나이스옥션 법원경매 인천 2024타경585137 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 160-77 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2026.02.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

미추홀구 도원동 소재 "인천축구전용구장" 동측인근에 위치하는 토지와 건물로서 인근은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주상지대임.

교통상황

북측 인근에 경인전철 "도원역"이 소재하고 성숙된 주상지대인 숭의로터리 인근에 위치하며 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 편리한 지역임.

형태 및 이용상태

사다리형 토지로 인접토지와 등고평탄하며 단독주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 차량통행 불가한 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래에관한허가구역(외국인 등, 단독,다가구,아파트,연립,다세대.2025.08.26-2026.08.25) 내 토지임.

제시목록 외의 물건

제시외 건물인 벽돌조 스라브즙 화장실 및 창고 1동이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 세멘와즙 평가건 주택으로서 칼라강판 지붕으로 개량하였음.

이용상태

공부상 단독주택이며 공가상태임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추었으나 장기간 미사용으로 단전 및 단수된 상태임.

부합물 및 종물

벽돌조 스라브지붕 창고 및 화장실 1동 제시외건물 소재함.

공부와의 차이

벽돌조 스라브지붕 창고 및 화장실 1동 제시외건물 소재하며 본건 주택1층 제시면적 60.82㎡이나 실측결과 72.6㎡임. 지하1층 공부상 면적 12.56㎡이나 인근주민 탐문결과 건물수리 시 토사로 매립하여 지하1층은 멸실되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공가상태임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 장기간 미사용 공가상태로 단전 및 단수된 상태임. 목록2 연와조 세멘와즙 평가건 주택으로 칼라강판 지붕으로 개량되어 있고, 주택 1층 제시면적 60.82㎡이나 실측결과 72.6㎡임. 목록2 지하1층 공부상 면적 12.56㎡이나 토사로 매립하여 지하1층은 멸실되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경585137 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 160-77

종별: 단독주택

감정가: 374,715,800원

토지 면적: 127.60㎡ (약 38.60평)

건물 면적: 73.38㎡ (약 22.20평)

건물 제시외 면적: 4.95㎡ (약 1.50평) - 벽돌조 스라브즙 화장실 및 창고 1동

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

사용승인일: 1975년 8월 28일

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

인천축구전용구장 동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주상지대로서 지역적으로 활성화된 지역입니다.

교통 접근성:

북측 인근에 경인전철 도원역이 위치하고 있으며, 성숙된 주상지대인 숭의로터리 인근에 자리 잡고 있어 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

도로 상태:

본건 토지는 서측으로 차량 통행이 불가한 세로(도로)에 접하고 있어, 차량 진출입 시 도로 접근성에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리:

등기부등본상 을1 근저당권(대성신용협동조합, 2007-04-05 접수)이 말소기준권리이며, 이에 따라 근저당권, 가압류(우리은행, 서울신용보증재단), 강제경매(서울신용보증재단) 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

관계 법령 및 등기부등본상 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

본 건과 관련하여 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로 파악되어, 혹시 모를 임차인 존재 가능성에 대한 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상권 특성:

단독주택 용지이지만, 인근에 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 주상복합 지역의 특성을 보이며, 유동인구가 비교적 많은 상권입니다.

인근 유사 물건 거래 사례:

제공된 JSON 정보에 따르면, 숭의동 일대의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 숭의동 248-164 신영아트빌(2003년 준공) 전용 61.48㎡: 2026년 5월 7일, 63,700,000원

* 숭의동 2-39 동은히딩크빌(2002년 준공) 전용 34.39㎡: 2026년 5월 6일, 72,000,000원

* 숭의동 248-224 숭의빌라(2002년 준공) 전용 50.98㎡: 2026년 5월 4일, 36,000,000원

제시된 거래가액은 만원 단위 기준으로, 최근 시세와 비교하여 매우 낮게 나타나 실제 거래가와 차이가 있을 수 있습니다. 실제 단독주택의 경우, 토지 지분과 건물 면적 등을 고려할 때 다세대 주택과는 다른 가격 형성 요인이 존재합니다.

