나이스옥션 법원경매 인천 2024타경13205 [1] 인천광역시 강화군 선원면 창리 348 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아 · 평가일 2024.10.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 선원면 창리 소재 "선원면창2리마을회관" 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

<기호 1>
인접필지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 주거나지 및 일부 현황도로 상태임.
<기호 2>
인접필지 및 인접도로 대비 대체로 북서하향하는 부정형 토지로서, 토지임야 및 일부 현황도로 상태임.
<기호 3>
인접필지 및 인접도로 대비 대체로 북서하향하는 사다리형의 완경사지로서, 근린생활시설 건부지임.
<기호 4>
인접필지 및 인접도로 대비 대체로 북서하향하는 부정형 토지로서, 지목 및 현황 도로임.

인접 도로상태

<기호 1>
본건을 통과하는 노폭 약4미터 내외의 도로와 접함.
<기호 2>
본건을 통과하는 노폭 약4미터 내외의 도로와 접함.
<기호 3>
본건 서측으로 노폭 약4미터 내외의 도로와 접함.
<기호 4>
지목 및 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

<기호 1, 3>
계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재> ※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.
<가호 2>
계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재> ※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다
<기호 4>
계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호1, 2 토지 일부는 현황도로 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호 5>
철근콘크리트조 기타지붕 지상3층 건물로서,
외벽: 몰탈위페인팅 및 드라이비트 마감 등.
창호: 알루미늄샷시 창호 등임.

<기호 6>
경량철골구조 기타지붕 지상1층 건물로서,
외벽 및 내벽: 일부 무벽체 및 판넬잇기 마감 등.

이용상태

기호5, 기호6 공히 공부상 근린생활시설 상태이나, 기준시점 현재 현장조사시 영업중단 상태임.

설비내역

<기호 5>
기본적인 위생설비 및 급·배수설비 되어 있음.
<기호 6>
별도의 설비는 되어있지 않음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록 1.2. 토지 일부는 현황 도로 상태임.
목록 5.6.은 건축물대장상 '목욕장'으로 감정평가서상 부대설비를 반영하여 평가함(2026.1.16.자 사실조회서)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 강화군 선원면 창리 348 소재의 토지 및 건물 일괄 매각 부동산 임의 경매 사건입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경13205 (1)

* 소재지: 인천광역시 강화군 선원면 창리 348

* 용도: 근린시설

* 감정평가액: 2,689,912,500원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 상록신용협동조합 (등기부상 확인)

* 토지 면적: 7,241.00㎡ (약 2,189.31평)

* 건물 면적: 3,511.19㎡ (약 1,062.16평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 특이사항: 공동담보 물건으로, 목록 1, 2 토지 일부는 현황 도로 상태이며, 목록 5, 6 건물은 건축물대장상 '목욕장'으로 평가되었습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 강화군 선원면 창리에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. "선원면창2리마을회관"에서 동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 교통상황: 차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 이용 상태:

* 기호 1 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로, 주거나지 및 일부 현황 도로로 이용 중입니다.

* 기호 2 토지는 인접 필지 및 도로 대비 북서하향하는 부정형 토지로, 임야 및 일부 현황 도로로 이용 중입니다.

* 기호 3 토지는 인접 필지 및 도로 대비 북서하향하는 사다리형의 완경사지로, 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

* 기호 4 토지는 인접 필지 및 도로 대비 북서하향하는 부정형 토지로, 지목 및 현황 도로입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지들은 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있으며, 기호 4 토지는 지목 및 현황 도로입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다. 또한, 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례에 따른 문화재 관련 인허가 사항 확인이 반드시 필요합니다.

3. 권리분석

본건은 임의경매 절차로 진행되며, 등기부상의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 2017년 9월 15일 접수된 상록신용협동조합의 근저당권 (채권액 1,416,000,000원)입니다.

