나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30491 [3] 충청북도 음성군 맹동면 봉현리 438-4 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.05.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 봉현리 소재 ""봉현사거리"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지방도 주변 농촌지대로서
제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근으로 지방도 및 시내버스노선이 통과하는 등 제반 교통
상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

기호(3,5) : 2필 일단의 자루형 평지로서 신축공사가 진행 중단된 건부지 상태임.
기호(6) : 자루형 평지로서 신축공사가 진행 중단된 건부지 상태임.

인접 도로상태

기호(3,5,6) : 서측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(복합형), 가축사육제한구역(2024-10
-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호(5,6): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(복합형), 가축사육제한구역(2024-
10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨<지적도 및 건물개황도>참조.

공부와의 차이

기호(3,5,6) : 공부상 지목은 ""임야"" 및 ""전""이나, 공히 신축공사가 진행 중단된 건부지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지는 인허가에 따른 공사가 진행중인 상태로서 추후 공사중단에 따른 유치권여부 및
경락 시 인허가권의 승계 등에 대해서는 필히 확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(7) : 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건으로서, 외벽: 돌붙임 및 드라이비트 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

1층 : 계단실등임, 2~4층 : 다가구주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 &amp;apos;지적 및 건물개황도, 사진용지&amp;apos; 참조 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 건물은 장기간 방치된 상태로 관리상태가 불량시 되는 바, 경매 진행 및 입찰시 유의하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각
-목록 6의 공부상 지목은 '전'이나, 현황 '신축공사가 진행 중단된 건부지'임.
-목록 9은 공부상 1층 39.72㎡, 2~4층 각각 202.23㎡이나 실측면적 1층 45㎡, 2~4층 각각 264.6㎡임.
-목록 6 농지취득자격증명 제출 필요[농지전용허가를 받았더라도 전용사업이 완료되기 전까지는 농지법상 농지이므로 농지취득자격증명을 받아야 취득이 가능함(이 경우 전용사업 완료 시점은 해당 시설물의 준공검사 필증을 교부한 날 또는 건축물 관리 대장에 등재된 날)]
-제시외건물 6-1 매각포함
-목록 9은 신축공사가 진행중단된 상태로서 일반건축물대장이 부존재하므로 입찰시 주의 요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 충주지원 2025타경30491 (3)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 봉현리 438-4

용도: 근린주택

감정가: 1,319,102,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 채OO

1.2. 토지 정보

토지 면적: 650.00㎡ (약 196.63평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

공부상 지목: 전 (현황: 신축공사 중단된 건부지)

이용 상태: 신축공사가 진행 중단된 건부지 상태

인접 도로: 서측 폭 약 6미터 포장도로 접함

토지 이용 계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지

1.3. 건물 정보

건물 면적: 646.41㎡ (약 195.54평)

건물 제시외 면적: 13.50㎡ (제시외건물 6-1 매각 포함)

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물

주요 이용 상태: 1층 계단실 등, 2~4층 다가구주택

설비 내역: 위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비 등

공부와의 차이: 목록 9의 건물 면적(1층 39.72㎡, 2~4층 각 202.23㎡)과 실측 면적(1층 45㎡, 2~4층 각 264.6㎡) 간 차이 발생

기타 참고사항: 장기간 방치되어 관리 상태 불량

1.4. 매각 대상 및 특이사항

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명 제출 필요, 공동담보, 일괄매각, 신축공사 중단, 일반건축물대장 미존재 (목록 9)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 충청북도 음성군 맹동면 봉현리 소재 "봉현사거리" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지방도 주변 농촌지대로서 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근으로 지방도 및 시내버스 노선이 통과하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약:

* 등기부채권 총액: 2,244,000,000원

* 주요 권리 내역: 소유권 이전, 근저당권 다수, 임의경매(채규홍, 2025-04-30), 압류(음성군, 2025-09-17)

* 말소기준권리: 을4 (2020-07-07) 근저당권 대원신용협동조합

건물 등기부 요약:

* 등기부채권 총액: 2,577,860,000원

* 주요 권리 내역: 소유권 보존, 가압류(황득규, 2023-06-14), 근저당권 다수(말소기준권리: 을5, 2023-04-19 채규홍), 임의경매(채규홍, 2025-04-30), 압류(음성군, 2025-09-17)

