나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30550 [2] 충청북도 충주시 엄정면 유봉리 468 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 엄정면 율능리, 유봉리 및 금가면 잠병리에 소재하며 주위는 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 인근 및 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,3) : 부정형, 완경사지로서 '휴경지(임야화)'상태임
기호(2,4) : 부정형, 완경사지로서 '휴경지'상태임.
기호(5) : 부정형, 평지로서 '휴경지' 상태임.

인접 도로상태

기호(1~5) : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(개·돼지·닭·오리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)(군용비행장 소음대책 제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.
기호(3) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호(4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(개·돼지·닭·오리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(5) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(개·돼지·닭·오리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)(군용비행장 소음대책 제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

기호(1,3) : 공부상 지목 '전'이나 현황 '휴경지(임야화)'상태임.
기호(4) : 공부상 지목 '묘지'이나 현황 '휴경지'상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-농지취득자격증명제출필요(미제출시 보증금 몰수)
-공부상 지목 '전'이나 현황 '휴경지(임야화)'상태임
-지적도상 맹지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본사항

사건번호: 충주지원 2025타경30550 (2)

소재지: 충청북도 충주시 엄정면 유봉리 468

용도: 전

감정가: 14,364,000원

토지면적: 684.00㎡ (약 206.91평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OO (근저당권 설정자)

1.2. 토지 현황

공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '휴경지(임야화)' 상태입니다.

기호(1,3) 토지는 공부상 지목 '전'이나 현황 '휴경지(임야화)' 상태입니다.

기호(2,4) 토지는 '휴경지' 상태입니다.

기호(5) 토지는 '휴경지' 상태입니다.

기호(4) 토지는 공부상 지목 '묘지'이나 현황 '휴경지' 상태입니다.

1.3. 건물 현황

건축물은 존재하지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 엄정면 유봉리에 소재하며, 주위는 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 및 근거리에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

2.3. 접근성 및 도로상태

지적도상 본건 토지(기호 1~5)는 맹지로서 직접적인 도로 접근이 어려운 상태입니다. 차량 진입로 확보에 대한 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리(2021-03-12 접수, 근저당권 신명섭)보다 늦은 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. 인수되는 권리는 없습니다.

총 등기부채권액은 160,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 충주시 엄정면 유봉리 일대는 농경지와 임야가 주를 이루는 농촌 지역입니다. 인근에 주거 시설이 산재하고 있으나, 상업 시설 및 편의 시설은 제한적일 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

주변 지역은 농경지 및 자연림 위주로 형성되어 있어, 대규모 상업 시설이나 문화 시설 접근성은 다소 낮을 것으로 보입니다. 기본적인 생활 편의 시설은 차량 이동을 통해 이용 가능할 것으로 추정됩니다.

5.2. 대중교통

인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하나, 배차 간격이나 노선은 일반적인 농촌 지역 수준으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본건은 농지이므로, 매수자는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰이 무효 처리되고 입찰 보증금이 몰수될 수 있으니 주의해야 합니다.

6.2. 맹지 및 도로 접근성

지적도상 맹지로서, 토지 이용 및 건축을 위해서는 인접 토지와의 토지 사용 승낙 또는 별도의 통행로 확보 방안이 반드시 필요합니다.

6.3. 현황과 공부상 지목 불일치

공부상 지목은 '전'이나, 현재 '휴경지(임야화)' 또는 '묘지' 상태로 이용되고 있어 실제 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 아래와 같은 다양한 토지이용계획 및 제한의 적용을 받습니다.

* 계획관리지역, 생산관리지역

* 성장관리계획구역

* 가축사육제한구역 (개·돼지·닭·오리, 소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리 등)

* 비행안전제6구역 (전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 준보전산지

* 접도구역 (기호 5)

특히, 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역에 해당하여 항공기 소음 및 비행 안전에 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 폐기물매립시설 설치 제한 지역으로 지정되어 있어 관련 시설 입지에도 제약이 따릅니다.

6.5. 혐오시설 및 환경 관련 문제

충주시 엄정면 일대에서 폐기물 처리 시설 건립 추진 관련 주민 반발 사례가 보도된 바 있습니다. 해당 물건지 주변에 직접적인 혐오 시설이 명시되어 있지는 않으나, 지역 내 관련 이슈가 있었던 점은 인지할 필요가 있습니다. 또한, 군용비행장 소음 피해 보상금이 지급되는 지역에 해당합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 엄정면 일대의 농지로서, 넓은 면적을 저렴한 감정가로 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 지적도상 맹지이고 현황과 공부상 지목이 불일치하며, 다양한 토지이용계획 및 군사 관련 제한 사항이 존재하여 활용에 제약이 따릅니다. 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 도로 진입로 확보 문제가 해결되어야 합니다. 이러한 제약 사항들을 고려할 때, 농업 목적 또는 장기적 관점의 토지 투자 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 농업 목적 보유 시, 휴경지 상태를 활용하여 농업에 재착수하거나 임대하는 방안 고려 가능.

* 낮은 감정가 대비 넓은 면적으로, 향후 토지 이용 규제 완화 또는 개발 가능성이 발생할 경우 잠재적 가치 상승 기대.

* 군 소음 피해 보상 지역으로, 지역 내 거주 시 관련 보상 혜택을 받을 수 있을 가능성 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 14,364,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리가 없고, 임차인으로 인한 부담은 없습니다.

하지만 맹지, 현황 불일치, 다수의 개발 제한 등 리스크 요인을 고려해야 합니다.

또한, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 위에서 언급된 리스크 요인들을 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 할 것입니다.

(금액 산정은 본 정보만으로는 불확실하므로, 반드시 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.