나이스옥션 법원경매 원주 2025타경831 [2] 강원특별자치도 원주시 흥업면 대안리 619 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이목 · 평가일 2025.05.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1):강원특별자치도 횡성군 안흥면 안흥리 소재 안흥고등학교 남서측 근거리에 위치하
며 부근은 국도주변 임야지대로 임야 및 일부 산간농경지로 형성되어 있음.
기호(4~6):강원특별자치도 원주시 흥업면 대안리 소재 대안1리마을회관 남서측 근거리에 위
치하며 부근은 마을주변 농경지대로 농경지, 단독주택 및 야산 등으로 형성되어 있
음.

교통상황

기호(1):버스노선 및 운행빈도 등을 고려시 일반적인 대중교통사정은 다소 불편함.
기호(4~6):버스노선 및 운행빈도 등을 고려시 일반적인 대중교통사정은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

기호(1):완경사 및 일부 급경사의 부정형 토지로서 전 및 임야 상태임.
기호(4):부정형 토지로서 전 및 구거 등으로 이용중임.
기호(5):부정형 토지로서 전 및 일부 '도로, 구거 및 인접한 건물의 부속토지'로 이용중임.
기호(6):부정형의 토지로서 전 및 일부 인접한 건물의 부속토지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1):지적도상 맹지이며 비포장농로를 통해 출입하고 있음.
기호(4):지적도상 맹지이나 동측으로 폭 약3미터 내외의 현황 비포장도로를 통해 출입하고
있음.
기호(5):지적도상 맹지이나 본건 일부 폭 약3미터 내외의 도로로서 북동측으로 현황 비포장
도로에 연결되어 있음.
기호(6):지적도상 맹지이며 비포장농로를 통해 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(젖소:1000m이하)), 준보전산지임.
기호(4~6):생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한), 비행안전제3구역(전술
), 배출시설설치제한지역임.

제시목록 외의 물건

기호(5,6) 지상에 후첨 '사진용지'와 같이 소유자 미상의 과수목(포도나무)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계는 미상임.
나.기호(1) 토지 남측 인접지상에 분묘가 소재하는 것으로 목측되나 본건 지상에 소재할
가능성 있으며 정확한 것은 지적측량 등 확인을 요함.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록 4,5,6 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의 바람)
- 목록 3 건물의 도로명 주소는 "승안동길 234-30"에서 "승안동길 246-30"으로 변경됨
- 목록3 건물에 설치되어 있는 태양광발전설비는 주택의 부속설비로서 건물 가격에 포함(2026. 1. 14.자 사실조회 회신 참조)
- 목록 4,5,6은 공부상 "답"이나 현황은 "전"임(지적도상 맹지임)
- 목록 4 지상에 소재하는 컨테이너 및 쇠파이프 함석지붕 차양은 매각에서 제외하며, 일부 지상에 폐자재가 쌓여 있으므로 입찰시 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

강원특별자치도 원주시 흥업면 대안리 619

1.2. 사건번호

원주지원 2025타경831 (2)

1.3. 용도

단독주택

1.4. 감정가

993,128,380원

1.5. 면적

* 토지면적: 5,336.00㎡ (약 1,614.34평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 237.85㎡ (약 71.96평)

* 건물 제시외면적: 168.40㎡ (약 50.94평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 지분매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

춘천시산림조합

1.9. 건축물표제부 요약

* 건물명: (표제부 정보상 명칭 없음)

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 흥업면 대안리 619번지

* 도로명 주소: 강원특별자치도 원주시 승안동길 246-30 (흥업면 대안리)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 용도: 단독주택

* 연면적: 237.85㎡ (약 71.96평)

* 건축면적: 173.45㎡ (약 52.47평)

* 건폐율: 26.28%

* 용적률: 23.77%

* 사용승인일: 2011년 06월 30일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 기호(1) 토지: 강원특별자치도 횡성군 안흥면 안흥리 소재 안흥고등학교 남서측 근거리에 위치하며, 국도 주변 임야 지대로 임야 및 일부 산간 농경지로 형성되어 있습니다.

* 기호(4~6) 토지: 강원특별자치도 원주시 흥업면 대안리 소재 대안1리 마을회관 남서측 근거리에 위치하며, 마을 주변 농경지대로 농경지, 단독주택 및 야산 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 기호(1): 버스 노선 및 운행 빈도 등을 고려 시 일반적인 대중교통 사정은 다소 불편합니다.

* 기호(4~6): 버스 노선 및 운행 빈도 등을 고려 시 일반적인 대중교통 사정은 다소 불편합니다.

2.3. 인접 도로상태

* 기호(1): 지적도상 맹지이며 비포장 농로를 통해 출입하고 있습니다.

* 기호(4): 지적도상 맹지이나 동측으로 폭 약 3미터 내외의 현황 비포장 도로를 통해 출입하고 있습니다.

* 기호(5): 지적도상 맹지이나 본건 일부 폭 약 3미터 내외의 도로로서 북동측으로 현황 비포장 도로에 연결되어 있습니다.

* 기호(6): 지적도상 맹지이며 비포장 농로를 통해 출입하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부 제한 구역(젖소:1000m 이하)), 준보전산지입니다.

* 기호(4~6): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부 제한 모든 축종 제한), 비행안전제3구역(전술), 배출시설설치제한지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 06월 10일 접수된 춘천시산림조합의 근저당권(을14)입니다. (채권최고액 492,000,000원)

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 06월 10일 접수된 춘천시산림조합의 근저당권(을9)입니다. (채권최고액 492,000,000원)

3.2. 인수 또는 소멸되는 권리

* 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 '지상권개요'는 있으나 내용이 없어 사실상 없는 것으로 판단됨)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건에는 별도의 임차인 정보가 확인되지 않아 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

* 토지 등기부채권 총액: 984,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 492,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

주변 지역인 원주시 흥업면 대안리 일대의 부동산 시세는 전원주택지 및 농경지 매물이 다수 확인됩니다.

