나이스옥션 법원경매 수원 2024타경91592 [1] 경기도 화성시 영천동 873-5 동탄역 센테라아이티타워2 9층905호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상명 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 영천동 소재 다원중학교 서측 근거리에 위치하며, 부근은
지식산업센터, 근린생활시설, 아파트단지, 상업나지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반
대중교통 이용편의는 보통 정도임.

건물의 구조

라멘조 평지붕 13층건(2020/10/28 사용승인) 내 9층 905호로서,
외벽: 외장석재마감, 강화유리마감 등
내벽: 시멘트몰탈 위 페인팅 등
천장: 텍스마감 등
창호: 섀시창호 등

이용상태

지식산업센터

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승객용·화물용 승강기설비, 소방설비, 난방설비,
주차장 등

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 등과 등고 평탄한 장방형의 토지이고 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 45m, 남측으로 폭 약 12m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m-50m)(동탄2지구)
저촉, 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-114)접합, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업 육성에 관한 특별조치법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

해당 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

물건 비고

대지권미등기이나, 분양가에 토지 지분 포함하여 분양되고 분양대금 완납되었다고 함. 감정평가액은 토지 지분 포함 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경91592 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 영천동 873-5 동탄역 센테라아이티타워2 9층905호

* 용도: 지식산업센터

* 감정평가액: 197,000,000원

* 건물 면적: 42.40㎡ (약 12.83평)

* 토지 면적: 2782.80㎡ (약 841.85평) - 공급 면적 기준, 본건 건물 지분 관련 면적은 42.4㎡ (약 12.83평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수OOOOOOOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2020년 10월 28일

2. 입지조건

2.

* 위치: 경기도 화성시 영천동 소재 다원중학교 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건이 위치한 지역은 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 단지, 상업 나지 등이 혼재된 복합 지역입니다.

* 교통 상황: 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접 도로와 등고 평탄한 장방형 토지로, 현재 지식산업센터 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 서측으로 폭 약 45m, 남측으로 폭 약 12m의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))에 속하며, 광로3류, 중로3류 접합 지역입니다. 또한 가축사육제한구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

2.

* 말소 기준 권리: 본 건의 말소 기준 권리는 2021년 2월 2일 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권 (채권액 157,200,000원)입니다.

* 임의 경매 개시 결정: 2024년 11월 15일 수원화성오산축산업협동조합에 의해 수원지방법원 2024타경91592호로 임의경매가 개시되었습니다.

* 등기부 요약:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (2021-02-02)

* 근저당권 (2021-02-02) - 수원화성오산축산업협동조합, 157,200,000원 (말소 기준)

* 임의경매 (2024-11-15) - 수원화성오산축산업협동조합, 142,208,258원 (말소)

* 등기부채권 총액: 157,200,000원입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이며, 지상권 관련 내용이 있으나 구체적인 사항은 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

2.

* 본 물건은 동탄역 인근에 위치하며, 주변에 다수의 지식산업센터와 아파트 단지가 있어 직장인 및 거주 인구를 배후로 확보할 수 있는 입지입니다.

* 다원중학교가 인근에 위치하여 교육 관련 시설 접근성이 양호합니다.

* 대규모 택지개발지구 내에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 높으며, 다양한 상업 및 업무 시설과의 연계를 기대할 수 있습니다.

* 주변에 폭 45m와 12m의 도로가 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

* 별도의 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공되지 않으나, 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역의 특성상 주거 및 상업 환경은 양호한 편으로 판단됩니다.

5. 생활정보

2.

* 교통: 인근 노선 버스 정류장을 통해 시내외 이동이 가능하며, 차량 이용 시 광역 도로망 접근성이 좋습니다.

* 주변 시설: 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 단지, 상업 나지 등이 혼재하여 생활 편의 시설 및 업무 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 학교가 위치하여 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

* 자연/녹지: 제공된 정보만으로는 구체적인 자연 및 녹지 공간 정보는 확인하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

2.

* 대지권 미등기: 본 건은 대지권이 미등기 상태입니다. 다만, 분양 시 토지 지분이 포함되어 분양되었고 분양 대금이 완납되었다는 점, 그리고 감정평가액에 토지 지분 가치가 포함되었다는 점은 긍정적이나, 등기상의 권리관계 명확성을 위해 추가 확인이 반드시 필요합니다. 이는 명도 과정이나 추후 재산권 행사 시 문제가 될 소지가 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 있다면 보증금 및 차임 등 구체적인 계약 조건이 미상입니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 인수 부담이 발생할 수 있으므로 면밀한 조사가 요구됩니다. 다만, 현재까지 파악된 인수 보증금 합계는 0원입니다.

7. 종합 의견

2.

* 본 물건은 신축(2020년 사용승인)에 가까운 지식산업센터로, 동탄역 역세권 개발 지역 내에 위치하여 미래 가치가 기대되는 입지를 가지고 있습니다.

* 뛰어난 교통망과 주변 상업/업무 시설과의 연계성이 장점입니다.

* 그러나 대지권 미등기 상태는 본 건의 가장 큰 리스크 요인이며, 이에 대한 명확한 확인 및 법적 절차 진행 여부가 중요합니다.

* 임대 관계 미상 또한 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 현장 방문 시 임차인 현황을 반드시 파악해야 합니다.

* 채권 총액이 감정가보다 높다는 점은 경매 진행 시 입찰가 산정에 고려되어야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

2.

* 신축급 지식산업센터: 비교적 신축 건물로 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 동탄역 역세권 개발 지역: 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 우수한 교통 및 입지: 광역 교통망 접근성과 주변 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 사업 확장 가능성: 지식산업센터라는 용도 특성상 다양한 사업체의 입주 수요가 꾸준합니다.

9. 예상 입찰가

2.

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 197,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 대지권 미등기 및 임대 관계 미상의 리스크를 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액을 고려할 필요는 없습니다.

* 실제 입찰가는 주변 시세, 건물 상태, 향후 투자 가치, 권리 관계 해소 비용 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

* 현재 채권액(총 약 299,408,258원)이 감정가보다 높다는 점을 감안할 때, 유찰 가능성을 염두에 두거나 보수적으로 접근하는 것이 필요할 수 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 해당 건물 및 유사 물건의 최근 실거래가, 공실률, 임대 시세 등에 대한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.