나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30491 [2] 충청북도 음성군 맹동면 봉현리 산44-42 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.05.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 봉현리 소재 ""봉현사거리"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지방도 주변 농촌지대로서
제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근으로 지방도 및 시내버스노선이 통과하는 등 제반 교통
상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

기호(3,5) : 2필 일단의 자루형 평지로서 신축공사가 진행 중단된 건부지 상태임.
기호(6) : 자루형 평지로서 신축공사가 진행 중단된 건부지 상태임.

인접 도로상태

기호(3,5,6) : 서측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(복합형), 가축사육제한구역(2024-10
-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호(5,6): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(복합형), 가축사육제한구역(2024-
10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨<지적도 및 건물개황도>참조.

공부와의 차이

기호(3,5,6) : 공부상 지목은 ""임야"" 및 ""전""이나, 공히 신축공사가 진행 중단된 건부지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지는 인허가에 따른 공사가 진행중인 상태로서 추후 공사중단에 따른 유치권여부 및
경락 시 인허가권의 승계 등에 대해서는 필히 확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(7) : 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건으로서, 외벽: 돌붙임 및 드라이비트 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

1층 : 계단실등임, 2~4층 : 다가구주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 &amp;apos;지적 및 건물개황도, 사진용지&amp;apos; 참조 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 건물은 장기간 방치된 상태로 관리상태가 불량시 되는 바, 경매 진행 및 입찰시 유의하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각
-목록 3,5의 공부상 지목은 '임야','전'이나, 현황 '신축공사가 진행 중단된 건부지'임.
-목록 8은 공부상 1층 41.07㎡, 2~4층 각각 183.8㎡이나 실측면적 1층 35.62㎡, 2~4층 각각 235.8㎡임.
-목록 5 농지취득자격증명 제출 필요[농지전용허가를 받았더라도 전용사업이 완료되기 전까지는 농지법상 농지이므로 농지취득자격증명을 받아야 취득이 가능함(이 경우 전용사업 완료 시점은 해당 시설물의 준공검사 필증을 교부한 날 또는 건축물 관리 대장에 등재된 날)]
-제시외건물 5-1 매각포함
-목록 8은 신축공사가 진행중단된 상태로서 일반건축물대장이 부존재하므로 입찰시 주의 요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 충주지원 2025타경30491 (2)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 봉현리 산44-42

용도: 근린주택

감정가: 1,178,246,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 채OO

1.2. 토지 정보

토지면적: 595.00㎡ (약 180.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지감정요항표:

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 음성군 맹동면 봉현리 소재 "봉현사거리" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지방도 주변 농촌지대로서 제반 주위환경은 무난시 됨.

* 교통상황: 본건까지 차량출입 가능하며, 인근으로 지방도 및 시내버스노선이 통과하는 등 제반 교통 상황은 무난시 됨.

* 형태 및 이용상태: 기호(3,5)는 2필 일단의 자루형 평지로서 신축공사가 진행 중단된 건부지 상태임. 기호(6)는 자루형 평지로서 신축공사가 진행 중단된 건부지 상태임.

* 인접 도로상태: 기호(3,5,6)는 서측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

- 기호(3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(복합형), 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역), 준보전산지<산지관리법>임.

- 기호(5,6): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(복합형), 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)임.

* 공부와의 차이: 공부상 지목은 "임야" 및 "전"이나, 현황 "신축공사가 진행 중단된 건부지" 상태임.

1.3. 건물 정보

건물면적: 592.47㎡ (약 179.44평)

건물 제시외면적: 13.50㎡ (약 4.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물감정평가요항표:

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물임.

* 이용상태: 1층은 계단실 등이며, 2~4층은 다가구주택임.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

* 기타참고사항: 장기간 방치된 상태로 관리상태가 불량함.

1.4. 주요 특이사항 및 주의사항

* 중복사건, 농지취득자격증명, 공동담보로 인한 복합적인 권리관계가 예상됨.

* 일괄매각 대상임.

