나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30550 [3] 충청북도 충주시 엄정면 유봉리 55 묘지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 엄정면 율능리, 유봉리 및 금가면 잠병리에 소재하며 주위는 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 인근 및 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,3) : 부정형, 완경사지로서 '휴경지(임야화)'상태임
기호(2,4) : 부정형, 완경사지로서 '휴경지'상태임.
기호(5) : 부정형, 평지로서 '휴경지' 상태임.

인접 도로상태

기호(1~5) : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(개·돼지·닭·오리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)(군용비행장 소음대책 제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.
기호(3) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호(4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(개·돼지·닭·오리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(5) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(개·돼지·닭·오리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)(군용비행장 소음대책 제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

기호(1,3) : 공부상 지목 '전'이나 현황 '휴경지(임야화)'상태임.
기호(4) : 공부상 지목 '묘지'이나 현황 '휴경지'상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-지적도상 맹지
-공부상 지목 '묘지'이나 현황 '휴경지'상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경30550 (3)

* 소재지: 충청북도 충주시 엄정면 유봉리 55

* 용도: 공부상 지목 '묘지'이나 현황 '휴경지' 상태

* 감정가: 8,970,000 원

* 토지면적: 390.00㎡ (약 117.98평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 신OO

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 엄정면 율능리, 유봉리 및 금가면 잠병리에 소재하며 주위는 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 인근 및 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 형태 및 이용상태

토지는 부정형, 완경사지로, 공부상 지목은 '묘지'이나 현황 '휴경지(임야화)' 또는 '휴경지' 상태임.

* 인접 도로상태

지적도상 맹지임.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항에 해당됨.

* 기호(1,2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(개·돼지·닭·오리), 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

* 기호(3) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리), 준보전산지.

* 기호(4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(개·돼지·닭·오리).

* 기호(5) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(개·돼지·닭·오리), 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 접도구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을3 근저당권 (2021-03-12) 신명섭 금60,000,000원.

* 등기부채권 총액

총 160,000,000원 (근저당 60,000,000원 + 100,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

* 본건은 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 상업적 기능보다는 전원 또는 농업 관련 지역으로 판단됩니다. 주변에 별도의 상업 시설이나 중심 상권은 형성되어 있지 않은 것으로 보입니다.

* 충주시는 엄정면 일원에 엄정산업단지를 조성하여 지역 균형 발전을 도모할 계획이 있으나, 본건과의 직접적인 연관성 및 개발 시기는 불확실합니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 충주시 읍내와는 다소 거리가 있어, 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동을 통해 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하나, 배차 간격 등 자세한 교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

* 충주비행장 소음대책구역 제3종 구역에 포함되어 있어 소음 관련 보상이 가능하나, 이는 주거지로서의 단점이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 지적도상 맹지로, 차량 및 보행 통행에 제약이 있습니다. 도로와의 연결을 위한 별도의 법적 절차나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 생산관리지역 내에서도 가축사육제한, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 접도구역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재하여 건축 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

* 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '묘지'이나 현황은 '휴경지' 상태로, 실제 묘지가 조성되어 있다면 이장 등 추가적인 비용과 절차가 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설 인근 가능성: 엄정면 일부 지역에서 폐기물 소각 시설 설치 사업이 추진되어 주민 반발이 있는 것으로 나타났습니다. 본건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았으나, 인근 지역의 개발 동향을 주시할 필요가 있습니다.

* 공동담보: 본건이 공동담보로 제공되었을 경우, 다른 담보물의 처리 결과나 추가적인 채무 관계에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 충주시 엄정면의 농경지 및 자연림 혼재 지역에 위치한 토지로, 현재 '휴경지' 상태이며 공부상 지목은 '묘지'입니다.

* 가장 큰 특징은 지적도상 맹지라는 점과 다수의 개발 제한 사항이 존재한다는 것입니다.

* 따라서 건축이나 개발을 통한 가치 상승보다는, 토지 자체의 장기적인 가치 상승을 기대하거나, 맹지 해소를 위한 노력을 통해 활용도를 높이는 전략이 필요합니다.

* 현재 감정가는 8,970,000원으로 비교적 낮은 편이나, 맹지 및 개발 제한 사항을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 비교적 낮은 감정가로 진입이 가능합니다.

* 전원생활 또는 농업 목적: 혐오시설이 없고 주변 환경이 자연 친화적임을 고려할 때, 전원주택 부지나 주말 농장 등 개인적인 목적의 활용 가능성이 있습니다.

* 개발 가능성 (제한적): 철저한 사전 조사와 행정 절차를 통해 일부 제한 사항을 해소할 경우, 제한적인 개발 가능성을 모색해볼 수 있습니다. (다만, 이는 매우 어렵고 전문적인 검토가 필요합니다.)

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 맹지이며, 다양한 개발 제한 사항이 존재하고 현황과 공부상 지목이 불일치하는 등 투자 리스크가 높은 물건입니다.

* 따라서 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 토지의 실거래가, 향후 개발 가능성, 맹지 해소를 위한 예상 비용, 토지 이용 제한 완화 가능성 등에 대한 면밀한 현장 조사 및 전문가 검토가 필수적입니다.

* 현재로서는 위에서 제시된 정보만으로 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 인수할 보증금이 없으므로 감정가 이상으로 입찰 시에는 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.