나이스옥션 법원경매 충주 2025타경477 [2] 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 816-99 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청 · 평가일 2025.02.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건1, 4 내지 7은 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 소재 ""곰실마을"" 서측 인근 농촌지대의 토지로서 주위환경은 보통시 됨.
대상물건8은 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 소재 ""신양교차로"" 남동측 인근 도시근교 농경지로 주위환경은 보통시 됨.
대상물건9,10은 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 소재 ""마치마을"" 남측 근거리 농촌지대의 토지로서 농경지와 자연림이 혼재되는 등 주위환경은 보통시 됨.
대상물건11은 충청북도 충주시 신니면 견학리 소재 ""양촌제"" 동측 인근 농촌지대의 토지로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건1, 4 내지 7 : 대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 지방도가 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.
대상물건8 : 대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 일반국도 및 지방도가 경유 교통상황은 보통시 됨.
대상물건9,10 : 대상물건 인근까지 차량접근 가능하나, 대중교통은 다소 원거리여서 교통상황은 다소 보통이하임.
대상물건11 : 대상물건까지 차량접근 가능하나, 대중교통은 다소 근거리여서 교통상황은 다소 보통이하임.

형태 및 이용상태

대상물건1 : 부정형 평지로서 주상나지임.
대상물건4,5,6 : 3필 일단의 부정형 평지로서 주거용 건부지, 교회, 양어장 등으로 이용중임.
대상물건7 : 부정형 평지로서 전기타(양어장)으로 이용중임.
대상물건8 : 부정형 평지로서 잡종지(자재 적치장)으로 이용중임.
대상물건9,11 : 부정형 완경사로서 전으로 이용중임.
대상물건10 : 부정형 급경사지로서 자연림임.

인접 도로상태

대상물건1 : 소로한면에 접함.
대상물건4 내지 6 : 일단으로 소로각지에 접함.
대상물건7 : 소로한면에 접함.
대상물건8 : 중로한면에 접함.
대상물건9 : 지적상 맹지이나 인접필지(대상물건10)상에 개설된 임도를 통하여 진출입함.
대상물건10: 지적상 맹지이나 인접필지(대상물건10)상에 개설된 임도를 통하여 진출입함.
대상물건11: 지적상 맹지이나 인접필지상에 개설된 농로를 통하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건1,5 : 생산관리지역 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
대상물건4,6 : 생산관리지역 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
대상물건7 : 농림지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2023-12-12)<농지법>
대상물건8 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>
대상물건9 : 생산관리지역 가축사육제한구역(개·돼지·닭·오리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법> 영농여건불리농지
대상물건10 : 농림지역, 생산관리지역 가축사육제한구역(개·돼지·닭·오리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>
대상물건11 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

건물개황도 참조
대상물건4,5,6 지상에 제시외건물 ㉠ 내지 ㉣이 있어 이를 평가하였음.
대상물건9,11 지상에 제시외수목이 있어 이를 평가하였음.

공부와의 차이

대상물건4,5,6은 지목은 양어장이나 일단으로 주거용 건부지, 교회, 양어장 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건2 가동호 : 벽돌구조 슬레이트 지붕 2층 건으로서(현황 : 1층, 2층 멸실로 인한 소재불명)
내.외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창 호 : 샛시 창호임.

대상물건2 가동호 부속건물 : 벽돌구조 슬레이트지붕 단층 건으로서
내.외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창 호 : 샛시 창호임.

대상물건3 나동호 : 일반철골구조 기타지붕(일반철골구조) 2층 건으로서
외 벽 : 적벽돌쌓기 등.
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창 호 : 샛시 창호임.

대상물건3 나동호 부속건물 : 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건으로서
내.외벽 : 판넬 마감 등.
창 호 : 샛시 창호임.

이용상태

대상물건 2 가동호 : 동.식물관련시설이나 기준시점 현재 폐창고임.
대상물건2 가동호 부속건물 : 창고로 이용중임.
대상물건3 나동호 : 1층은 교회, 2층은 주택, 옥탑1층은 계단실로 이용중임.
대상물건3 나동호 부속건물 : 창고, 판매장 등으로 이용중임.

설비내역

대상물건3 나동호 : 위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등

부합물 및 종물

건물개황도 참조
대상물건4,5,6 지상에 제시외건물 ㉠ 내지 ㉣이 있어 이를 평가하였음.
대상물건9,11 지상에 제시외수목이 있어 이를 평가하였음.