* 목록 3, 5의 공부상 지목은 '임야', '전'이나, 현황은 '신축공사가 진행 중단된 건부지'임.

* 목록 8 (건물)은 공부상 면적과 실측 면적이 차이가 있음 (1층: 공부 41.07㎡ vs 실측 35.62㎡, 2~4층 각: 공부 183.8㎡ vs 실측 235.8㎡).

* 목록 5의 토지는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 농지전용허가를 받았더라도 전용사업 완료 전까지는 농지법상 농지이므로 해당 증명을 받아야 취득 가능함.

* 제시외건물 5-1은 매각에 포함됨.

* 목록 8은 신축공사가 중단된 상태로 일반건축물대장이 부존재하여 입찰 시 주의 요망됨.

* 본건 토지는 인허가에 따른 공사가 진행 중단된 상태로서, 공사 중단에 따른 유치권 성립 여부 및 경락 시 인허가권 승계 여부를 반드시 확인할 필요가 있음.

* 건물은 장기간 방치되어 관리 상태가 불량하므로 입찰 시 유의해야 함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 봉현리 소재 "봉현사거리" 남측 인근에 위치함. 주변은 지방도변에 형성된 농촌지대로, 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재되어 있음. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근에 지방도 및 시내버스 노선이 운행 중이어서 대중교통 이용 또한 무난한 편임.

2.3. 도로 접근성

토지는 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있어 차량 진출입에 용이함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 토지 등기부:

- 말소기준권리: 을4 (2020-07-07, 근저당권, 대원신용협동조합, 416,000,000원)

- 소유권 이전: 갑2 (2020-07-07, 박성희), 갑3 (2023-02-08, 한응수)

- 기타 권리: 근저당권 (이규진, 채규홍, 한화자), 임의경매 (채규홍, 2025-04-30, 513,564,595원), 압류 (음성군, 2025-09-17)

- 등기부 채권 총액: 2,166,000,000원

* 건물 등기부:

- 말소기준권리: 을5 (2023-04-19, 근저당권, 채규홍, 1,200,000,000원)

- 소유권 보존: 갑1 (2023-01-06, 한응수)

- 기타 권리: 가압류 (황득규), 근저당권 (대원신용협동조합), 임의경매 (채규홍, 2025-04-30), 압류 (음성군)

- 등기부 채권 총액: 2,577,860,000원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요함.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 관련: 현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 확인됨. 다만, 임차인 정보가 미상인 경우라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 임차인 현황을 정확히 파악하는 것이 필수적임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 음성군 맹동면 봉현리로, 지방도 인근에 위치한 농촌지역임. 주변에 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재되어 있어 복합적인 용도의 지역으로 볼 수 있음. 충북혁신도시와 인접해 있어 잠재적인 발전 가능성도 있으나, 현재는 농촌 및 전원 지역의 특성이 강하게 나타남.

4.2. 주변 개발 계획 및 시설

인근에 충북혁신도시가 발달하고 있으며, 맹동산업단지 등 산업 시설이 위치해 있어 배후 수요가 존재할 수 있음. 다만, 일부 검색 결과에서는 맹동면 일대 폐기물 소각장 건설 논란 등 환경 관련 민원이 있었던 지역임을 시사함. 본건과의 직접적인 연관성은 낮으나, 지역 개발 및 환경 문제와 관련된 이슈를 인지할 필요가 있음.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지방도 및 버스 노선이 있어 기본적인 교통망은 확보되어 있음. 다만, 중심 상업지구나 대규모 편의시설과의 접근성은 제한적일 수 있으며, 차량 이용이 더 편리할 것으로 예상됨.

5.2. 주거 환경

주변이 농경지 및 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 조용하고 한적한 전원생활 혹은 농촌 생활 환경을 제공할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공사 중단 및 건물 상태

* 신축 공사 중단: 목록 3, 5, 6 토지는 공부상 지목이 '임야', '전'이나 현황 '신축 공사 중단된 건부지'이며, 건물(목록 8) 역시 신축 공사가 중단된 상태임. 이는 공사 관련 유치권 성립 가능성, 공사 미완료로 인한 하자, 준공 및 사용 승인 관련 문제 등을 야기할 수 있음.

