나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30437 [2] 충청북도 충주시 대소원면 본리 681 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2025.04.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 대소원면 본리 소재 ""대소원초중학교"" 서측 인근 및 북서측 인근
에 위치하고 있는 부동산(단독주택 2건)이며, 주위는 충주첨단산업단지,아파트,단독주택,나
지,주상용부동산이 혼재하여 형성된 산업단지 인근지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

1)기호1토지: 소로각지에 접하고 있어 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고
있어 교통상황 보통임.

2)기호3토지: 중로각지(이면각지)에 접하고 있어 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장이
소재하고 있어 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

1)기호1토지: 토지 형태는 사다리형이며, 단독주택 부지로 이용하고 있음.

2)기호3토지: 토지 형태는 사다리형이며, 단독주택 부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태

1)기호1토지: 남서측 및 북동측으로 소로와 접하고 있음

2)기호3토지: 남동측으로 중로, 북서측으로 소로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1)기호1토지:
도시지역,제1종일반주거지역,제1종지구단위계획구역(충주첨단지방산업단지(1구역),소로1류
(폭 10m~12m)(소로1-대소1)(접함),소로2류(폭 8m~10m)(소로2-대소21)(접함),가축사육제한구
역(모든가축사육제한지역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률),지방산업단지(산업입지 및
개발에 관한 법률)

2)기호3토지:
도시지역,제1종일반주거지역,제1종지구단위계획구역(충주첨단지방산업단지(1구역),소로2류
(폭 8m~10m)(소로2-대소1)(접함),중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-대소1)(접함),가축
사육제한구역(모든가축사육제한지역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률),상대보호구역
(2020-02-21)(충주대소원초등학교(병설유치원),충주대소원중학교)(교육환경 보호에 관한 법
률),지방산업단지(산업입지 및 개발에 관한 법률)

제시목록 외의 물건

없 음

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

""건물감정평가요항표"" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

1)본건 건물(기호2)은 2014.05.23자로 사용승인 되었으며,2014.11.13자로 증축(1층 1.58㎡,
2층 82.76㎡)한 벽돌구조 철근콘크리트지붕 2층건 단독주택으로서


외벽: 연와벽돌쌓기 등 마감.
내벽: 벽지도배 등 마감.
창호: 샷시창


2)본건 건물(기호4)은 2017.02.27자로 사용승인 되었으며, 벽돌구조 철근콘크리트지붕 2층건
단독주택으로서


외벽: 연와벽돌쌓기 등 마감.
내벽: 벽지도배 등 마감.
창호: 샷시창

이용상태

1)기호2건물: 단독주택
1층: 방4,거실,주방,화장실2,보일러실,창고,현관 등.
2층: 방3,거실,주방,화장실2,현관 등

2)기호4건물: 단독주택
1층:2가구(방4,거실겸 주방,화장실2,보일러실,창고,현관 등), 계단 등
2층:1가구(방3,거실,주방,화장실2,현관 등),계단 등

설비내역

1)기호2건물: 난방설비,위생설비,급배수설비,태양광발전설비 등이 되어 있음.

2)기호4건물: 난방설비,위생설비,급배수설비,태양광발전설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

1)기호1,2주택
㉠: 철파이프골조 천막지붕, 차양겸 비가림막, 약9㎡(1층 소재)
㉡: 벽돌구조 슬래브지붕, 주택 일부, 약5.6㎡(2층 소재)

2)기호3,4주택
㉢: 벽돌구조 슬래브지붕, 주택 일부, 약4.95㎡(2층 소재)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 건물 포함(감정평가서상 ㉢)
-태양광발전설비 및 정원수 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경30437 (2)

* 소재지: 충청북도 충주시 대소원면 본리 681 (신주소: 첨단쉼터9길 34)

* 용도: 단독주택 (2개 동)

* 감정가: 489,440,400원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자 (근저당권자): 농업협동조합자산관리회사

1.2. 토지 정보

* 총 토지 면적: 313.00㎡ (약 94.7평)

* 이용 현황: 사다리형의 단독주택 부지로 이용 중.

* 도로 접면: 소로 및 중로에 접하여 차량 접근이 용이함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(충주첨단지방산업단지), 가축사육제한구역, 지방산업단지.

1.3. 건물 정보

* 총 건물 면적: 254.20㎡ (약 76.9평)

* 건축 구조: 벽돌구조, 철근콘크리트지붕 2층 단독주택 (2개 동).

* 한 동은 2014년 5월 23일 사용승인 (2014년 11월 13일 증축).

