나이스옥션 법원경매 원주 2024타경404672 [1] 강원특별자치도 원주시 행구동 148-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새터 · 평가일 2024.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1,3-5,7: 강원특별자치도 원주시 행구동 소재 "미래고등학교" 북측 인근에 위치하며,
주위는 근린상가, 전원주택, 학교 등으로 형성된 근교 농촌지대임.
기호 8 : 강원특별자치도 원주시 명륜동 소재 "명륜2동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치
하며, 주위는 단독주택, 근린상가 등으로 형성된 일반 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형 완경사 토지로서, "상업용 건부지"로 이용 중임.
기호 3 : 부정형 완경사 토지로서, "상업나지(주차장)" 상태임.
기호 4,5 : 일단의 부정형 완경사 토지로서, "주상용 건부지"로 이용 중임.
기호 7 : 부정형 급경사 토지로서, "하천 및 법면" 상태임.
기호 8 : 사다리형 완경사 토지로서, "도로"로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1 남측 및 기호 4 북측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하며,
기호 8은 본건이 폭 약 3.5M의 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 3-5 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-02-29), 상대보호구역.
기호 4 : 소로1류(폭 10m-12m)(접함).
기호 5 : 소하천구역(2020-12-24).
기호 7 : 계획관리지역, 상대보호구역, 준보전산지, 소하천구역(2020-12-24).
기호 8 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한).

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

기호 7의 지목은 "임야"이나, 현황 "하천 및 법면" 상태이며,
기호 8의 지목은 "전"이나, 현황 "도로"로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 철근콘크리트조 및 목조 목조지붕 2층 건(1996. 12월 사용승인)으로서
외벽 : 통나무 및 황토벽, 돌붙임 마감.
내벽 : 황토벽, 목재, 인테리어, 몰탈위 페인팅, 벽지도배 및 일부 타일 붙임.
창호 : 목재샷시창 및 PVC샷시창.

기호 6 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건(2004. 4월 사용승인)으로서
외벽 : 목재 및 돌붙임 마감.
내벽 : 목재, 인테리어, 벽지도배 및 일부 타일 붙임.
창호 : PVC샷시 이중창, 일부 알루미늄샷시창.

이용상태

기호 2 : 근린생활시설(음식점 및 카페 - 운채) 및 창고시설,
기호 6 : 근린생활시설(음식점 - 운채) 및 단독주택으로 이용했으나, 평가시점 현재 폐문
상태임(장기간 폐업 상태인 것으로 확인되었음).

설비내역

공히 위생시설 및 급,배수시설 되어 있으며, 기호 6은 승강기시설과 개별 난방시설(주택
부분) 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

장기간 폐문상태임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 원주지원 2024타경404672 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 원OOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.2. 물건현황

소재지: 강원특별자치도 원주시 행구동 148-2

용도: 근린시설

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가및면적

감정가: 1,009,038,000원

토지면적: 1127.00㎡ (약 340.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 479.10㎡ (약 144.93평)

건물 제시외면적: 42.50㎡

건물(2) 정보: 1996년 12월 사용승인된 철근콘크리트조 및 목조 2층 건물로, 제2종근린생활시설(음식점 및 카페)로 이용.

건물(6) 정보: 2004년 4월 사용승인된 철근콘크리트구조 3층 건물로, 근린생활시설(음식점) 및 단독주택으로 이용되었으나, 현재는 장기간 폐문 상태임.

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 강원특별자치도 원주시 행구동에 위치하며,

기호 1,3-5,7 토지는 "미래고등학교" 북측 인근에,

기호 8 토지는 "명륜2동 행정복지센터" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 근린상가, 전원주택, 학교, 단독주택 등으로 형성된 근교 농촌지대 및 일반 주택지대입니다.

2.2. 교통및접근성

제반 차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획

기호 1, 3-5 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 상대보호구역에 속합니다.

기호 4 토지는 소로1류(폭 10m-12m)에 접해 있습니다.

기호 5 토지는 소하천구역에 포함됩니다.

기호 7 토지는 계획관리지역, 상대보호구역, 준보전산지, 소하천구역입니다.

기호 8 토지는 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)에 해당합니다.

