나이스옥션 법원경매 원주 2024타경404672 [2] 강원특별자치도 원주시 행구동 151-4 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새터 · 평가일 2024.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1,3-5,7: 강원특별자치도 원주시 행구동 소재 "미래고등학교" 북측 인근에 위치하며,
주위는 근린상가, 전원주택, 학교 등으로 형성된 근교 농촌지대임.
기호 8 : 강원특별자치도 원주시 명륜동 소재 "명륜2동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치
하며, 주위는 단독주택, 근린상가 등으로 형성된 일반 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형 완경사 토지로서, "상업용 건부지"로 이용 중임.
기호 3 : 부정형 완경사 토지로서, "상업나지(주차장)" 상태임.
기호 4,5 : 일단의 부정형 완경사 토지로서, "주상용 건부지"로 이용 중임.
기호 7 : 부정형 급경사 토지로서, "하천 및 법면" 상태임.
기호 8 : 사다리형 완경사 토지로서, "도로"로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1 남측 및 기호 4 북측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하며,
기호 8은 본건이 폭 약 3.5M의 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 3-5 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-02-29), 상대보호구역.
기호 4 : 소로1류(폭 10m-12m)(접함).
기호 5 : 소하천구역(2020-12-24).
기호 7 : 계획관리지역, 상대보호구역, 준보전산지, 소하천구역(2020-12-24).
기호 8 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한).

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

기호 7의 지목은 "임야"이나, 현황 "하천 및 법면" 상태이며,
기호 8의 지목은 "전"이나, 현황 "도로"로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 철근콘크리트조 및 목조 목조지붕 2층 건(1996. 12월 사용승인)으로서
외벽 : 통나무 및 황토벽, 돌붙임 마감.
내벽 : 황토벽, 목재, 인테리어, 몰탈위 페인팅, 벽지도배 및 일부 타일 붙임.
창호 : 목재샷시창 및 PVC샷시창.

기호 6 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건(2004. 4월 사용승인)으로서
외벽 : 목재 및 돌붙임 마감.
내벽 : 목재, 인테리어, 벽지도배 및 일부 타일 붙임.
창호 : PVC샷시 이중창, 일부 알루미늄샷시창.

이용상태

기호 2 : 근린생활시설(음식점 및 카페 - 운채) 및 창고시설,
기호 6 : 근린생활시설(음식점 - 운채) 및 단독주택으로 이용했으나, 평가시점 현재 폐문
상태임(장기간 폐업 상태인 것으로 확인되었음).

설비내역

공히 위생시설 및 급,배수시설 되어 있으며, 기호 6은 승강기시설과 개별 난방시설(주택
부분) 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

장기간 폐문상태임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록4,5 지상의 이동 가능한 냉장창고, 컨테이너, 주차대기실 등은 평가에서 제외하였고 철제 계단, 데크 등은 건물에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2024타경404672 (2)

소재지: 강원특별자치도 원주시 행구동 151-4

용도: 근린주택

감정가: 1,881,960,000원

토지 면적: 2180.00㎡ (약 659.5평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 846.10㎡ (약 255.9평)

건물 제시외 면적: 27.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 원OOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록4,5 지상의 이동 가능한 냉장창고, 컨테이너, 주차대기실 등은 평가에서 제외하였고 철제 계단, 데크 등은 건물에 포함하여 평가함.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 행구동에 소재하며, "미래고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린상가, 전원주택, 학교 등으로 형성된 근교 농촌지대입니다. 또한, 일부 토지는 "명륜2동 행정복지센터" 남서측 인근 지역에 속하며, 단독주택, 근린상가 등으로 형성된 일반 주택지대입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지 형태 및 이용상태

기호 1 토지는 부정형 완경사 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

기호 3 토지는 부정형 완경사 토지로서 상업나지(주차장) 상태입니다.

기호 4, 5 토지는 일단의 부정형 완경사 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

기호 7 토지는 부정형 급경사 토지로서 하천 및 법면 상태입니다.