* 말소기준권리: 을5 (2023-04-19) 근저당권 채규홍

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인 정보는 없으며, 인수할 보증금 또한 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

음성군 맹동면 봉현리 일대는 최근 3개월간 토지 면적당 단가가 하락하는 추세를 보이고 있습니다. 특히, 단독/전원주택의 경우 면적과 상태에 따라 4억 3천만원에서 8억 9천만원 사이의 매매 사례가 확인됩니다. 380.2㎡의 단독주택이 7억 5천만원에 직거래된 사례도 있습니다. 본 물건과 같이 신축 중단된 건물이 포함된 근린주택의 정확한 시세 파악은 어렵지만, 인근의 아파트 단지(예: 충북혁신도시센트레빌) 시세는 2억 2천만원 ~ 2억 3천만원대(2026년 4~6월 기준)에서 형성되어 있습니다. 다만, 이러한 아파트 시세는 본 물건과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

맹동면은 충북혁신도시와 인접하여 개발 압력이 있는 지역으로, 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

본건은 지방도 접근성이 양호하며 시내버스 노선이 인근을 통과하여 대중교통 이용도 가능합니다. 차량을 이용한 지역 내 이동은 비교적 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 편의시설 및 유해시설

본건 주변은 농촌지대로 주거 및 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 다만, 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 정보는 추가 확인이 필요합니다.

주변 지역에서 폐기물 소각장 설치 관련 주민 반대 움직임이 있었던 사례가 확인됩니다. 현재 해당 시설의 운영 또는 증설 계획에 대한 명확한 정보는 없으나, 향후 지역 개발 및 환경 관련 이슈를 주시할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공사 중단 및 건물 상태

본건은 신축 공사가 중단된 상태로, 건물 상태가 불량하며 장기간 방치되어 관리가 어려운 상황입니다. 공사 중단으로 인한 유치권 성립 가능성 등 추가적인 확인이 필요합니다. 또한, 목록 9 건물은 일반건축물대장이 부존재하여 입찰 시 주의가 요구됩니다.

6.2. 농지 취득 관련

토지 중 일부(목록 6)는 공부상 지목이 '전'으로, 농지 취득 자격 증명서 제출이 필수입니다. 농지 전용 허가를 받았더라도 사업 완료 전까지는 농지법상 농지로 간주되므로, 시설물 준공 검사 필증 교부일 또는 건축물 관리대장 등재일까지 농지 취득 자격 증명을 제출해야 합니다.

6.3. 공부와의 차이

건물의 경우 실측 면적이 공부상 면적과 차이가 있어, 실제 이용 면적과 등기부상 면적 간의 불일치 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 채무 부담

토지 및 건물 등기부상 채권 총액이 상당하며, 다수의 근저당권 및 가압류, 압류 내역이 존재합니다. 경매로 인해 대부분 말소될 것으로 예상되나, 권리 관계를 최종적으로 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 충청북도 음성군 맹동면의 농촌지대에 위치한 근린주택으로, 상당한 규모의 토지와 4층 건물(다가구주택 용도 포함)을 일괄 매각하는 물건입니다. 입지적으로는 충북혁신도시와 인접하여 향후 발전 가능성이 있으나, 현재 신축 공사가 중단된 상태로 건물이 방치되어 있고 관리 상태가 불량한 점, 농지 취득 자격 증명이 필요한 점 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 매수자는 공사 재개 또는 완료를 위한 상당한 추가 투자가 필요하며, 건물 상태 및 공사 중단으로 인한 법적 문제(유치권 등)에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 충북혁신도시 인접 지역으로 잠재적 개발 가치 보유

* 근린주택 및 다가구주택 용도로 활용 가능한 건물 규모

* 대규모 토지 면적 보유

9. 예상 입찰가

감정가 1,319,102,000원을 기준으로, 주변 유사 물건의 시세 동향 및 본건의 잠재적 리스크(공사 중단, 건물 상태 불량, 농지 취득 문제, 미완공으로 인한 추가 공사비 발생 등)를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 70~85% 수준인 약 9억 2천 3백만원 ~ 11억 2천만원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 이는 현 시세 분석 및 리스크 요인을 종합적으로 고려한 잠정적 추정치이며, 현장 답사를 통한 정확한 건물 상태 확인 및 공사 관련 제반 비용 산출 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 필수적입니다.

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