나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30506 [2] 충청북도 충주시 산척면 송강리 1820-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 충주시 산척면 송강리 소재 "상산마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 자연림이 혼재된 농촌지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근 지방도에 시내버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건1 : 부정형 완경사지로서 답으로 인접필와 함께 답 등으로 이용중임.(일부 구거임) 대상물건2 : 부정형 완경사지로서 전 등으로 이용중임. 대상물건3,4 : 부정형 완경사지로서 묵전임. 대상물건5 : 부정형 완경사지로서 인접필지와 함께 사과나무 과수원으로 이용중임. 대상물건6 : 부정형 완경사지로서 전으로 이용중임. 대상물건7 : 부정형 완경사지로서 지목은 대지이나 전(묵전)임.

인접 도로상태

대상물건1, 3 내지 7 : 맹지임. 대상물건2 : 세로불의 비포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대살물건1,2 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 대상물건3,4,6,7 : 보전관리지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 대상물건5 : 보전관리지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

대상물건5 : 지목은 전이나 과수원으로 이용중임. 대상물건7 : 지목은 대지이나 묵전상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 대상물건5 지상의 소유자 미상의 사과나무는 평가하지 아니하였음. (대상물건5는 인접필지인 송강리 1821-5 경작자가 일단의 과수원으로 사과나무를 경작하고 있음.)

물건 비고

-일괄매각
-목록2 농지취득자격증명제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
-목록 2는 세로불의 비포장 도로에 접하고, 목록 7은 맹지임
-목록 7 지목은 '대지'이나 현황 '묵전'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 충주지원 2025타경30506 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO (농업협동조합자산관리회사로 추정)

소재지: 충청북도 충주시 산척면 송강리 1820-1

용도: 전

매각대상: 토지매각

1.2. 면적정보

토지면적: 1029.00㎡ (약 311.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가

총 감정가: 70,578,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

"상산마을회관" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 농경지, 단독주택, 자연림이 혼재된 농촌지대입니다.

주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

대상 물건 인근까지 차량 접근이 가능합니다.

인근 지방도에 시내버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

총 채권액: 166,700,900원

소유권 이전: 손영수 (1971-02-22), 김도형 외 2명 (2020-03-30)

근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (84,000,000원, 2022-04-21, 말소기준권리), 윤송원 (75,000,000원, 2023-01-02, 말소)

가압류: 차경익 (7,700,900원, 2023-02-13, 말소)

임의경매개시결정: 농업협동조합자산관리회사 (79,410,137원, 2025-04-23, 말소)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부 현황상 별도의 지상권 등기는 확인되지 않습니다.

3.3. 말소기준 권리

을1 근저당권 (접수일자: 2022-04-21, 권리자: 농업협동조합자산관리회사, 권리금액: 84,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 주거 및 농업 활동이 주를 이루는 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 농경지, 단독주택, 자연림이 혼재되어 있어 상업 시설 발달은 미미할 것으로 예상됩니다.

지역 자체의 상권 활성화보다는 농업적 가치에 초점을 맞춘 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

농촌 지역의 특성상 대규모 편의시설은 부족할 것으로 예상됩니다.

차량 이동을 통해 인근 읍면 소재지의 편의시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

5.2. 교육/의료 시설

구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 농촌 지역 특성상 가까운 거리에 위치하지 않을 가능성이 높으며 차량을 통한 접근이 필요할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

대상 물건 중 일부는 계획관리지역, 일부는 보전관리지역에 해당합니다.

또한, 소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리에 대한 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

농지 취득 시 반드시 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다.

6.2. 현황과의 차이

대상 물건 5는 지목이 '전'이나 현황 '과수원(사과나무)'으로 이용 중입니다. (소유자 미상의 사과나무는 평가 대상에서 제외되었습니다.)

대상 물건 7은 지목이 '대지'이나 현황 '묵전(묵은 밭)' 상태입니다.

6.3. 접근성 문제

대상 물건 1, 3, 4, 6, 7은 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 접근에 제약이 있습니다.

대상 물건 2는 세로불의 비포장 도로에 접하고 있습니다.

6.4. 기타 주의사항

본 경매는 일괄매각으로 진행됩니다.

임대 관계는 미상입니다.

7. 종합 의견

충주시 산척면의 농촌 지역에 위치한 토지 경매 물건입니다.

주변 환경은 농경지와 주택, 자연림이 혼재된 농촌 지대로, 차량 접근성은 보통 수준입니다.

권리분석 상 말소기준권리 이후 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 권리관계는 비교적 명확합니다.

다만, 일부 토지의 맹지 상태, 농지취득자격증명 필수 제출, 지목과 현황의 차이 등은 주의해야 할 사항입니다.

특히 목록 7은 지목이 대지이나 묵전 상태이며 맹지이므로, 실제 토지 이용 및 향후 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

농지 취득을 위해서는 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 반드시 사전에 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

농촌 지역 토지로, 전원생활이나 농업 목적의 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

계획관리지역에 해당하는 일부 토지는 향후 개발 가능성을 염두에 둘 수 있으나, 구체적인 개발 여부는 추가적인 검토가 필요합니다.

감정가 70,578,000원을 기준으로, 현장 조사 및 주변 시세 분석을 통해 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 경매 참여 경쟁률, 그리고 낙찰 후 예상되는 개발 가능성 및 투자 목적에 따라 변동성이 매우 큽니다.

현재 제시된 감정가 70,578,000원을 기준으로 하되, 인수되는 권리 부담이 없다는 점과 물건의 장단점을 면밀히 분석하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하시는 것이 중요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 상세 조사와 추가적인 시세 분석이 수반되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.