기호 8 토지는 사다리형 완경사 토지로서 도로로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

기호 1 토지는 남측으로, 기호 4 토지는 북측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다. 기호 8 토지는 폭 약 3.5M의 포장도로입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한상태

기호 1, 3-5 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 상대보호구역에 해당합니다.

기호 4 토지는 소로1류(폭 10m-12m)에 접해 있습니다.

기호 5 토지는 소하천구역입니다.

기호 7 토지는 계획관리지역, 상대보호구역, 준보전산지, 소하천구역에 해당합니다.

기호 8 토지는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)입니다.

* 주변 시설

주변에 미래고등학교, 원주고등학교 등 교육시설이 위치하고 있습니다. 또한, 근린상가 및 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 현재까지 확인된 정보로는 인근에 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 상세한 지역 분석을 위해서는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황 요약

토지 및 건물 등기부 상 총 채무액은 약 2,514,785,863원입니다.

말소기준권리는 2019년 2월 27일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을12)입니다.

이후 접수된 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 말소될 것으로 예상됩니다.

* 채권자 및 채무 내용

주요 채권자로는 농업협동조합자산관리회사(근저당), 원주세무서장(압류), 신용보증기금(가압류), 강원신용보증재단(가압류), 농업협동조합중앙회(가압류), 주식회사 우리카드(가압류), 주식회사 에스지(가압류) 등이 있습니다.

본건의 임의경매 신청 채권자는 원주원예농업협동조합입니다.

* 임차인 현황

* 용하린

- 보증금: 0원, 차임: 0원

- 전입(사업)일자: 2022-12-02

- 대항력: 없음

- 비고: 인수 보증금 없음.

* 윤승갑

- 보증금: 0원, 차임: 0원

- 전입(사업)일자: 2017-01-26

- 대항력: 있음

- 비고: 인수 보증금 0원.

* 권리 분석 요약

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸되나, 임차인 윤승갑의 경우 대항력이 있어 주의가 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 보증금 또는 차임에 대한 미상 또는 별도 합의 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 본건 용도 및 주변 상권

본건은 근린주택으로, 1996년과 2004년에 사용 승인된 건물들로 구성되어 있습니다. 현재 건물 2호는 근린생활시설(음식점 및 카페) 및 창고시설로, 건물 6호는 근린생활시설(음식점) 및 단독주택으로 이용되었으나, 평가 시점 현재 장기간 폐문 상태입니다. 주변은 근린상가, 전원주택, 학교 등이 혼재된 지역으로, 상권은 활발하기보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권 및 주거지 기능이 주를 이룹니다.

* 최근 매매/임대 정보 분석

제공된 최근 매매 정보는 "루이제빌리지"(행구동 144-4, 2023년 건축)의 다세대 주택 거래 내역으로, 해당 물건과 건물 유형, 건축 연도, 용도가 상이하여 직접적인 비교는 어렵습니다. 루이제빌리지의 경우 약 100㎡ 전용 면적의 다세대 주택이 1억 5천만원 ~ 1억 6천만원대에 거래된 것으로 나타납니다. 이는 본건 근린주택의 감정가(18억 8천만원)와는 큰 차이가 있으며, 본건이 훨씬 규모가 크고 상업용 용도를 포함하고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

행구동 및 인근 지역에는 주민센터, 소규모 상점, 식당 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설이나 백화점 등은 원주시 중심 상권으로 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주변 교육시설

본건 북측에 미래고등학교가 있으며, 원주고등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 주변 환경

본건 소재지는 근교 농촌지대와 주택지대가 혼합된 지역으로, 일부 지역은 하천 및 법면, 도로로 이용되고 있습니다. 자연환경과의 접근성이 좋을 수 있으나, 토지 이용 현황이 다양하고 일부 경사 지형이 포함되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (윤승갑)

임차인 윤승갑은 대항력이 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수해야 할 보증금이 존재하거나 별도의 계약 관계가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 위험이 있습니다.