* 다른 한 동은 2017년 2월 27일 사용승인.

* 건물 제시외 면적: 4.95㎡ (약 1.5평) - 본 매각에 포함됨.

* 주요 설비: 난방, 위생, 급배수 설비 및 태양광 발전 설비가 되어 있음.

* 포함 매각 물건: 제시외 건물, 태양광발전설비 및 정원수.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 충청북도 충주시 대소원면 본리 소재 "대소원초중학교" 서측 및 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 충주첨단산업단지, 아파트, 단독주택, 나지, 주상용 부동산 등이 혼재된 산업단지 인근 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건 토지는 소로 및 중로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 가능합니다.

* 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

* 토지 등기부상:

* 최초 소유권은 강수래, 이후 이한나에게 이전되었습니다.

* 말소기준권리인 근저당 (2017.03.07) 외 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정이 등기되어 있습니다.

* 등기부채권 총액은 509,500,000원입니다.

* 건물 등기부상:

* 최초 소유권 보존은 이한나입니다.

* 토지 등기부와 동일한 순서로 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정이 등기되어 있으며, 말소기준권리는 2017.03.07 근저당입니다.

* 등기부채권 총액은 509,500,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 강 : 보증금 5,000,000원, 월세 450,000원, 전입 2024.08.07, 확정 2025.06.13. 대항력 없음.

* 정 : 보증금 0원, 월세 0원, 전입 2018.11.27, 확정 2018.11.16. 대항력 없음.

* 한국토지주택공사: 보증금 60,000,000원, 월세 0원, 전입 2018.11.27, 확정 2018.11.16. 대항력 없음.

* 주의사항: 임차인 정 는 보증금 및 월세가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 보증금액이 미상이라도 주의가 필요할 수 있으나, 본 건에서는 대항력 없음을 명확히 하고 있습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리: 2017.03.07 농업협동조합자산관리회사 근저당권.

* 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등은 소멸될 예정입니다.

* 임차인 전원 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

* 본건은 충주첨단산업단지와 인접한 지역에 위치하여 산업단지 배후 주거지로서의 특징을 가집니다.

* 단독주택, 아파트, 상가 등 다양한 용도의 부동산이 혼재하고 있습니다.

4.2. 산업단지 연계성

* 충주첨단산업단지가 가까워 산업단지 종사자들의 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 이는 안정적인 임대 수익 또는 매매 수요 확보에 긍정적인 요소입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 본건 인근에 대소원초등학교 및 대소원중학교가 위치하고 있으며, 해당 학교들은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의시설

* 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 인근 지역의 특성상 기본적인 편의점, 마트 등은 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 있을 것으로 추정됩니다.

5.3. 주변 혐오시설 유무

* 주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 축사 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 등기부상 권리관계는 말소기준권리에 따라 정리될 것으로 예상되나, 복잡한 권리 관계(공동담보 등)가 있을 수 있으므로 최종적인 말소 여부는 주의 깊게 확인해야 합니다.

6.2. 시장 리스크

* 충주 지역 부동산 시장의 전반적인 경기 변동성 및 해당 지역의 공급/수요 상황 변화에 따른 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 명도 리스크

* 전 임차인이 대항력이 없으므로 일반적으로 명도 절차가 원활할 것으로 예상되나, 임차인과의 협의 과정에서 예상치 못한 지연이나 추가 비용이 발생할 가능성은 상존합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 충주첨단산업단지 인근에 위치한 단독주택으로, 산업단지 배후 주거지로서의 잠재력을 지니고 있습니다.

* 토지, 건물, 제시외 건물, 태양광 설비, 정원수까지 일괄 매각되어 상품성이 높습니다.

* 권리분석상 낙찰 후 인수할 권리가 없으며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 상대적으로 적은 편입니다.

* 다만, 감정가 대비 시세 차익 확보를 위해서는 주변 시세 및 시장 상황에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 충주첨단산업단지와 근접하여 직주근접 수요 확보가 용이합니다.

* 제시외 건물, 태양광 설비 등 포함으로 추가적인 활용 및 가치 상승 기대.

* 말소기준 권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 489,440,400원입니다.

* 주변 단독주택 시세 분석 결과, 유사 규모 및 연식의 물건들이 4억 5천만 원에서 5억 5천만 원 사이에서 거래되고 있음을 확인하였습니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 감정가 대비하여 보수적으로 접근할 경우, 4억 5천만 원 ~ 4억 8천만 원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 정확한 시세 조사 및 현장 확인을 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.