나이스옥션 법원경매 인천 2024타경545276 [1] 인천광역시 중구 중산동 1936-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해림 · 평가일 2024.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재"인천중산중학교"남동측 인근에 위치하며 주위는
단독주택,주상용건물등이 혼재하는 해안 주택및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장 소재하여 제반 교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

가장형의 평지로서 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역,지구단위계획구역,소로2류(폭 약8m-10m)(접함),경제자유구역,성장관리권역.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층건으로서
외벽: 타일붙임및 몰탈위 페인트등 마감.
창호:알루미늄 샤시창호임.

이용상태

1층:제2종 근린생활시설으로 이용중임.
2-3층:다가구주택임.(각층 2개호)

설비내역

급배수시설및 기본위생설비,도시가스에 의한 난방설비(2-3층)되어있음.

부합물 및 종물

별첨"건물개황도"및 감정평가명세표 참조.

공부와의 차이

본건 2층 건축물대장현황도면상 201호는 현황(현관문표기)상 202호, 건축물대장현황도면상 202호는 현황(현관문표기)상 201호로 표기되어 있고 건축물대장현황도면상 3층 301호는 현황 301호,302호 2개호로 구분되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 건축물대장현황도면상 201호는 현황상 202호, 건축물대장현황도면상 202호는 현황상 201호로 각 표기됨. 건축물대장현황도면상 301호는 현황상 301호, 302호로 각 구분되어 있음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경545276 (1)

소재지: 인천광역시 중구 중산동 1936-2

용도: 근린주택 (1층: 제2종 근린생활시설, 2-3층: 다가구주택)

감정가: 1,770,385,400원 (17억 7,038만 5,400원)

토지면적: 509.10㎡ (약 154.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 596.59㎡ (약 180.5평)

건물 제시외면적: 31.50㎡ (본건 매각에 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 금천중앙새마을금고 (외 다수)

건축물대장상 특이사항:

201호와 202호의 현황 표기 불일치

301호는 현황상 301호, 302호로 구분됨

건축물표제부 요약:

주용도: 단독주택(다가구주택), 제2종근린생활시설 (일반음식점)

구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

총 층수: 3층

연면적: 596.59㎡

건축면적: 254.44㎡

대지면적: 509.10㎡

건폐율: 49.98%

용적률: 117.19%

사용승인일: 2020년 11월 26일

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 인천광역시 중구 중산동 소재 "인천중산중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 주상용 건물 등이 혼재하는 해안 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태: 가장형의 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 남동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 약 8m-10m)(접함), 경제자유구역, 성장관리권역.

1.3. 권리분석

등기부요약:

토지 등기부:

말소기준권리: 을5 근저당권 (독산1동새마을금고, 2019.10.02. 접수)

총 등기부채권액: 2,155,869,688원 (약 21.6억 원)

건물 등기부:

말소기준권리: 을1 근저당권 (독산1동새마을금고, 2021.01.22. 접수)

총 등기부채권액: 1,320,000,000원 (약 13.2억 원)

낙찰 시 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 소멸됩니다. 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-26

확정일자: 2021-02-05

배당신고일자: 2024-08-16

대항력: 없음

* 임차인: 도시공간종합건설주식회사, 허

보증금: 50,000,000원

차임: 3,000,000원

사업자등록일: 2021-04-12

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

* 임차인: 배

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입일자: 2023-09-18

확정일자: 없음

배당신고일자: 2024-07-31

대항력: 없음

* 임차인: 전

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-02

확정일자: 2021-03-02

배당신고일자: 2024-08-19

대항력: 없음

* 임차인: 전

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-02

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

* 임차인: 조

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-16

확정일자: 2021-03-16

배당신고일자: 2024-08-01

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본 물건은 인천 중구 중산동에 위치하며, 주변은 단독주택과 주상용 건물이 혼재된 해안가 주택 및 상가 혼용지대입니다.

1층은 제2종 근린생활시설, 2-3층은 다가구 주택으로 이용되고 있어 주거와 상업 기능을 겸비한 상권입니다.

주변 최근 매매 정보는 다음과 같으며, 이는 인근 지역의 부동산 시세 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

백운예그리나 (2008년 준공, 다세대, 51.78㎡ 전용): 2025년 6월 85,000,000원 거래. ㎡당 약 164만원.

정남랜드빌 (2009년 준공, 다세대, 27.48㎡ 전용): 2025년 8월 34,000,000원 거래. ㎡당 약 124만원.

GM렉스빌 (2008년 준공, 연립, 81.37㎡ 전용): 2026년 7월 145,000,000원 거래. ㎡당 약 178만원.

위 JSON 데이터의 거래 금액은 매우 낮아 실제 시세를 반영한다고 보기 어렵습니다. 이는 전세 보증금, 월세 보증금 또는 유사한 성격의 금액이거나, 해당 자료의 오류일 가능성이 높습니다. 따라서 본 물건의 시세 분석은 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세의 전반적인 추세를 참고하는 것이 합리적입니다.

본 물건은 연면적 약 180평, 대지면적 약 154평으로 규모가 상당합니다.

1.5. 생활정보

교통: 본 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

교육: 인천중산중학교가 남동측 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주변 환경: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 편의시설 이용에 큰 불편은 없을 것으로 보입니다. 별도의 혐오시설은 본 보고서 작성 시점에 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

건축물대장 현황과 실제 이용 현황 간의 호수 표기 불일치가 있어, 향후 건물 관리 및 임대차 계약 시 혼선이 발생할 수 있습니다. (201호/202호, 301호/302호 관련)

일부 임차인의 경우 차임이 있으나, 확정일자 및 배당신고일이 없는 경우가 있어, 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 대항력은 없는 것으로 파악됨)

건물 제시외 면적 31.50㎡가 매각에 포함되어 있어, 해당 부분의 현황 및 이용에 대한 고려가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 중산동에 위치한 근린주택으로, 1층 상가와 2-3층 다가구 주택으로 구성되어 있습니다.

등기부상 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되므로 권리관계가 명확하며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

건축물대장상 호수 표기 오류 등 일부 특이사항이 존재하나, 이는 명확한 현장 조사를 통해 해결 가능합니다.

주거 및 상업 기능이 혼합된 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수익 및 자산 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

권리 분석상 안전한 물건으로, 낙찰 후 인수되는 권리가 전혀 없습니다.

토지 및 건물 일괄 매각으로 관리 및 운영이 용이합니다.

1층 상가와 다가구 주택을 결합한 복합 용도로, 다양한 수익 창출이 가능합니다.

신축 건물은 아니지만, 사용승인일(2020.11.26)을 고려하면 상대적으로 양호한 상태일 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,770,385,400원입니다.

주변의 유사한 규모의 주택 및 상가 물건의 시세를 종합적으로 고려해야 하나, 제공된 JSON 데이터의 거래 금액은 현 시세와 큰 괴리가 있어 신뢰도가 낮습니다.

일반적으로 신규 취득 시, 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적입니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰 후 추가 부담금은 없습니다.

현재 시점에서 예상 가능한 입찰가 범위는 약 1,239,000,000원 ~ 1,593,000,000원 (감정가의 70% ~ 90%)으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 철저한 현장 방문, 임대 수익률 분석, 주변 시세 재확인, 경쟁 물건 분석 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.