나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30379 [2] 충청북도 음성군 감곡면 사곡리 406 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 용연

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 감곡면 사곡리 소재 ‘톡실마을’ 북동측 및 남동측 근거리에 각각 위치하며, 주위는 지방도변 농촌지대(일련번호 2-3) 및 산간농경지대(일련번호 1,4-16)임.

교통상황

- 일련번호 (2-3) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 비교적 양호한 지역임. - 일련번호 (1,4-16) : 본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 다소 불편시되는 지역임.

형태 및 이용상태

- 일련번호 (2-3) : 사다리형의 평지 토지로 주거용 건부지(일련번호 2) 및 도로(일련번호 3)로 이용 중임. - 일련번호 (1,4-8,10-16) : 대체로 부정형 및 사다리형의 완경사 토지로서 일단의 토지 형태로 경계 구분없이 과수원 부지로 이용 중임. - 일련번호 (9) : 사다리형의 완경사 토지로 나지임.

인접 도로상태

- 일련번호 (2-3) : 서측으로 폭 약 10미터 포장도로에 접함. - 일련번호 (1,4-16) : 북측으로 개설된 폭 약 3미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호 (2-3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거용), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>. - 일련번호 (1,4-8,10-16) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 영농여건불리농지. - 일련번호 (9) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

일련번호 (2) 지상에는 별첨 '지적 및 건물 개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물이 소재하며, 일련번호 (1,4-8,10-16) 지상에는 별첨 '사진용지'와 같이 관리되지 않은 상태의 과수목(복숭아나무)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록 2 지상의 소유자 미상의 제시외건물 2-1 매각 제외(법정지상권 성립 여지 있음, 이로인해 목록2 토지의 소유권 행사가 제한될 경우의 단가 42,588,000원)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30379 (2)

소재지: 충청북도 음성군 감곡면 사곡리 406

용도: 대지

감정가: 61,131,000원

토지면적: 371.00㎡ (약 112.23평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

특이사항: 법정지상권, 공동담보, 토지만매각

주의사항:

- 일괄매각 (단, 목록 2 지상의 제시외건물 2-1은 매각 제외)

- 목록 2 지상의 소유자 미상의 제시외건물 2-1 매각 제외(법정지상권 성립 여지 있음, 이로 인해 목록2 토지의 소유권 행사가 제한될 경우의 단가 42,588,000원)

보고서 작성일: 2026-04-23

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 음성군 감곡면 사곡리 소재 ‘톡실마을’ 북동측 및 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 지방도변 농촌지대 및 산간농경지대입니다.

* 교통상황:

차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 비교적 양호한 지역입니다.

소형 차량 접근 가능하며, 대중교통 사정은 다소 불편시되는 지역입니다.

* 형태 및 이용상태:

사다리형의 평지 토지로 주거용 건부지 및 도로로 이용 중입니다.

대체로 부정형 및 사다리형의 완경사 토지로서 일단의 토지 형태로 경계 구분없이 과수원 부지로 이용 중입니다.

사다리형의 완경사 토지로 나지입니다.

* 인접 도로상태:

서측으로 폭 약 10미터 포장도로에 접합니다.

북측으로 개설된 폭 약 3미터 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거용), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역입니다.

보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 영농여건불리농지입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 7월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을5)입니다.

* 등기사항 요약:

소유권은 1976년 5월 25일 최초 소유권 이전(갑1) 후, 2025년 3월 6일 상속(갑2)을 거쳐 현재 소유자에게 이전되었습니다.

본건 경매는 2025년 3월 19일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 임의경매(갑3)에 의한 것입니다.

등기부상 채권 총액은 156,000,000원입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임차인 정보는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 음성군 감곡면의 농촌 및 산간 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변은 지방도변의 농경지대와 일부 주거지대로 구성되어 있습니다.

* 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 지역에 따라 다소 불편할 수 있습니다.

* 가까운 마을(톡실마을)이 있으나, 대규모 상업 시설이나 중심 상권과는 거리가 있을 것으로 예상됩니다.

* 주요 용도는 과수원, 나지, 주거용 건부지, 도로 등으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 명시된 정보는 없으나, 주변 마을(톡실마을)을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용 편의성은 일부 지역에서 제한적일 수 있습니다.

* 주변 환경: 농촌 및 산간 지역으로, 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있는 반면, 문화 및 여가 시설 이용에는 제약이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 목록 2 토지 지상에 소유자 미상의 제시외 건물 2-1이 존재하며, 이에 대한 법정지상권 성립 가능성이 있습니다.

* 매각 제외 건물: 상기 제시외 건물 2-1은 매각 대상에서 제외되므로, 해당 건물로 인한 토지 이용 제한 발생 시 이를 감안해야 합니다.

* 소유권 행사 제한: 법정지상권이 성립될 경우, 해당 토지의 소유권 행사에 제한이 발생할 수 있으며, 이는 토지 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. (제시된 단가 42,588,000원 참고)

* 토지만 매각: 건물 없이 토지만 매각되는 건이므로, 토지 이용 계획 및 건축 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

* 제시외 과수목: 일부 토지 지상에 관리되지 않은 상태의 과수목이 소재하고 있어, 토지 활용 계획 수립 시 고려가 필요합니다.

* 이용계획 및 제한: 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 토지 이용에 관한 법적 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 충청북도 음성군 감곡면의 토지로서, 농촌 및 산간 지역에 위치하며 과수원, 나지, 건부지 등으로 이용 중입니다.

* 가장 큰 리스크 요인은 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성으로, 이로 인해 토지 소유권 행사가 제한될 수 있습니다.

* 토지만 매각 대상이며, 법정지상권 문제 해결 여부에 따라 토지 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

* 주변 시세 및 법정지상권의 실제 성립 여부, 토지 이용 가능성 등을 종합적으로 분석 후 입찰 참여 여부를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 법정지상권 문제가 명확히 해결되거나, 해당 건물 철거 또는 매입이 용이할 경우, 토지 자체의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획(계획관리, 보전관리)을 면밀히 검토하여 향후 개발 가능성을 파악할 수 있습니다.

* 장기적인 관점에서 농촌 지역 토지 가치 상승 또는 농업적 활용 방안 모색 시 고려 대상이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 61,131,000원을 기준으로 하되, 법정지상권 등 잠재적 리스크와 향후 토지 이용 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수 보증금이 없으므로, 낙찰 후 추가 부담은 없습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 반드시 현장 조사를 통해 권리 분석 내용을 재확인하고, 주변 시세 및 거래 동향을 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.