나이스옥션 법원경매 원주 2024타경404955 [1] 강원특별자치도 원주시 명륜동 802 성원아파트 상가나동 지층비01호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 명륜동 소재 "성원아파트" 단지 내에 위치하고, 부근은 근린생활시설, 아파트단지 등으로 형성된 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 볼 때 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 건물 중
제지층 제비01호-제비08호 및 제1층 제107호-113호로서,
외벽 : 외장타일 붙임 마감 등
내벽 : 내부 인테리어 등
바닥 : 장판지, 바닥타일 마감 등

이용상태

본건 일련번호(가-거) 구분상가는 내부계단을 설치하여 층별 이동이 가능하고, 각 층별로 호별 경계 구분없이 근린생활시설(목욕탕 및 찜질방 등, 상호 : 옥수정 찜질방 숯가마 사우나)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서향의 지세에 자체 평탄 조성된 사다리형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복 4차선, 남서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역,시가지경관지구(일반),중로1류(폭 20m-25m)(접합),중로2류(폭 15m-20m)
(접합),가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건은 층별로 호별 경계 구분없이 목욕탕 및 찜질방 등으로 이용중이며, 현장조사시 업체 운영중으로 목욕탕 부분의 내부 사진촬영이 곤란하여 첨부하지 못하였는바 경매 진행시 참고바람.

물건 비고

- 일괄매각
- 매각 부동산은 내부계단을 설치하여 층별 이동이 가능하고, 각 층별로 호별 경계 구분없이 근린생활시설(목욕탕 및 찜질방 등)로 이용중이므로 입찰시 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2024타경404955 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 명륜동 802 성원아파트 상가나동 지층비01호

용도: 근린상가

감정가: 1,173,000,000원

토지면적: 702.02㎡ (약 212.36평)

토지지분: 702.024㎡ (약 212.37평)

건물면적: 862.82㎡ (약 260.99평)

건물지분: 862.82㎡ (약 260.99평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사마린수산 (채권액 600,000,000원)

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인, 공동담보, 내부계단을 설치하여 층별 이동이 가능하며, 각 층별 호 구분 없이 근린생활시설(목욕탕 및 찜질방 등)로 이용중임.

2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 원주시 명륜동 소재 "성원아파트" 단지 내에 위치하고 있으며, 주변은 근린생활시설 및 아파트 단지가 형성된 노선 상가지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 버스정류장과의 거리 및 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

토지는 북서측으로 왕복 4차선, 남서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류, 중로2류에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2021년 3월 25일 접수된 천안우리신용협동조합의 근저당권 (금696,000,000원)입니다.

등기부채권 총액은 1,418,500,000원으로 파악됩니다.

경매 절차에 따라 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 보이며, 대부분의 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있으나, 상세 내용은 파악되지 않아 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 수정 (보증금 40,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입/사업일자 2020-03-11) - 대항력 있음.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 보증금 4000만원에 대한 인수 여부는 명확히 확인해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 경우 배당 순위에 따라 낙찰자가 인수할 가능성도 있으므로 철저한 확인이 요구됩니다.

* 기타 임차인(미상)은 보증금 3,000,000원, 차임 0원이며, 대항력 없음으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건은 성원아파트 단지 내 상가로, 주변에 다수의 아파트 단지가 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

현재는 별도의 호실 구분 없이 내부 계단을 통해 지하 1층부터 지상 1층까지 목욕탕 및 찜질방(상호: 옥수정 찜질방 숯가마 사우나)으로 통합 운영되고 있습니다.

주변 상권은 근린생활시설 위주로 형성되어 있으며, 아파트 단지 내 상가의 특성상 지역 주민들을 대상으로 하는 업종에 적합할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

원주시는 강원특별자치도의 주요 도시로서, 각종 생활 편의시설 및 관공서, 의료시설 등이 잘 갖추어져 있습니다.

본건이 위치한 명륜동은 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지 및 상가, 학교 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건은 2024타경404955 외에 2025타경2004라는 유사 사건 번호가 등기부등본에 기재되어 있어, 권리 관계나 매각 절차에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: '수정' 임차인은 대항력이 있으며, 전입일자가 비교적 빠릅니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 이 임차인의 보증금 전액이 배당으로 회수되지 못할 경우 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 용도 및 이용 현황: 현재 목욕탕 및 찜질방으로 통합 운영되고 있어, 개별 호실 구분 없이 사용되고 있습니다. 이로 인해 향후 업종 변경이나 개별 매각 등 새로운 활용 방안을 모색할 때 용도 변경 및 구조 변경에 따른 추가 비용이나 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 현황 조사 시 특이사항: 목욕탕 부분의 내부 사진 촬영이 곤란했다는 점은 현장 확인의 한계를 시사하며, 실제 현황이나 상태에 대한 면밀한 조사가 필요함을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건은 원주시 명륜동의 성원아파트 단지 내 위치한 근린상가로, 대규모 아파트 단지의 배후 수요를 기반으로 합니다. 현재 목욕탕 및 찜질방으로 운영 중이며, 넓은 면적을 활용한 사업이 가능합니다.

하지만 중복 사건 존재, 대항력 있는 임차인의 권리 문제, 현재 시설의 통합 운영으로 인한 향후 활용의 복잡성 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 위험 요소입니다. 임차인과의 협상 및 법원 배당 순위 검토를 통해 권리 관계를 명확히 하는 것이 최우선 과제입니다.

8. 투자 포인트

* 아파트 단지 내 위치하여 고정적인 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 현재 목욕탕/찜질방으로 운영 중인 넓은 면적의 상가로, 업종 변경 또는 재개발 시 잠재 가치가 있습니다.

* 주변 지역의 개발 가능성 및 시세 상승 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,173,000,000원입니다.

등기부채권 총액이 감정가를 상회하고, 대항력 있는 임차인, 중복 사건, 현재 시설의 복잡성 등 여러 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 인수 보증금(0원)을 제외하고, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 파악된 위험도를 반영하여 감정가의 약 90% 수준인 1,050,000,000원에서 1,100,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 임차인과의 협상 결과, 법원의 배당 순위, 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 등을 종합적으로 분석하는 추가적인 심층 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.