나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30579 [2] 충청북도 충주시 금가면 잠병리 53-1 전 경매

충청북도 충주시 금가면 잠병리 53-1 (전) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경30579(충주지원 경매2계). 감정가 91,684,000원, 최저가 73,347,000원. 매각기일은 2026-08-10입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 30579 [2]
소재지	충청북도 충주시 금가면 잠병리 53-1
용도	전
매각기일	2026.08.10
관할법원	충주지원 경매2계 (043-841-9122)
이용제한	군용비행장 소음대책구역 제3종구역, (접함)보전산지, (접함)공익용산지, (접함)준보전산지, 비행안전제6구역(전술), (접함)농림지역, 계획관리지역, (접함)산림보호구역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역

면적

토지면적	1,858㎡ (562.05평)

금액

감정가	91,684,000원
최저가	73,347,000원 (감정가 대비 80%)
입찰보증금	7,334,700원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.03.16	91,684,000원	유찰
2차	2026.04.20	73,347,000원	유찰
3차	2026.06.01	58,678,000원	변경
신건	2026.07.06	91,684,000원	유찰
2차	2026.08.10	73,347,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 주성 · 평가일 2025.06.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 기호(1)은 충청북도 충주시 봉방동 소재 "" 국원고등학교 ""남서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택 및 소규모 주상용 건물이 혼재하는 기존 주택지대이고,
기호(3)은 충주시 금가면 잠병리 소재 ""금병마을회관"" 남동측 근거리에 위치하고 부근은 전, 답 등의 농경지 및 자연림이 혼재하는 순수농경지대임.
교통상황: 기호(1)은 본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 시내에 위치하는 등 일반적 교통상황은 무난하며,
기호(3)은 본건까지 농기계의 출입이 가능하고, 취락 및 간선도로와의 거리 등을 감안할 때 일반적 교통상황은 보통임.
형태 및 이용상태: 기호(1) : 대체로 정방형의 토지로 상가주택 부지로 이용중임.
기호(3) : 일부 조경수 및 과실수가 식재된 ""전""으로 이용중임.
인접 도로상태: 기호(1) : 북동측으로 소로와 접함.
기호(3) : 지적도상 맹지이나 남측 인근까지 2m 내외의 콘크리트 포장도로가 소재함.
토지이용계획 및 제한상태: 기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-457)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)(군용비행장 소음대책 제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>
제시목록 외의 물건: 기호(3) 토지 지상에 제시외분묘가 소재함.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): -

건물감정평가요항표

건물의 구조: 기호(2) 철근콘크리트조 및 시멘벽돌조 2층건으로
일반건축물대장상 사용승인일은 1988.03.16일

외 벽 : 벽돌조, 타일마감 및 수성페인팅 마감 등
내 벽 : 벽지마감, 타일마감 등
바 닥 : 장판마감 등
천 장 : 벽지마감 등
이용상태: 기호(2) 점포 및 주택

1층 : 점포로 이용중임.
2층 : 단독주택으로 이용중임.
설비내역: 위생설비 및 급, 배수설비, 난방설비 등 되어있음.
부합물 및 종물: 기호(2) 건물 옥상에 후첨 지적및건물개황도 및 사진용지와 같이 제시외건물(2-1)이 소재함.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): -

물건 비고

-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
-제시외 수목 3-1 매각 포함
-소유자 미상의 분묘 소재(분묘기지권 성립여지 있음,감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30579 (2)

소재지: 충청북도 충주시 금가면 잠병리 53-1

용도: 전 (밭)

감정가: 91,684,000원

토지면적: 1858.00㎡ (약 562평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 1.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농협은행주식회사 (추정)

2. 입지조건

본건은 충청북도 충주시 금가면 잠병리 53-1에 위치하고 있으며, 부근은 전, 답 등의 농경지와 자연림이 혼재하는 순수 농경지대임.

기호(3) 감정평가서상으로는 "금병마을회관" 남동측 근거리에 위치한다고 기재되어 있음.

교통상황은 농기계의 출입이 가능하며, 취락 및 간선도로와의 거리 등을 감안할 때 일반적인 교통상황은 보통 수준임.

지적도상 맹지이나, 남측 인근까지 2m 내외의 콘크리트 포장도로가 소재하여 접근이 가능함.

주변에 탄금호 야영장, 하비비 캠핑장 등이 있으며, 충주시내 및 주요 시설까지는 차량 이동이 필요함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2017년 3월 24일 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (을1).

