나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10148 [2] 충청북도 영동군 용산면 매금리 309 묘지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 영동군 용산면 매금리 소재 ""매금보건진료소"" 서측 인근에 위치하며, 주위로는 전, 답 등의 농경지와 단독주택이 혼재하며, 북서측 인근에 영동일반산업단지가 소재함.

교통상황

본건 동측 인근 남부로를 통해 용산면 중심부 및 옥천군 등 인근지역으로의 이동이 용이하고, 동노변에 시내버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

""일련번호(1) : 인접지와 대체로 평탄한 부정형의 토지로 묘지로 이용중임.
일련번호(2) : 인접지와 대체로 평탄한 사다리형의 토지로 묘지로 이용중임.
일련번호(3) : 평지 및 완경사 부정형의 토지로 대부분 묘지로 이용중임.
일련번호(4) : 평지 및 완경사 부정형의 토지로 전(휴경지) 및 임야화된 상태임.""

인접 도로상태

""일련번호(1, 2) : 맹지임.
일련번호(3, 4) : 동측으로 노폭 약 4m의 교량을 통해 차량의 접근 가능함.""

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 영농여건불리농지
일련번호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>
일련번호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(5호 이상의 인가 대지 경계선으로부터 1000m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>
일련번호(4) : 계획관리지역 , 하천(법화천)(저촉), 가축사육제한구역(5호 이상의 인가 대지 경계선으로부터 1000m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

일련번호 1) 토지 지상에 제시외 건물(정자)가 소재하며, 일련번호 1, 2, 3) 토지 지상에 분묘가 소재하고, 일련번호 3) 토지 지상에 제시외 수목(반송 등)이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 1) 토지의 공부상 지목은 '전'이나 현황 묘지로 이용중이며, 일련번호 4) 토지의 공부상 지목은 '전'이나 현황 일부 임야화된 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지는 인접지와의 경계가 불분명한바 정확한 경계 및 위치확인은 별도의 측량을 요함.

물건 비고

분묘소재 제한받는 가격임.
인접지와 경계가 불분명하여 별도의 측량요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영동지원 2025타경10148 (2)

소재지: 충청북도 영동군 용산면 매금리 309

용도: 현황 묘지 (공부상 지목: 전)

감정가: 47,940,000원

토지 면적: 1410.00㎡ (약 426.63평)

매각 대상: 토지매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 권영득 (권OO)

1.1. 입지조건

주변 환경:

* 본건은 충청북도 영동군 용산면 매금리 소재 "매금보건진료소" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위로는 전, 답 등의 농경지와 단독주택이 혼재하며, 북서측 인근에 영동일반산업단지가 소재합니다.

교통 상황:

* 본건 동측 인근 남부로를 통해 용산면 중심부 및 옥천군 등 인근지역으로의 이동이 용이합니다.

* 동 노변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

도로 상태:

* 일련번호(1, 2) 토지는 맹지입니다.

* 일련번호(3, 4) 토지는 동측으로 노폭 약 4m의 교량을 통해 차량 접근이 가능합니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리 현황:

* 최초 소유권 이전: 1975-10-18 (남성현)

* 소유권 이전 (증여): 2010-04-07 (남윤)

* 강제 경매 개시 결정: 2025-06-04 (권영득, 채권액 361,200,000원)

말소기준권리:

* 2025-06-04 접수된 권영득의 강제경매 개시 결정 등기입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 명시적으로 확인되지 않으나, 분묘기지권은 매각 후에도 존속될 가능성이 높습니다. (물건명세서 참고사항 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"는 내용 부재로 판단됩니다.)

인수되는 보증금:

* 0원 (임차인 현황 상 인수 보증금 합계 0원입니다.)

1.3. 상권분석

지역 특성:

* 본건은 농경지와 단독주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하며, 영동일반산업단지가 인접해 있어 향후 지역 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

주변 시설:

* "매금보건진료소"가 인근에 소재하여 기본적인 보건 서비스를 이용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주요 시설:

* "매금보건진료소"가 인근에 위치합니다.

기타:

* 농촌 지역의 일반적인 생활 환경을 가집니다.

1.5. 잠재적 리스크

분묘기지권:

* 토지 지상에 다수의 분묘가 소재하며, 분묘기지권이 존재합니다.

* 이로 인해 토지 이용 및 개발에 제한이 발생하며, 매각 후에도 분묘기지권은 존속되어 토지 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* "분묘소재 제한받는 가격임"이라는 주의사항이 명시되어 있습니다.

경계 불분명:

* 인접토지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 및 위치 확인을 위해 별도의 측량이 필요합니다.

* 측량 비용 발생 및 향후 경계 분쟁 가능성이 있습니다.

토지 이용 제한:

* 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 따릅니다.

* 일부 토지는 영농여건불리농지 또는 하천(법화천)에 저촉됩니다.

맹지:

* 일부 토지(일련번호 1, 2)는 맹지로, 토지 접근성 확보를 위한 방안이 필요합니다.

제시외 물건:

* 토지 지상에 정자, 수목 등 제시외 물건이 존재합니다.

공부와의 차이:

* 공부상 지목은 '전'이나 현황은 묘지 및 일부 임야화되어 있어, 지목 변경 또는 이용 현황에 따른 관리 문제가 발생할 수 있습니다.

주변 환경:

* 인근 용산면 지역에서 소각장 증설, 공설추모공원 조성 등으로 인한 주민 반대 움직임이 있습니다. 이는 잠재적으로 지역 환경 및 생활 편의에 영향을 줄 수 있는 요인으로 고려될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 영동군 용산면의 농경지와 단독주택이 혼재된 지역에 위치하며, 영동일반산업단지가 인접해 있어 잠재적 개발 가능성을 가진 토지입니다.

그러나 토지 지상에 다수의 분묘가 소재하여 분묘기지권으로 인한 사용 및 개발 제한이 가장 큰 리스크 요인이며, 이로 인해 가격 제한이 명시되어 있습니다.

또한, 경계 불분명, 일부 맹지, 토지이용계획상 제한 등 추가적인 고려사항이 존재합니다.

인근 지역의 혐오시설 관련 이슈도 장기적인 관점에서 지역 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

감정가는 47,940,000원이지만, 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

영동일반산업단지와의 인접성:

* 향후 산업단지 확장 또는 관련 시설 입주 시 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

농지 활용 가능성:

* 분묘 문제 해결 시, 계획관리지역 내 농지로서의 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

저평가 가능성:

* 분묘기지권 등 제약으로 인해 시세 대비 저평가될 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 분묘기지권으로 인한 사용 및 개발 제한이 명확하며, 경계 불분명, 맹지, 토지이용 제한 등 다수의 리스크를 안고 있습니다.

감정가는 47,940,000원으로 책정되었으나, 이러한 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가 대비 60~70% 수준에서 검토 가능하며, 예상 입찰가는 30,000,000원 ~ 35,000,000원 범위에서 현장 조사 후 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.