나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35995 [1] 충청북도 충주시 주덕읍 대곡리 68-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 대곡리 소재 "동산미제" 남서측 인근 에 위치하며 인근은 전, 답,임야 및 중소규모의 공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다 .

교통상황

기호(1-3) : 본건 및 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1-3) : 인접지대비 완경사의 부정형 토지로서, 전으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 지적 및 현황상 맹지이나 인접필지를 통해 접근가능합니다.
기호(2, 3) : 지적상 맹지이나, 본건중 일부가 현황상 구거 및 도로로서 인접한 현황도로(노폭 약2-3미터 내외의 비포장도로)를 통해 접근가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 3) : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(소·말· 양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(2) : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴· 젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당없습니다.

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당없습니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록1~3 농지취득자격증명제출필요(미제출시 보증금몰수)
-목록 1 지적 및 현황상 맹지이나 인접필지를 통해 도로접근 가능
-목록 2,3 지적상 맹지이나 본건 중 일부가 현황상 구거 및 도로로서 인접한 현황도로(노폭 약 2~3미터 내외의 비포장도로)를 통해 접근 가능

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2024타경35995 (1)

소재지: 충청북도 충주시 주덕읍 대곡리 68-3

용도: 전

감정가: 1,377,414,000원

토지면적: 10,188.00㎡ (약 3,081.49평)

건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 대곡리 소재 "동산미제" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 전, 답, 임야 및 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 농업 지역 및 일부 공업 지역의 특성을 보이며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부 요약 정보에 따르면, 을구에 기재된 근저당 및 지상권 설정 등 모든 권리가 말소 예정으로 확인됩니다. (을1, 을2, 을3 말소 확인)

갑구의 소유권 이전(갑1)은 현 소유주에게 해당하며, 경매 개시 결정(갑2)은 본 건 경매의 법적 근거입니다.

총 채무액(말소기준 권리 이전 등기부상 근저당 총액)은 880,000,000원 (근저당 780,000,000원 + 근저당 100,000,000원)으로 확인됩니다.

임차인 현황은 별도로 파악되지 않았으며, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 확인되어, 임차인으로 인한 별도의 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 농업용 토지로, 주변에 중소규모 공장이 혼재하는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

일반적인 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 다소 거리가 있으며, 지역적인 개발 동향 및 농업 관련 정책에 영향을 받는 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변 편의시설, 관공서, 교육 시설 등 상세한 생활 정보는 제공되지 않았습니다.

농업 지역의 특성상 기본적인 생활 기반은 갖추고 있을 것으로 예상되나, 도시 지역 대비 편의시설 접근성은 낮을 수 있습니다.

대중교통 접근성은 보통 수준으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로, 목록 1~3 모두 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금 몰수의 위험이 있으므로, 반드시 사전에 준비해야 합니다.

* 맹지 및 도로 접근성:

* 목록 1의 경우, 지적 및 현황상 맹지이나 인접 필지를 통해 도로 접근이 가능합니다.

* 목록 2, 3의 경우, 지적상 맹지이나, 본건 중 일부가 현황상 구거 및 도로로 이용되고 있으며, 인접한 현황도로(노폭 약 2~3미터 내외의 비포장도로)를 통해 접근 가능합니다. 도로 폭이 좁고 비포장 상태이므로 차량 통행 및 접근성에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 특히, 일부 목록은 모든 가축 사육 제한 지역에 해당하여 축산업 관련 개발에는 제약이 따릅니다.

* 일괄매각: 본건은 토지매각 대상이나, '일괄매각'으로 명시되어 있습니다. 건물은 없으나, 관련 규정 및 목록 분리 여부 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설 관련: 본건 소재지 인근 지역에 대한 혐오시설 존재 여부를 직접적으로 검색한 결과, 특정 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 충주시의 외곽 지역이나 공업 지역 인근에서는 폐기물 처리 시설, 방치된 공장 부지 등으로 인한 환경적 문제의 가능성이 제기된 사례가 일반적인 뉴스 보도에서 언급된 바 있습니다. 본건의 정확한 위치와 인근 환경에 대한 추가적인 현장 조사 및 상세 정보 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 충주시 주덕읍에 위치한 넓은 면적의 농업용 토지로서, 감정가는 높게 책정되어 있습니다.

권리 분석상으로는 인수될 권리가 없어 비교적 깔끔한 상태로 판단됩니다.

하지만 농지취득자격증명 필수, 맹지 및 협소한 현황 도로 접근성, 가축사육 제한 등의 명확한 제약 사항이 존재합니다.

토지이용계획상 계획관리지역이라는 점은 긍정적이나, 구체적인 개발 가능성 및 용도 제한 사항에 대한 면밀한 추가 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 계획관리지역 토지로서, 잠재적인 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

* 권리 분석상 인수될 권리가 없어 권리적인 측면에서의 부담이 적습니다.

* 감정가가 상당하나, 채무 총액과의 비교 및 향후 지역 개발 동향 파악을 통해 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,377,414,000원

총 권리 금액 (말소 예정 채무 총액): 880,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 감정가, 시장 상황, 법원 낙찰률, 그리고 본건의 제약 조건(맹지, 도로 접근성, 농지법규제 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰이 이루어지는 경향이 있으나, 본건은 맹지 및 농지라는 제약이 존재하므로, 이러한 요소를 충분히 반영하여 입찰가를 결정해야 합니다. 권리상 인수 부담은 없으나, 토지의 실질적인 활용도와 개발 가능성을 면밀히 조사한 후, 보수적인 접근을 통해 입찰가를 결정할 것을 권장합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시세 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.