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 을1: 농협은행주식회사 근저당권 (36,000,000원)

* 을2: 정원교 근저당권 (19,000,000원)

* 갑3: 농협은행주식회사 강제경매개시결정 (133,280,438원)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (해당 없음)

* 소유자 미상의 분묘로 인한 분묘기지권 성립 가능성 있음 (감정평가서 및 물건명세서 참조). 이는 매수인이 인수해야 할 수도 있는 권리이므로 주의가 필요함.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계 0원. 현재 임차인은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

본건은 순수 농경지대로, 주변에 농경지와 자연림이 분포하고 있어 농업 활동을 중심으로 한 지역 특성을 보임.

주거지나 상업 시설이 밀집한 지역과는 거리가 있어, 상업적 가치보다는 농업 생산 및 개발 잠재력에 초점을 맞춰야 함.

농지 전용 가능성이나 농업 관련 시설 입지 등을 고려할 수 있으나, 관련 법규 및 지역 지구 지정 여부 확인 필요.

5. 생활정보

가까운 편의시설로는 금병마을회관이 있으며, 충주시내 주요 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 차량 이동 시 접근 가능함.

교육 시설로는 감정평가서에 언급된 국원고등학교가 있으나, 본건의 직접적인 생활권과는 거리가 있을 수 있음.

주변에 탄금호 야영장, 하비비 캠핑장 등 휴양 시설이 위치하여 주말 여가 활동에 활용 가능성이 있음.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출: 농지를 취득하기 위해서는 반드시 해당 시·구·읍·면장의 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 함. 미제출 시 입찰 보증금 몰수 등 불이익이 발생하므로, 사전에 발급 가능 여부를 철저히 확인해야 함.

* 분묘기지권 성립 가능성: 소유자 미상의 분묘가 소재하여 분묘기지권이 성립될 경우, 이는 매수인이 인수해야 하는 부담이 될 수 있음. 이는 토지 이용에 제약을 초래할 수 있으므로 면밀한 조사가 필요함.

* 맹지 (도로 접합성): 지적도상 맹지이나 인근에 도로가 소재하여 차량 접근은 가능함. 다만, 농지 취득 자격 심사 시 도로 접근성이 중요한 요건이 될 수 있음.

* 개발 제한 및 관련 규제:

* 계획관리지역, 성장관리계획구역

* 가축사육제한구역 (소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)

* 비행안전제6구역 (전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

이러한 지역 지구 지정은 향후 토지 이용에 제한을 줄 수 있음.

* 제시외 물건: 제시외 수목 3-1이 매각에 포함되므로, 이 또한 매수인이 취득하게 됨.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 금가면 소재 농지로서, 현재는 순수 농경지대로 이용되고 있음. 매각 대상은 토지이며, 건물은 매각 대상에서 제외되나 제시외 건물이 일부 존재함.

가장 큰 특징이자 리스크는 농지취득자격증명 발급 필수 요건임. 이를 확보하지 못할 경우 입찰이 무효가 되거나 보증금이 몰수될 수 있음. 또한, 소유자 미상의 분묘 존재로 인한 분묘기지권의 부담 가능성도 유의해야 함.

지적도상 맹지이나 인접 도로가 있어 접근 자체는 가능하나, 농지법상 요건 충족 여부를 면밀히 검토해야 함. 전반적으로 투기 목적보다는 실제 농업 경작 또는 농업 관련 시설 설치 등의 목적으로 접근해야 하는 물건임.

8. 투자 포인트

* 농업 생산 목적의 실질적 활용: 농지로서의 가치와 잠재력을 보유하고 있으며, 실제 영농 계획이 있는 실수요자에게 적합.

* 지역 개발 잠재력: 성장관리계획구역 등으로 지정되어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성 존재.

* 저가 매수 기회: 권리분석상 인수할 부담이 적고, 농지취득자격증명이라는 명확한 취득 요건이 있어 경쟁이 제한될 경우, 감정가 대비 낮은 금액으로 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 91,684,000원임. 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 응찰자의 자금 계획 및 위험 부담 능력 등에 따라 크게 달라질 수 있으므로 구체적인 산정은 어렵습니다. 다만, 농지취득자격증명 발급의 확실성, 분묘기지권의 부담 여부, 현지 농지 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 경매 물건은 인수 보증금이 없어, 해당 금액을 제외한 입찰가 산정과는 무관합니다.물건 보고서