현재 인천 미추홀구 숭의동 일대의 단독주택은 건물의 신축 연차, 대지 면적, 건축 형태 등에 따라 다양한 가격대를 형성하고 있습니다. 일반적으로 도원역 인근의 역세권 및 주상지대 단독주택은 ㎡당 500만원 이상에서 거래되는 사례를 찾아볼 수 있으며, 토지 면적 127.6㎡를 고려하면 토지만으로도 약 6억원 이상의 가치를 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

도원역 및 숭의로터리 인근에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 마트, 병원, 음식점, 은행 등 다양한 상업 시설 접근이 가능합니다.

주변 혐오시설:

현재 파악된 정보로는 본건 소재지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 인근 지역의 개발 계획 및 주변 환경 변화 가능성을 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 노후화:

1975년에 사용 승인된 건물로, 약 50년 가까이 경과된 노후 주택입니다. 구조적 안전 진단 및 대대적인 리모델링 또는 재건축이 필요할 수 있습니다.

장기간 공가 및 단전/단수:

장기간 미사용으로 인한 공가 상태이며, 단전 및 단수된 점은 내부 하자 및 시설 노후화를 가속화시켰을 가능성이 높습니다. 입찰 전 철저한 현장 조사가 필요합니다.

건물 공부와의 차이:

건물 1층 면적이 공부상 60.82㎡이나 실측 결과 72.6㎡로 다르고, 지하 1층은 토사로 매립되어 멸실된 상태입니다. 이는 추후 건물 관련 행정 처리 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

도로 접면:

서측으로 차량 통행이 불가한 세로에만 접하고 있어, 건물 진출입 및 건축 행위 시 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

토지이용계획:

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 내에 해당합니다. 향후 건축 또는 개발 행위 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

제시외 건물:

벽돌조 스라브즙의 화장실 및 창고 1동이 제시외 건물로 포함되어 있으나, 활용도 및 철거 여부에 대한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건 인천광역시 미추홀구 숭의동 160-77 단독주택은 도원역 역세권에 위치하며 주상지대로서 입지 조건은 우수하나, 1975년 준공된 노후 건물이라는 점이 가장 큰 단점입니다. 장기간 공가 및 단전/단수 상태, 공부와의 면적 차이, 제한적인 도로 접근성 등은 잠재적 리스크 요인입니다. 하지만 재건축 또는 대규모 리모델링을 통해 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지:

도원역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 교통 편의성이 높고, 향후 도시 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

상업 및 주거 혼재 지역:

주변에 다양한 주거 시설과 상업 시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 탄탄하며, 개발 가능성이 높은 지역입니다.

재건축/리모델링 잠재력:

노후화된 건물을 철거하거나 리모델링하여 신축 건물로 전환할 경우, 지역 시세에 부합하는 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 JSON 상의 다세대 주택 거래가액은 본건 단독주택의 시세와 직접 비교하기 어렵습니다. 인천 미추홀구 숭의동 일대 단독주택의 경우, 토지 면적 100~150㎡ 수준의 건물이 대략 5억 원에서 8억 원 이상으로 형성되는 것을 감안할 때, 본건의 토지 면적(127.60㎡)과 잠재적 개발 가치를 고려하면 시세는 감정가(3억 7,471만 5,800원) 이상으로 판단됩니다.

산정 근거:

본 건의 감정가는 3억 7,471만 5,800원으로, 이는 현재 시장 시세 대비 다소 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다. 특히 토지 가치만으로도 감정가를 상회할 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

입찰가 산정 시 고려 사항:

* 권리 분석상 인수되는 채무 없음.

* 건물 노후화 및 공가, 단전/단수 상태로 인한 수리 비용(최소 1억원 이상 예상).

* 토지 이용 계획 상의 제약 및 도로 접근성 문제로 인한 추가 비용 또는 가치 하락 가능성.

* 명도 비용 및 제반 부대 비용(취득세, 법무비용 등).

* 제시외 건물 철거 비용.

권리 인수 부담이 없고, 향후 재건축 또는 리모델링을 통해 가치 상승을 기대할 수 있다는 점에서, 감정가를 기준으로 하되 위 고려 사항들을 종합적으로 반영하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 시세 조사 결과 및 현장 답사를 통해 실질적인 수리 비용과 개발 가능성을 면밀히 검토 후, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가:

감정가 374,715,800원을 기준으로, 수리 및 부대 비용, 잠재적 개발 가치 상승 여력을 고려하여 4억 5천만 원 ~ 5억 5천만 원 사이에서 전략적인 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 성향에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.