나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55465 [8] 경기도 수원시 권선구 서둔동 292-8 아이빌 에이동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지성 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 ""서평초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 ""수원역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

1. 기호1~12
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 아이빌 에이동에 소재하며
외벽:치장벽돌쌓기 마감 등.
창호:새시창호.

2. 기호13~22
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 아이빌 비동에 소재하며
외벽:치장벽돌쌓기 마감 등.
창호:새시창호.

이용상태

기호1~기호22 모두 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로 다세대주택 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

2필지 일단으로 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

서둔동 292-8:도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.
서둔동 292-13:도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

감정평가액 산출근거 및 결정의견 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)기호8,12,13,15,19는 임대관계 미상임.
2)기호1~7, 9~11, 14, 16~18, 20~22의 등기사항전부증명서상 임차권등기내용 있는바 업무진행시 참조하시기 바람.(감정평가액 산출근거 및 결정의견 참조)

물건 비고

다세대주택으로 이용중.
재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 2025타경55465(8) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 권선구 서둔동 292-8번지 아이빌 에이동 4층 402호입니다.

건물은 도시형생활주택으로, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

감정평가액은 222,000,000원입니다.

토지 면적은 24.60㎡(약 7.44평)이며, 건물 면적은 39.98㎡(약 12.09평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

본 건의 채권자는 경매 신청자인 양천신용협동조합이며, 유한회사엠엔에스대부가 채권 최고액이 가장 큰 근저당권자로 파악됩니다.

특이사항으로는 공동담보 및 재매각에 해당합니다.

주의사항으로는 다세대주택으로 이용 중이며, 재매각 사건이므로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 합니다.

1.1. 입지조건

* 본 건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 "서평초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 "수원역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 2020년 5월 12일 접수된 유한회사엠엔에스대부의 근저당권(을1)입니다.

* 등기부상 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2), 근저당권(을1), 주택임차권(을2), 압류(갑3), 임의경매개시결정(갑4), 근저당권부채권근질권설정(을1-2, 을1-3) 등의 권리가 등기되어 있습니다.

* 상기 권리 중 압류(갑3), 임의경매개시결정(갑4), 근질권설정(을1-2, 을1-3) 등은 말소기준권리 이후에 설정되었으므로 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 박종열: 보증금 155,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020년 5월 25일, 확정일자 2020년 5월 20일(등기부상), 배당신고일자 2025년 4월 24일, 대항력 없음.

* 등기부상 주택임차권(을2)의 확정일자(2020년 5월 20일)가 말소기준권리(2020년 5월 12일)보다 늦어 대항력이 없습니다. 또한, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 본 경매 사건을 통해 모든 등기부상 권리는 말소될 예정이며, 임차인 박종열 역시 대항력이 없어 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 명시적인 내용은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 서둔동 지역은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 중심의 상권입니다.

* 단지형 도시형생활주택으로 구성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 주변 버스정류장 및 수원역 이용이 용이하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있으나, 구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.

* 교육시설: "서평초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 환경으로 미루어 볼 때, 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 사건: 이전 매각 절차에서 낙찰자가 잔금 납부 의무를 이행하지 않았거나 다른 사유로 인해 재매각 결정된 건입니다. 이는 일반적으로 시장의 평가나 권리관계 확인에 추가적인 주의가 필요함을 시사합니다.

* 공동담보: 본 물건이 다른 부동산과 공동으로 담보로 설정되었던 건이지만, 경매 절차에서 모든 담보물은 소멸 대상이 됩니다.

* 임차인 보증금: 임차인 박종열은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 만일의 경우를 대비하여 배당 절차를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 서둔동에 소재한 도시형생활주택(다세대주택)으로, 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)에 해당합니다.

권리분석 결과, 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정이며, 대항력 없는 임차인이 있어 인수되는 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 재매각 사건이라는 점과 감정가(222,000,000원)가 주변 시세 대비 높게 책정된 점은 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)로 건물 상태에 대한 기대치가 높습니다.

* 등기부상 모든 권리가 말소되는 안전한 물건입니다.

* 재매각을 통해 시세 대비 저가 매수 기회를 잡을 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 연립, 다세대 주택 매매 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 조건의 다세대 주택 시세는 평당 약 800만원 ~ 1000만원 수준으로 추정됩니다.

본 건의 건물 면적은 39.98㎡(약 12.09평)이므로, 실질적인 시세는 약 9,672만원 ~ 1억 2,090만원 범위로 판단됩니다.

감정가 222,000,000원에 비해 현저히 낮은 시세로, 재매각 최저가(감정가의 80%인 177,600,000원)보다도 낮은 가격에 입찰하여 수익성을 확보해야 합니다.

이에 따라, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 9,500만원 ~ 1억 500만원 범위로 제시하며, 추가 유찰 가능성을 염두에 두고 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 함을 유의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.