* 지목과 현황의 차이:

기호 7 토지의 지목은 "임야"이나, 현황은 "하천 및 법면" 상태입니다.

기호 8 토지의 지목은 "전"이나, 현황은 "도로"로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리내역

본건의 말소기준권리는 2019년 2월 27일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을15)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 2,779,782,883원입니다.

3.2. 임차인현황

* 갑푸드(주)

보증금: 10,000,000원

차임: 300,000원

사업일자: 2013-08-29

대항력: 있음

마스킹 처리 후: 갑

* 농업회사법인(주)운채

보증금: 20,000,000원

차임: 1,500,000원

사업일자: 2014-04-23

대항력: 있음

마스킹 처리 후: 농

* 윤승갑

보증금: 20,000,000원

차임: 1,000,000원

사업일자: 2014-10-23

대항력: 있음

마스킹 처리 후: 윤

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 상기 임차인들은 대항력을 가지고 있어, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

3.3. 특이사항

본건은 중복사건이며 공동담보로 진행되는 물건입니다.

앞서 언급된 세 명의 임차인 모두 대항력이 존재합니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 관련 세부 사항은 반드시 추가 확인이 필요합니다.

특히, 건물 중 하나(기호 6)는 평가 시점 현재 장기간 폐문 상태인 것으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

본건이 위치한 행구동 지역은 근린상가와 주거 시설이 혼합된 지역으로,

인근의 미래고등학교와 명륜2동 행정복지센터는 지역 내 기본적인 상업 및 생활 편의시설의 집객력을 제공합니다.

대상 물건 자체도 근린생활시설로 이용되어 왔으며, 현재는 폐문 상태인 건물이 일부 존재하나 상업적 잠재력은 보유하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설및교육시설

* 교육시설: 미래고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 편의시설: 명륜2동 행정복지센터 인근 지역은 일반적인 주택지대로서 기본적인 생활 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용 가능, 차량 접근 용이.

5.2. 잠재적혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건으로부터 근접한 거리에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

해당 지역은 주로 주거, 상업, 교육 시설 및 공원이 분포하고 있어 비교적 양호한 생활 환경을 갖춘 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 법적권리적리스크

* 대항력 있는 임차인: 총 3명의 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 명도 시 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 점과 대항력 존재의 모순점에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 중복사건 및 공동담보: 사건 진행이 복잡해질 수 있으며, 채권 규모가 상당하여 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 지목과 현황 불일치: 일부 토지(기호 7, 8)의 지목과 현황이 달라 추후 토지 이용이나 개발 시 제한사항이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물상태

건물 중 하나(기호 6, 2004년 사용승인)는 현재 장기간 폐문 상태로, 내부 상태 확인 및 관리에 추가적인 노력이 필요합니다.

6.3. 기타리스크

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 상대보호구역, 소하천구역 등 다수의 지역 지구에 속해 있어 향후 토지 이용 계획 수립 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 강원특별자치도 원주시 행구동에 위치한 근린시설 물건으로, 인근 학교 및 생활 편의시설과의 접근성이 양호한 편입니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 감정가 또한 높은 편입니다. 그러나 상당한 규모의 채무가 존재하며, 대항력을 갖춘 임차인이 다수 있어 명도에 대한 신중한 접근이 요구됩니다. 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점 또한 복잡성을 더합니다. 건물 일부가 장기간 폐문 상태인 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자포인트

* 근린생활시설로서의 잠재력: 지역 내 상업 및 생활 기능을 지원하는 시설로 활용 가능성이 있습니다.

* 입지 조건: 미래고등학교 인근이라는 점은 안정적인 수요를 기대하게 합니다.

* 잠재적 가치: 상당한 권리 관계와 물건 규모를 고려할 때, 정상화 및 재개발 시 상당한 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상입찰가

예상 입찰가 산정 시에는 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 명도 비용, 잠재적 리스크 해소 비용, 건물의 수리 및 관리 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 현재 등기부채권 총액이 27억 원을 상회하므로, 이를 초과하는 입찰가는 신중하게 접근해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 시세 조사, 명도 비용 산출, 건물 상태 정밀 진단 등을 통해 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.