나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30527 [2] 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 주문리 1050-4 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 치악

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 주문리에 소재하는 주문진읍사무소 남측 인근에 위치하고 있으며 주위는 신흥주거지역으로 아파트, 단독주택, 주거나지 등이 산재하고 있음.

교통상황

대중교통 무난한 지역으로 본 건까지 제반 차량의 접근이 용이함.

형태 및 이용상태

도시계획도로 개설 후의 잔여지로서 세장형이며 현황 '전' 상태의 주거나지임.

인접 도로상태

폭 약 8m의 아스팔트포장도로가 양접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역으로 소로2류접함, 가축사육제한구역(모든축종제한), 자연재해위험개선지구임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 현황 '주거나지', 농지취득자격증명 불필요(별첨 사실조회회신 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

강릉지원 2025타경30527 (2)

1.2. 소재지

강원특별자치도 강릉시 주문진읍 주문리 1050-4

1.3. 토지 용도

답 (현황 주거나지)

1.4. 감정가

183,296,000원

1.5. 토지 면적

256. 00㎡ (약 77.45평)

1.6. 건물 면적

0. 00㎡

1.7. 매각 대상

토지매각

1.8. 경매 구분

부동산임의경매

1.9. 채권자

윤OO

1.10. 특이사항

공동담보, 농지취득자격증명 필요 없음 (별첨 사실조회회신 참조)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 주문리에 소재하며, 주문진읍사무소 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 신흥 주거지역으로 아파트, 단독주택, 주거나지 등이 산재해 있습니다.

2.2. 교통 상황

대중교통 이용이 편리한 지역으로, 차량 접근이 용이합니다.

2.3. 인접 도로 상태

폭 약 8m의 아스팔트포장도로가 양방향으로 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2013년 10월 30일 접수된 윤명호 근저당권 (을3)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권이전: 주식회사수미산업 (갑1, 2013-07-22)

* 근저당권: 윤명호 (을3, 2013-10-30, 500,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 최애연 (갑4, 2014-10-22, 210,000,000원) - 말소

* 압류: 국민건강보험공단 (갑8, 2015-07-27) - 말소

* 압류: 강릉세무서 (갑9, 2015-10-12) - 말소

* 압류: 강릉시 (갑10, 2016-02-22) - 말소

* 임의경매개시결정: 윤명호 (갑11, 2025-04-07, 328,084,212원) - 말소

등기부채권 총액은 710,000,000원 입니다. 본 경매 절차로 인해 모든 권리는 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

주변은 신흥 주거지역으로 개발이 진행 중이며, 주문진 향호 일대에는 향호정원 조성 사업 등 지역 활성화를 위한 개발 계획이 추진되고 있습니다. 또한, 동해 북부선(강릉-제진) 철도 건설과 연계된 역세권 개발 계획도 일부 지역에서 추진 중입니다.

4.2. 지역 특성

본 물건이 속한 주문진읍 주문리 지역은 주거지, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 신흥 주거지역의 특성을 보입니다. 또한, 주문진 해변, 주문진항 등 관광 자원과 인접해 있어 관광객 유입이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주문진읍사무소가 인근에 위치하며, 주문진읍내의 상업시설 및 편의시설 이용이 편리합니다. 주문진항과 가까워 신선한 해산물 구매가 용이합니다.

5.2. 교육시설

주영초등학교, 신영초등학교 등이 인근에 위치합니다.

5.3. 의료시설

주문진읍내 병원 및 의원 등 의료시설 이용이 가능합니다.

5.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 지역 및 신흥 개발 지역 내에 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로 2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 자연재해위험개선지구에 해당됩니다.

6.2. 용도 불일치 및 농지 관련 이슈

토지 공부상 용도는 '답'이나, 현황은 '주거나지'로 이용되고 있어 용도 불일치가 있습니다. 하지만, '농지취득자격증명 불필요'하다는 사실조회회신이 별첨되어 있어 농지법상의 제약은 없을 것으로 보입니다. 다만, 이러한 현황과 공부상 용도의 차이는 향후 개발 또는 재산권 행사 시 잠재적인 확인 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

과거 50년 이상 개발이 제한되었던 북부공원 예정지 논란 사례가 있어, 대규모 개발 계획으로 인한 재산권 행사 제약 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 물건은 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 주문리에 위치한 토지입니다. 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 현황은 주거나지 상태입니다. 감정가는 183,296,000원이며, 토지면적은 256.00㎡ (약 77.45평)입니다.

7.2. 강점

* 도시지역, 제2종일반주거지역으로 개발 가능성이 있는 지역입니다.

* 폭 8m의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 주문진읍내 및 해변과 가까워 생활 편의시설 및 관광 자원 접근성이 좋습니다.

* 현황은 주거나지이나, 농지취득자격증명 불필요로 농지법상 제약은 없습니다.

7.3. 약점

* 토지 공부상 용도(답)와 현황(주거나지)의 차이가 있습니다.

* 가축사육제한구역, 자연재해위험개선지구 등 일부 도시계획적 제한이 있습니다.

* 과거 개발 제한 이력으로 인한 개발 행위 관련 민감성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 가능성

제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등 개발 잠재력이 있습니다. 주문진 지역의 관광 활성화 및 도시 개발 계획과 맞물려 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 이용 목적 변경 가능성

현황 주거나지로 이용 중이며, 농지취득자격증명이 불필요하다는 점에서 주택 신축 등 다양한 용도로의 활용 가능성을 높게 평가할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건은 토지 자체의 감정가액과 주변 시세, 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 상세한 시세 조사 및 권리관계 분석이 제한적이므로, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금이 없으므로 감정가를 기준으로 하되, 유사 물건의 낙찰가율 및 물건 고유의 장단점을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 결정해야 합니다.

9.2. 최적 입찰가 제안

정확한 시세 조사와 현장 답사를 통해 보수적인 낙찰가율(예: 80%~90%)을 적용하여 제안합니다.

감정가 183,296,000원의 80% ~ 90% 수준인 약 146,636,800원 ~ 164,966,400원 사이에서 전략적으로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 예비 조사의견이며, 실제 입찰 전 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.