* 등기부채권 총액: 1,702,693,536원 (토지 및 건물 등기부 합산)

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 주식회사아이에스엠에스경영컨설팅 → 강미향 외 6명 → 구자익 (지분 이전)

* 근저당: 상록신용협동조합 (말소기준권리 포함)

* 압류 및 가압류: 김포세무서장, 강화군, 김포시, 중소기업은행, 신용보증기금, 국민건강보험공단 등 다수의 공공기관 및 금융기관의 압류 및 가압류가 등기되어 있으나, 이는 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 주위 환경: 농경지, 임야, 단독주택 등이 주를 이루는 지역으로, 개발이 제한적이거나 자연환경이 보존된 지역의 특성을 가지고 있습니다.

* 건물 용도 및 현황: 본건 건물(목록 5, 6)은 공부상 제1종 근린생활시설로 등재되어 있으나, 현재 현장 조사 시점에는 영업이 중단된 상태입니다.

* 건물 현황:

* 건물(5): 철근콘크리트조 3층 건물로, 약 2,095.73㎡ (약 633.91평) 규모이며, 주 용도는 제1종 근린생활시설입니다.

* 건물(6): 경량철골구조 1층 건물로, 80㎡ (약 24.19평) 규모이며, 주 용도는 제1종 근린생활시설입니다.

* 시장성: 강화군 지역의 특성상 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린 생활 시설의 수요가 있을 수 있습니다. 다만, 현재 영업 중단 상태임을 고려할 때, 신규 임차인 확보 또는 직접 운영 시 추가적인 상권 분석 및 마케팅 전략이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성은 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 대규모 편의시설에 대한 정보는 부족합니다. 강화군 지역의 특성상 인프라가 도심에 비해 제한적일 수 있습니다.

* 기타: 본건은 지역의 특성상 농경지, 임야 등과 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공할 수 있으나, 기반 시설은 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 현황 도로: 목록 1, 2 토지의 일부가 현황 도로로 이용되고 있어, 토지 이용 계획 수립 시 해당 부분을 고려해야 합니다.

* 영업 중단 상태: 건물(5, 6)이 영업을 중단한 상태이므로, 재임대 또는 직접 사용 시 시설 보수 및 개선이 필요할 수 있습니다.

* 문화재 관련 규제: 토지이용계획상의 문화재 관련 인허가 사항 확인이 필수적이며, 이는 건축 및 개발에 제한을 줄 수 있습니다.

* 건축물 용도: 건축물대장상 '목욕장'으로 평가되었으나, 실제 현황 및 용도 변경 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 경매가 진행되었으므로, 다른 공동담보 물건의 처리 여부에 따라 향후 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 강화군 선원면 일대에 위치한 근린생활시설 물건으로, 7,241.00㎡ (약 2,189.31평)의 넓은 토지와 3,511.19㎡ (약 1,062.16평)의 건물을 포함하고 있어 잠재적인 가치가 있습니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이므로 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

그러나 토지 일부가 현황 도로로 사용되고 있고, 건물은 영업 중단 상태이며, 문화재 관련 제한 등 고려해야 할 사항들이 존재합니다. 따라서 투자 목적에 따라 현장 답사를 통해 건물 상태, 주변 환경, 향후 개발 가능성 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 계획관리지역에 해당하여 향후 활용 방안에 대한 잠재력은 있으나, 관련 법규 및 현황 도로 부분을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 광범위한 토지 면적: 7,241.00㎡ (약 2,189.31평)의 넓은 토지는 향후 개발 또는 활용에 있어 큰 이점을 제공합니다.

* 지역 개발 잠재력: 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 합리적인 감정가: 넓은 토지 면적과 건물을 고려할 때, 감정평가액 대비 상대적으로 저평가되었을 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 2,689,912,500원을 기준으로 하되, 현황 도로, 건물 상태, 영업 중단 등의 요소를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 강화군 지역의 부동산 시장 동향 및 유사 물건의 거래 사례를 참고하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 별도의 전문적인 컨설팅 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.