나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30398 [3] 충청북도 음성군 원남면 보룡리 409 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 원남면 보룡리 소재 ""원남초등학교"" 동쪽 및 북동쪽 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등으로 형성된 마을주변 경지정리지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 국도(36호선), 지방도(533호선) 및 노선버스 정류장이 소재하고 노선버스 정류장까지의 거리, 배차간격, 노선 등을 고려할 때 대중교통 이용은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형(일련번호1), 세장형(일련번호2, 3), 삼각형(일련번호4) 토지로서 공히 답으로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 1) : 본건 동쪽 및 북쪽으로 노폭 3m 내외 포장도로와 각각 접함.

일련번호 2), 3) ; 본건 서쪽으로 구거를 통하여 노폭 3m 내외 포장도로와 접함.

일련번호 4) : 본건 서쪽 및 남쪽으로 노폭 3m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 2) : 농림지역, 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-03-05)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 농업진흥구역(농업진흥구역)<농지법>,

일련번호 3) : 농림지역, 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-03-05)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 농업진흥구역(농업진흥구역)<농지법>, 조례로정한지역(2019-09-06)(마송리 석장승 7구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,

일련번호 4) : 농림지역, 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-03-05)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 농업진흥구역(농업진흥구역)<농지법>, 조례로정한지역(2019-09-06)(마송리 석장승 7구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 하천구역(2019-10-11)(하천구역)<하천법>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
-서쪽으로 구거를 통하여 노폭 3m 내외 포장도로와 접함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경30398 (3) 사건번호로 진행되는 본 물건은 충청북도 음성군 원남면 보룡리 409에 소재하고 있습니다.

토지는 답으로 이용 중이며, 감정가는 118,404,000원입니다.

총 토지 면적은 3036.00㎡ (약 918.4평)이며, 이 중 토지 지분은 3036㎡입니다.

건물 면적이나 건물 지분은 없습니다.

본 경매는 토지매각으로 진행되며, 부동산 임의경매에 해당합니다.

채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 충청북도 음성군 원남면 보룡리 소재 "원남초등학교" 동쪽 및 북동쪽 인근에 위치합니다.

주변 환경은 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등으로 형성된 마을 주변 경지정리지대입니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 국도 36호선, 지방도 533호선 및 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 가장형, 세장형, 삼각형 토지들로 구성되어 있으며, 공히 답으로 이용 중입니다.

서쪽으로는 구거를 통하여 노폭 3m 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 일부 토지는 동쪽 및 북쪽으로도 포장도로와 접합니다.

1.2. 권리분석

토지 등기부 요약에 따르면, 1965년 01월 27일 소유권이전(반채광) 된 기록이 있습니다.

주요 권리로는 2021년 03월 24일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(금390,000,000원)이 있으며, 이는 말소기준권리입니다.

이후 2022년 07월 21일 접수된 김정화의 근저당권(금195,000,000원)도 말소 예정입니다.

2025년 03월 06일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 임의경매 개시 결정 역시 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 585,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 인수할 임차권은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농경지가 포함된 마을 주변 경지정리지대에 위치하고 있습니다.

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 음성군에서 원남면 지역발전을 위해 원남저수지 체험휴양관광자원화 조성사업, 청년 농촌보금자리 조성사업, 음성박물관 건립사업, 원남 소규모 체육관 건립사업 등을 추진하고 있어 향후 지역 활성화가 기대됩니다.

충청내륙고속화도로 건설공사(1-2공구, 2공구)가 2025년 9월 전면 개통 예정으로 교통망 확충이 기대됩니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 "원남초등학교"와 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 있습니다.

주변에는 단독주택, 농경지 등이 있어 조용한 전원생활이 가능한 환경입니다.

원남저수지 둘레길, 품바재생예술체험촌 등 관광자원화 사업이 추진되고 있어 여가 및 문화 활동 공간으로 활용될 가능성이 있습니다.

음성군은 원남면에 소규모 체육관 건립도 계획하고 있어 주민들의 건강 증진을 위한 시설 확충이 기대됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 주의사항은 농지취득자격증명 제출이 필수라는 점입니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다.

토지이용계획상 농림지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

일부 토지(일련번호 3, 4)는 조례로정한지역, 하천구역 등으로 추가적인 규제가 적용될 수 있습니다.

지정된 도로 상태는 구거를 통하거나 일부 구간에서 직접 도로에 접하나, 교통 접근성은 대중교통 이용 시 보통 수준으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 음성군 원남면의 농경지로, 현재 답으로 이용 중입니다.

농지라는 특성상 농업 경영 또는 농지법에 따른 자격 요건을 갖춘 경우에 취득이 가능하며, 농지취득자격증명 제출이 필수입니다.

주변 개발 계획 및 교통망 확충 사업이 진행 중으로 지역 발전 가능성이 있습니다.

다만, 농림지역, 농업진흥구역 등 토지 이용 규제와 농지취득자격증명이라는 명확한 진입 장벽이 존재합니다.

인근에 원남초등학교가 있고, 관광 자원화 사업이 진행되는 점은 긍정적인 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 음성군 지역 균형 발전을 위한 여러 개발 사업이 추진 중입니다.

* 원남저수지 주변 관광 자원화 및 교통망 확충(충청내륙고속화도로 개통 예정)은 미래 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

* 농지로서의 가치 및 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 채권 총액(585,000,000원) 대비 감정가(118,404,000원)가 상대적으로 낮아 경매 시 유리한 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 118,404,000원입니다.

경매에서의 예상 입찰가는 시장 상황, 입찰 참여자 수, 본 물건의 활용 가치 및 잠재력, 입찰자의 자격 요건 충족 여부 등 복합적인 요소를 고려하여 결정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

다만, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 면밀히 검토해야 하며, 관련 규제 사항을 숙지하고 신중한 입찰 전략 수립이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.