* 중복 사건 및 공동 담보

사건 번호 상 중복 사건이 존재하며, 여러 권리 관계가 얽혀있는 공동 담보 물건이므로 경매 절차 진행 및 권리 관계 확정에 신중을 기해야 합니다.

* 토지 이용 현황과 공부상 지목의 차이

기호 7 토지는 공부상 지목이 "임야"이나 현황은 "하천 및 법면"으로 이용 중이며, 기호 8 토지는 공부상 지목이 "전"이나 현황은 "도로"로 이용 중입니다. 이는 토지 활용 및 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건물 노후도 및 공실

1996년과 2004년에 사용 승인된 건물들로, 상당한 노후가 진행되었을 가능성이 있습니다. 또한, 현재 장기간 폐문 상태이므로 내부 수리 및 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 일부의 활용 제한

기호 7의 급경사 법면 및 하천 부지, 기호 8의 도로 부지는 직접적인 건축이나 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 원주시 행구동에 위치한 근린주택으로, 넓은 토지 면적과 준수한 건물 연면적을 보유하고 있습니다. 감정가는 18억 8천만원 수준이나, 등기부 상 총 채무액이 이를 초과하는 상황입니다. 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 윤승갑의 존재이며, 비록 보증금이 0원으로 표기되어 있더라도 실제 인수 부담이 없다고 단정하기는 어렵습니다. 또한, 토지의 공부상 지목과 현황의 차이, 건물의 노후도 및 장기 공실 상태는 추가적인 검토와 비용 발생 가능성을 시사합니다. 주변 개발 현황 및 지역 경제 활성화 추세에 따라 향후 가치 상승 잠재력은 있으나, 리스크 요인들을 면밀히 분석하여 입찰가 산정에 반영해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 저가 매수 기회: 등기부 상 채무 총액이 감정가를 상회하므로, 경매 초기 단계에서 상대적으로 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

* 다양한 활용 가능성: 근린주택으로서 상가, 주택, 사무실 등 다목적 활용이 가능하여 투자 목적에 따른 유연성이 있습니다.

* 교육 환경 및 지역 접근성: 미래고등학교 등 교육 시설과 인접해 있으며, 지역 주민을 위한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 지역 개발 잠재력: 향후 원주시 행구동 지역의 개발 계획 및 성장 추세에 따라 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가가 1,881,960,000원(약 18.8억원)으로 높으나, 총 채무액이 약 25.1억원을 초과하는 점, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원이나 주의 요망), 건물 노후도 및 장기 공실, 토지 이용 현황의 차이 등 여러 리스크 요인을 복합적으로 고려해야 합니다.

제공된 JSON의 '루이제빌리지' (행구동 144-4, 2023년식 다세대) 매매가는 약 1.56억~1.64억원으로, 이는 본건의 감정가와 직접 비교하기 어렵습니다. 해당 정보는 주변 지역의 주택 시세를 파악하는 참고 자료로 활용할 수 있습니다.

본건의 토지 면적(2180㎡) 및 건물 면적(846.1㎡) 대비 감정가(18.8억원)는 ㎡당 약 86만원 (토지+건물 합산 면적) 또는 ㎡당 약 222만원 (토지 면적), ㎡당 약 617만원 (건물 면적) 수준입니다. 이는 주변 신축 다세대 주택의 ㎡당 시세(약 150만원 이상)와 비교했을 때, 본건의 감정가가 토지 가격 비중이 높을 수 있음을 시사합니다.

종합적으로 판단 시, 높은 채무 총액과 대항력 있는 임차인이라는 큰 리스크를 감안할 때, 감정가 대비 낮은 수준에서 접근을 고려할 수 있습니다. 하지만 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 임차인 윤승갑과의 직접 소통을 통한 실제 인수 부담 확인, 주변의 유사 근린주택 거래 사례 분석 등이 선행되어야 합니다.

현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 그러나 통상적으로 이러한 유형의 물건은 감정가의 60%~80% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있으며, 리스크 해소 정도에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다. 투자자는 잠재적 인수 비용 및 추가 공사 비용을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.