나이스옥션 법원경매 수원 2024타경99428 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 940-7 어반파크 12층1202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "청소년문화공원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재하는 주상혼용지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제12층 제1202호로서,
외벽: 석재붙임, 치장벽돌쌓기 등 마감,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

"오피스텔"로 이용중임.
(자세한 사항은 후첨 "건물이용 및 임대개황도" 참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 옥내주차장설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄조성된 가장형 토지로서 "업무시설, 도시형생활주택[어반파크]" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남동측으로 노폭 약 8-10미터의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2024타경99428 (1) 사건으로 경매 진행 중인 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 팔달구 인계동 940-7, 어반파크 12층 1202호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정평가액은 343,000,000원입니다.

토지 면적은 16.59㎡ (약 5.02평)이며, 건물 면적은 55.88㎡ (약 16.90평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 권OO입니다.

건축물대장상 건물은 2020년 사용승인된 철근콘크리트구조의 13층 건물 내 12층에 위치하고 있습니다.

전유 면적은 약 46.079㎡ (약 13.93평)으로 확인됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "청소년문화공원" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재하는 주상혼용지대로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남동측으로 노폭 약 8-10미터의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

현재 파악된 정보상 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않으나, 상업 및 주거 복합 지역의 특성을 가지고 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 선순위 임차권이 있어 매수인이 인수해야 하는 보증금이 발생할 수 있는 물건입니다.

임차인 권순모는 2021년 5월 24일 전입신고, 2021년 5월 20일 확정일자를 받았으며, 보증금 320,000,000원에 차임은 0원입니다.

임차인의 대항력은 있으나, 배당신고일자는 2023년 10월 6일입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 권순모의 주택임차권(을1, 2023-10-06 접수, 320,000,000원)은 말소 기준 권리(갑6, 2024-01-17 접수)보다 선순위이며, '인수'로 명시되어 있습니다.

이는 해당 임차인의 보증금 320,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

물건명세서 참고사항에도 "매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다.

말소 기준 권리는 주식회사에프티에스코리아의 가압류(갑6, 2024-01-17)입니다.

이 외 등기된 권리들은 말소 기준 권리보다 후순위이거나 임의경매 개시결정 등으로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 세부 권리 분석상 임차인 권순모의 보증금 320,000,000원을 인수해야 하므로 주의가 필요합니다.

임차인 권순모의 경우, 보증금이 320,000,000원으로 명확히 확인되나, 금액이 미상인 임차인이 있을 경우에도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 인계동은 수원시의 중심 상업 및 주거 지역으로, 주변에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주거 시설이 밀집해 있습니다.

오피스텔, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

"청소년문화공원"이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공하며, 이는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

다만, 과밀억제권역에 해당합니다.

5. 생활정보

교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

편의시설: 청소년문화공원, 학교, 근린생활시설 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

건축물: 2020년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있습니다.

내부 설비: 위생, 급배수, 난방(보일러), 승강기, 옥내 주차장 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 권순모의 보증금 320,000,000원 인수: 이는 매수인이 부담해야 할 가장 큰 리스크입니다. 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

시세 대비 높은 임차 보증금: 최근 매매가가 300,000,000원으로 파악되나, 인수해야 할 임차 보증금은 320,000,000원입니다. 이는 매수 시점에서 시장 가치보다 높은 금액을 인수하게 될 가능성을 내포하며, 수익률에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

비행안전제6구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제6구역으로, 건축물의 높이 제한 등 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시의 중심 지역에 위치한 신축 오피스텔로 입지 조건 및 생활 편의성은 우수합니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 320,000,000원을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다.

최근 매매가가 300,000,000원 수준인데 반해 인수해야 할 보증금이 더 높아, 권리 분석 및 시세 조사를 매우 신중하게 진행해야 합니다.

매각으로 인한 소멸되지 않는 임차권의 존재는 매수인의 투자 수익률에 직접적인 영향을 미치므로, 정확한 보증금 인수 금액과 임차인과의 협상 여지 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

수원시 중심 지역의 신축 오피스텔이라는 점은 장기적인 관점에서 안정적인 가치 상승을 기대하게 합니다.

청소년문화공원 인접으로 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

부동산 강제 경매 절차를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적의 오피스텔 거래가는 약 300,000,000원 수준입니다.

감정평가액은 343,000,000원입니다.

본 물건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인의 보증금 320,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 일반적으로 시세에서 인수 보증금을 차감한 금액을 보수적인 입찰가 산정 기준으로 삼습니다.

하지만 본 건의 경우, 시장 거래가(300,000,000원)가 인수 보증금(320,000,000원)보다 낮아, 이 원칙을 그대로 적용하면 마이너스 금액이 산출되어 실질적인 입찰가 산정에 어려움이 있습니다.

이는 해당 임차인이 시세보다 높은 금액으로 임차했거나, 최근 시세가 하락했을 가능성을 시사합니다.

안정적인 투자를 위해서는 임차 보증금을 전액 충당할 수 있는 수준에서 입찰가를 결정해야 하므로, 감정평가액(343,000,000원) 수준 또는 그 이상을 고려해야 할 수 있으나, 이는 최근 실거래가와의 괴리가 있습니다.

따라서, 보수적인 접근으로는 최근 거래가 수준인 300,000,000원 을 기준으로 하되, 임차 보증금 인수 금액을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

실질적으로 임차인의 보증금을 충당하면서 시세 차익을 고려하려면, 본 건의 경우 시장 가치 재평가가 필요하며, 잠재적 수익률을 매우 보수적으로 계산하여 입찰가격을 산정해야 합니다.

최소 입찰 가능 금액을 산정하기보다는, 본 건의 실제 가치와 위험 요소를 종합적으로 고려하여 300,000,000원 ~ 343,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

특히, 입찰가 결정 시 임차인과의 관계 및 최종 인수가격에 따른 투자 수익률을 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.