* 전원주택지: 평당 40만원~170만원 수준의 매물이 확인됩니다. (예: 522평 답, 농림지역 매물이 평당 40만원; 500평 전, 계획관리지역 매물이 평당 50만원; 817.96평 답, 자연녹지지역 매물이 평당 170만원)

* 농경지/임야: 6,800평 규모의 임야가 1억 2천만원(평당 약 17,000원)에 매물로 나와 있는 사례가 있습니다. (이는 매우 낮은 가격으로, 특수 물건이거나 단순 참고용일 수 있습니다.)

* 신축 전원주택: 3억대 전원주택 매물도 확인됩니다. (해당 매물은 109평 토지에 34평 건물이었습니다.)

4.2. 시장 분석

본 물건은 대규모의 토지(약 1,614평)와 단독주택으로 구성되어 있습니다. 주변 지역은 농경지와 야산, 일부 주택지로 형성된 농촌 지역으로, 최근 전원주택 건축 수요 증가와 함께 관련 토지 매물이 활발히 거래되고 있는 것으로 보입니다. 다만, 본 물건의 경우 지적도상 맹지이며, 일부 토지는 현황과 공부상 지목이 상이하고, 농지취득자격증명이 필요한 점 등은 시장 가치를 평가할 때 고려해야 할 요소입니다.

4.3. 혐오시설 및 민원 정보

원주시 흥업면 대안리 일대에서는 과거 폐기물처리 업체, 시멘트 첨가제 공장, 고압가스시설, 교도소 이전 등과 관련하여 주민들의 반발 및 민원이 있었던 사례가 확인됩니다. 현재 공장 설립 추진 관련 주민 반발 사례가 있으며, 환경 오염에 대한 우려가 제기된 바 있습니다. 이는 지역 주민들의 민감성을 보여주는 부분이며, 잠재적인 갈등 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통 및 편의시설

* 교통: 버스 노선이 있으나 운행 빈도가 낮아 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다. 자가용 이용이 편리한 지역입니다.

* 편의시설: 대안1리 마을회관 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의는 일부 가능하나, 본격적인 상업 시설 및 병원, 대형 마트 등은 원주시내로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 및 의료시설

* 교육시설: 인근에 대학교(원주캠퍼스)가 있어 젊은 층의 유동이 있으나, 초중고등학교 등 기초 교육 시설과의 접근성은 명확히 기재되어 있지 않습니다.

* 의료시설: 원주시내 종합병원 및 의원 등 의료시설 이용은 자가용으로 이동해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 사항

* 목록 4, 5, 6 토지는 공부상 "답(논)"이나 현황은 "전(밭)"이므로 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

6.2. 맹지 및 도로 접근성

* 토지 대부분(기호 1, 4, 5, 6)이 지적도상 맹지이며, 현황 도로를 통해 출입 가능하나 일부는 비포장 농로를 이용합니다. 이는 건축 시 건축 허가 및 이용에 제한이 따를 수 있으며, 추후 도로 확보 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 권리 및 법적 문제

* 중복병합사건으로, 다수의 채권이 설정되어 있습니다.

* 분묘기지권 존재 가능성이 제기되어 있어, 사실확인이 필요합니다. (기호(1) 토지 남측 인접지상 분묘 목측, 본건 지상 가능성)

6.4. 현황과 공부상 차이 및 제외 물건

* 목록 4, 5, 6은 공부상 "답"이나 현황은 "전"입니다.

* 목록 4 지상 컨테이너 및 쇠파이프 함석지붕 차양은 매각에서 제외됩니다.

* 목록 4 지상 일부에 폐자재가 쌓여 있어 입찰 시 확인이 필요합니다.

* 기호 5, 6 지상 소유자 미상의 과수목(포도나무)이 소재합니다.

6.5. 기타사항

* 건물에 설치된 태양광 발전설비는 주택의 부속 설비로 건물 가격에 포함됩니다.

* 건물의 도로명 주소가 변경되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 원주시 흥업면 대안리의 넓은 토지와 단독주택으로 구성되어 있으며, 감정가는 약 9.9억원입니다. 토지 면적이 상당히 넓어 활용 가치가 높을 수 있으나, 지적도상 맹지라는 점, 일부 토지에 대한 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 존재 가능성 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 주변 지역에서 과거 환경 관련 민원이 있었던 이력이 있어, 이러한 부분들을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 총 5,336㎡(약 1,614평)의 넓은 토지는 전원주택 단지 개발, 농업 활용, 또는 대형 단독주택 신축 등 다양한 개발 및 활용 가능성을 제공합니다.

* 단독주택: 현황 237.85㎡(약 72평)의 단독주택이 있어 즉시 사용 또는 리모델링 후 활용이 가능합니다.

* 개발 잠재력: 도시와 접근성이 비교적 양호한 지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 993,128,380원입니다. 주변 시세 조사 결과, 대안리 일대의 토지 가격은 평당 40만원~170만원 수준으로 분포되어 있으나, 본 물건은 맹지, 농지 관련 규제, 분묘기지권 등의 리스크 요인을 가지고 있습니다.

종합적인 현 시세 및 물건의 제반 리스크를 고려할 때, 낙찰가율 70%~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 범위: 695,000,000원 ~ 795,000,000원

이는 일반적인 추정치이며, 실제 입찰가는 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 법률 및 행정 절차 진행 여부 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 최종 입찰 결정 전 반드시 현장 답사 및 전문가와 상담하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.