공부와의 차이

대상물건2 가동호 중 2층 관리사는 기준시점 현재 소재불명이며 철거로 탐문됨.
대상물건3 옥탑1층은 구조가 판넬조이며, 주택이 아닌 계단실로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-제시외건물(3-1~3-4) 매각 포함 (감정평가서상 ㉠~㉣)
-목록 4 지상의 컨테이너 평가 및 매각 제외
-목록 7 지상의 비닐하우스, 컨테이너 평가 및 매각 제외
-목록 4,5,6 지목은 '양어장'이나 일단으로 주거용 건부지, 교회, 양어장 등으로 이용중
-목록 2 가동호 중 2층 관리사는 기준시점 현재 소재불명이며 철거로 탐문됨(감정평가서 참조)
-목록 3 옥탑 1층은 구조가 판넬조이며, 주택이 아닌 계단실로 이용중
-목록 4 지상의 철구조물, 교회철탑(제시외건물 3-2 철골구조물에 위치) 평가 및 매각 제외 (감정평가서상의 사진용지 참조)
-목록 4~7 지상의 콘크리트포장,담장,석축,수목,관정,배관,양어장구성 구조물 등 토지에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 충주지원 2025타경477 (2)

소재지: 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 816-99

신주소: 충청북도 충주시 화곡1길 194 (주덕읍 화곡리)

용도: 근린주택

감정가: 793,872,500원

토지면적: 3002.00㎡ (약 908.26평)

건물면적: 479.23㎡ (약 144.97평)

건물 제시외면적: 129.10㎡ (매각 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농업협동조합중앙회 (등기부상 확인)

1.2. 특이사항

공동담보 물건으로, 경매로 인해 복수의 채권이 소멸될 것으로 예상됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 소재 "곰실마을" 서측 인근에 위치하며, 농촌지대 및 도시 근교의 경관을 함께 가지고 있습니다. 주변 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 지방도가 소재하여 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 도로 상태

물건 토지는 소로 한 면에 접해 있으며, 일부 필지는 소로 각지에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건지는 생산관리지역, 농림지역, 도시지역, 자연녹지지역, 계획관리지역 등 복합적인 용도 지역에 걸쳐 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 철도보호지구, 보전산지, 임업용산지, 영농여건불리농지 등의 다양한 토지 이용 제한이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

- 최초 소유권 보존 (1974-01-14)

- 소유권 이전 (2016-01-07, 이화식)

- 말소기준권리: 근저당 (2021-06-15, 수협은행, 238,800,000원)

- 이후 다수의 가압류 및 농업협동조합중앙회의 강제경매 개시결정 (2025-02-19)이 등기되어 있습니다.

* 건물 등기부 요약:

- 소유권 보존 (2020-04-27, 이화식)

- 말소기준권리: 근저당 (2021-06-15, 수협은행, 238,800,000원)

- 토지와 동일한 순서의 가압류 및 강제경매가 등기되어 있습니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리(2021-06-15자 근저당)보다 선순위에 해당하는 권리는 등기부상 확인되지 않으며, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 란에도 별도 기재가 없어, 낙찰 시 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액은 약 734,127,030원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건지는 충주시 주덕읍의 농촌 및 도시 근교 지역에 위치하며, "곰실마을" 등 농촌 마을과 인접해 있습니다. 주변은 농경지와 일부 주거 시설이 혼재된 지역입니다.

4.2. 용도 및 잠재력

근린주택 용도 외에 주거용 건부지, 교회, 양어장 등으로 복합 활용되었던 이력이 있습니다. 이는 향후 주택, 상업 시설, 종교 시설, 농업 관련 시설 등 다양한 용도로의 전환 또는 확장이 가능함을 시사합니다. 특히, 넓은 토지 면적은 개발 잠재력을 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

"신양교차로" 인근 도시 근교에 위치하며, 차량 접근성이 양호하여 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 다만, 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)의 근접성은 현장 확인이 필요합니다.

5.2. 교통

차량을 이용한 접근성은 보통 수준이나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

5.3. 주변 시설 조사

현재까지 파악된 정보에 따르면, 물건지 인근에 직접적으로 민감한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축산 시설 등)이 명확하게 확인되지는 않았습니다. 다만, 농촌 및 도시 근교 지역 특성상 소규모 시설이나 잠재적 민원 유발 시설이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통해 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 공부상 차이

* 목록 2 가동호 중 2층 관리사는 현재 소재 불명이며, 철거된 것으로 탐문되었습니다.