* 건물대장 부존재: 목록 8은 일반건축물대장이 부존재하여 입찰 시 주의가 요구됨.

* 관리 상태 불량: 건물이 장기간 방치되어 관리 상태가 불량함.

6.2. 농지 관련 규제

* 농지취득자격증명 필요: 목록 5 토지는 농지로서, 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수적임. 이는 실제 농업 경영 의사가 있는 경우에 발급 가능하며, 관련 법규 확인이 중요함.

6.3. 공부상 지목과 현황 불일치

토지의 공부상 지목이 '임야' 및 '전'이나, 현황은 '건부지' 상태이므로, 용도 변경 등에 대한 추가 확인이 필요함.

6.4. 건물 면적 차이

목록 8 건물은 공부상 면적과 실측 면적에 차이가 있어, 정확한 현황 확인이 필요함.

6.5. 권리관계의 복잡성

* 중복사건, 공동담보 물건으로 등기부상 권리관계가 복잡할 수 있음.

* 말소기준권리 외에 인수될 수 있는 권리가 있는지 면밀한 검토가 필요함.

6.6. 혐오시설 인접 가능성

과거 맹동면 일대 폐기물 소각장 건립 관련 주민 민원이 있었던 사례가 있어, 혹시 모를 혐오시설과의 인접 가능성 또는 지역 사회 갈등 여부를 확인하는 것이 좋음.

7. 종합 의견

본 물건은 충북 음성군 맹동면의 지방도 인근에 위치한 근린주택 용지의 토지 및 건물로, 감정가는 약 11.78억원임. 현황은 신축 공사가 중단된 건부지 상태이며, 건물 역시 장기간 방치되어 관리 상태가 불량함. 특히, 농지취득자격증명 발급 필요, 건물대장 미존재, 공부와 현황의 지목 불일치, 면적 차이, 공사 중단으로 인한 유치권 등 복합적인 리스크 요인을 안고 있음.

이러한 리스크 요인들을 고려할 때, 본 건은 직접적인 거주나 정상적인 임대 사업을 위해서는 상당한 추가 투자 및 법률적, 행정적 검토가 필요함. 공사 중단된 건물을 완성하거나, 토지를 전용하여 새로운 개발을 진행할 경우 상당한 시간과 비용이 소요될 것으로 예상됨.

8. 투자 포인트

* 입지: 충북혁신도시와 인접한 지역으로, 향후 발전 가능성을 기대할 수 있는 지역에 위치함.

* 저평가 가능성: 공사 중단, 농지 규제, 복잡한 권리관계 등으로 인해 시장의 관심에서 다소 벗어나 있을 수 있으며, 잠재적 가치를 낮게 평가받고 있을 수 있음.

* 개발 잠재력: 중단된 건축물을 완성하거나, 토지 용도 변경을 통해 재개발을 진행할 경우, 새로운 가치 창출이 가능할 수 있음.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 특히, 본 물건은 공사 중단으로 인한 건축물의 가치 하락, 추가 공사 비용, 농지 관련 규제, 유치권 등의 잠재적 리스크로 인해 시세와 직접적인 비교가 어렵습니다.

일반적으로 이러한 유형의 물건은 감정가를 기준으로, 인수해야 할 권리, 추가 투입 비용(공사비, 법률 자문비, 등기비 등), 잠재적 리스크 해소 비용, 그리고 예상되는 미래 가치를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

현재로서는 감정가 1,178,246,000원을 참고하되, 위에 언급된 모든 리스크 요인을 면밀히 분석하고, 전문가와 상의하여 현실적인 투자 가치를 산정한 후 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.

* 참고:

- 토지면적: 595.00㎡ (약 180.24평)

- 건물면적: 592.47㎡ (약 179.44평)

본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 현장 조사 및 법률 전문가의 추가적인 검토를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.