등기부채권 총액: 846,025,149원

2.

1.3. 상권분석

2.

* 대상 물건은 경기도 화성시 목동에 위치하며, "한율초등학교" 인근의 성숙 중인 상가지대에 속합니다.

* 주변에 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 7층 건물 내 2층 상가로, 외벽은 석재붙임 및 강화유리로 마감되었습니다.

* 현재 물건의 이용 상태는 근린생활시설이며, 공실 상태입니다.

* 동탄2지구의 근린상업지역에 위치하며, 대로 및 중로에 인접하여 상업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2.

1.4. 생활정보

2.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 주변 시설: 아파트 단지, 상업시설, 학교(한율초등학교) 등이 근접해 있어 생활 편의 및 유동 인구 확보에 유리합니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 정보 및 주변 환경으로 볼 때, 인근에 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

2.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 공실 위험: 현재 공실 상태이므로, 임차인 확보 및 공실 해소를 위한 적극적인 노력이 필요합니다.

* 임대 관계 미확인: 임대 관계 및 임차인의 보증금, 차임 정보가 명확하지 않아, 향후 임대차 계약 진행 시 주의가 필요합니다. (임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.)

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 추가적인 채무 부담이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

2.

1.6. 종합 의견

2.

* 본 물건은 동탄2지구의 활성화된 상업지역에 위치하여 장기적인 가치 상승이 기대되는 투자 대상입니다.

* 안정적인 교통망과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있어, 공실 해소 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 안전하게 취득이 가능합니다.

* 다만, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점은 투자 전 반드시 확인하고 대비해야 할 사항입니다.

2.

1.7. 투자 포인트

2.

* 개발 잠재력이 높은 동탄2지구 내 핵심 상권 위치.

* 대규모 아파트 단지 및 주거 지역에 인접하여 안정적인 고객 확보 가능.

* 우수한 교통 접근성과 대로변 인접으로 인한 높은 가시성.

* 공실 해소 시 안정적인 임대 수익 및 시세 차익 기대.

2.

1.8. 예상 입찰가

2.

* 감정평가액: 609,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 위 정보 및 현재 시장 상황, 물건의 구체적인 상태, 향후 임대 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 주변 시세 조사 및 임대 수익률 분석이 필요합니다.

2.

기타 참고사항

2.

* 물건 기본정보:

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경102058 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 목동 487-5 우성스타타워 2층 221호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 609,000,000원

* 토지면적: 19.37㎡ (약 5.86평)

* 토지지분: 19.37㎡ (약 5.86평)

* 건물면적: 60.85㎡ (약 18.41평)

* 건물지분: 60.85㎡ (약 18.41평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 화성제일새마을금고 (등기부상 근저당권자 및 경매 신청자)

* 특이사항: 공동담보

* 작성일: 2026-07-22

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