* 목록 3 옥탑 1층은 판넬조로 주택이 아닌 계단실로 이용 중입니다.

* 목록 4, 5, 6번지의 토지 지목은 '양어장'이나, 실제로는 주거용 건부지, 교회, 양어장 등으로 복합 이용되고 있어 공부와의 차이가 있습니다.

6.2. 매각 제외 물건

* 목록 4 지상의 컨테이너

* 목록 7 지상의 비닐하우스, 컨테이너

* 목록 4 지상의 철구조물, 교회철탑

상기 제시외 건물 및 구조물은 매각에서 제외되므로, 입찰 전 명확히 구분해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 물건지는 생산관리, 농림, 도시지역 등 복합적인 용도지역에 속하며, 가축사육제한구역, 산지 등 다양한 규제를 받고 있어 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 임대차 관계 미상

임대 관계가 미상으로 조사되어, 명도 진행 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 특히 보증금이 미상인 임차인이 있을 경우, 인수 부담이 발생할 가능성이 있으므로 주의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 주덕읍 소재 넓은 토지를 기반으로 한 근린주택으로, 과거 다양한 용도로 활용된 이력이 있어 잠재적 가치가 있는 물건입니다. 차량 접근성은 양호하나, 일부 건물 상태 및 공부와의 차이, 매각 제외 물건, 토지 이용 제한 등의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 다수의 채권자가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰 시 권리 관계는 정리될 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 부담은 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(3002㎡)을 활용한 잠재적 개발 또는 사업 가능성.

* 근린주택 외 교회, 양어장 등으로 활용된 이력을 바탕으로 한 다각적 사업 활용도.

* 경매를 통한 시세 대비 합리적인 가격으로 매수할 기회.

* 주덕읍 지역의 개발 가능성과 농촌 및 도시 근교 입지의 이점을 활용.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

현재 부동산 시장 상황 및 본 물건의 개별 특성(넓은 토지, 복합 용도, 일부 리스크 요인)을 종합적으로 고려해야 합니다. 제공된 JSON 데이터에 따르면, 해당 물건지는 '제2종근린생활시설'로 등록되어 있으며, 건물 면적은 약 468.43㎡입니다. 충주 지역의 전반적인 부동산 시장 동향, 유사 물건의 최근 거래가, 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 시세 수준을 파악해야 합니다. (참고: 본 분석은 제공된 정보와 일반적인 시장 분석을 바탕으로 하며, 실제 시세 및 거래가는 실시간 외부 정보 확인을 통해 보완되어야 합니다.)

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가는 793,872,500원이며, 임차인 현황상 인수할 보증금은 0원입니다.

일반적인 경매 시장에서 물건의 가치, 희소성, 경쟁률 등을 고려할 때 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 낙찰되는 경우가 많습니다. 본 물건의 경우, 넓은 토지 면적과 활용 가능성은 긍정적이나, 건물 노후화, 공부상 차이, 매각 제외 사항 등은 감가 요인이 될 수 있습니다.

따라서, 보수적인 접근 시 감정가의 70% 수준에서, 적극적인 접근 시 90% 수준까지 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 5억 5천 5백만원 ~ 7억 1천 4백만원

9.3. 최종 제안

상기 분석을 종합하여, 본 물건에 대한 경쟁력 있는 예상 입찰가는 약 6억 3천만원 ~ 7억 1천만원 으로 제안합니다.

이 금액은 현재까지 파악된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 주변 시세에 대한 상세한 재확인, 경쟁 입찰자 분석 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

9.4. 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보

주변 시세 분석을 위해서는 충주시 주덕읍 화곡리 및 인근 지역의 유사 부동산 (연립, 다세대, 빌라 등) 매매 및 임대 시세에 대한 구체적인 데이터 확인이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 상세한 시세 분석이 어렵습니다.

9.5. 건축물 표제부 요약 분석

제공된 JSON 데이터에 따르면, 본 물건지의 주 용도는 '제2종근린생활시설'로 등록되어 있으며, 총 면적은 468.43㎡입니다. 주요 건물 2동과 부속 건물 2동이 있는 것으로 추정됩니다. 건물 사용 승인일 또는 대장 등재일은 2022년 9월 24일입니다.

9.6. 임차인 관련 주의 문구

임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 거주 임차인이 있을 경우, 대항력 유무 및 보증금, 차임 등을 확인해야 합니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 낙찰 후 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 하는 위험이 따르므로, 이에 대한 철저한 조사와 주의가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.