나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경277 [2] 서울특별시 송파구 문정동 651-14 송파유탑테크밸리 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""서울동부지방법원"" 동측 인근에 위치한 구분상가로서, 주위는 상업용부동산, 업무용부동산, 지식산업센터, 오피스텔, 아파트단지 및 관공서 등이 소재하는 지역으로 제반환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하고, 대상물건 북동측 인근에 지하철8호선 ""문정역""이 소재하며 인근 도로변을 따라 대중교통버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

대상건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상13층/지하4층 내 제1층 제101호 및 102호로서,
(사용승인일 : 2015.12.18)
- 외벽 : 복합판넬 등,
- 내벽 : 인테리어 및 수성페인트 마감 등,
- 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공히 건축물대장상 용도는 공장(지원시설-근린생활시설)이며, 음식점(상호명:백년불고기물갈비)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로, 기준시점 현재 상업ㆍ업무용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상토지는 남동측으로 폭 약 22m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2016-12-22), 제1종지구단위계획구역(2020-11-12), 도로(2020-11-12)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역(2020-11-12)<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소유자 : 공히 등기사항전부증명서상 ""오유민""임.
2. 임대관계 등 : 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경277 (2)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 651-14 송파유탑테크밸리 1층 102호

용도: 근린상가 (건축물대장상 용도: 공장(지원시설-근린생활시설))

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 1,310,000,000원

토지면적: 1580.10㎡ (약 478.02평)

건물면적: 54.40㎡ (약 16.45평)

소유자: 오유민 (2024.07.15 소유권 이전)

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 송파구 문정동 소재 서울동부지방법원 동측 인근

주변 환경: 상업용, 업무용 부동산, 지식산업센터, 오피스텔, 아파트 단지, 관공서 등이 혼재된 지역

교통: 북동측 인근 지하철 8호선 문정역 소재, 인근 도로변 대중교통 버스정류장 위치. 차량 진출입 용이. 전반적인 교통 상황 양호.

도로 접면: 남동측으로 폭 약 22m 아스팔트 포장도로에 접함.

1.2. 건물구조및이용상태

건축년도: 2015년 12월 18일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 13층 / 지하 4층 건물 내 제1층 제101호 및 102호

이용상태: 건축물대장상 용도는 공장(지원시설-근린생활시설)이나, 현재 음식점(상호명: 백년불고기물갈비)으로 이용 중.

설비: 위생설비, 승생기설비, 옥내소화전, 화재탐지, 지하주차장 설비 등.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 7월 15일자 농업협동조합자산관리회사 근저당 (채권최고액 2,220,000,000원)

인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리 해당사항 없음)

주요 채권 내역:

* 농업협동조합자산관리회사 (근저당): 2,220,000,000원

* 계양농업협동조합 (임의경매): 1,896,745,186원

* 주식회사 우리카드 (가압류): 26,491,200원

* 경기신용보증재단 (가압류): 8,610,000원

총 등기부채권액: 4,151,851,200원

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2021년 1월 22일

* 확정일자: 2024년 12월 30일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 명도 시 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

1.4. 상권분석

위치: 송파구 문정동, 서울동부지방법원 인근.

주변: 다수의 지식산업센터, 업무시설, 오피스텔, 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요 풍부.

문정역 상권: 지하철 8호선 문정역 역세권으로 유동인구 확보 용이. 법조타운 조성으로 관련 업종 수요 기대.

지역 특성: 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역으로, 근린생활시설로서 다양한 업종의 영업 가능.

1.5. 생활정보

주변 시설: 서울동부지방법원, 송파구청, 송파세무서 등 행정기관이 인근에 위치합니다. 또한, CGV, NC백화점, 이마트 등 대형 쇼핑 및 문화 시설과 다양한 외식업체가 밀집한 문정 로데오거리 상권 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적리스크

대지권 미등기: 현재 대지권이 등기되지 않은 상태이나, 감정평가서상 적정 비율의 소유권 대지권이 귀속될 것으로 평가됨. 매각 후 대지권 확보 절차 확인 필요.

대항력 있는 임차인: 임차인 김 은 대항력을 가지고 있음. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 권리 분석 시 명도 관련 추가 확인 및 대응 방안 필요.

높은 채권 총액: 등기부채권 총액(4,151,851,200원)이 감정가(1,310,000,000원)를 훨씬 초과하므로, 경매 절차 진행 여부 및 낙찰가율에 변동 가능성 상존.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건의 직접적인 투자 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합의견

본 물건은 서울 동부지방법원 인근의 역세권 상가로, 주변 배후 수요가 풍부하고 교통 여건이 우수하여 입지적 장점을 지니고 있습니다.

하지만 대지권 미등기, 대항력 있는 임차인의 존재, 그리고 감정가를 초과하는 높은 채권 총액은 경매 진행 및 명도 과정에서 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 이에 대한 대비책을 철저히 마련해야 합니다.

1.8. 투자포인트

역세권 입지: 지하철 8호선 문정역 도보 이용 가능한 역세권 상가.

배후 수요: 다수의 지식산업센터, 오피스텔, 아파트 단지의 풍부한 배후 수요.

법조타운 인근: 서울동부지방법원 및 관련 기관 밀집 지역으로 관련 업종 수요 기대.

장래 개발 가능성: 문정동 지역의 지속적인 개발 및 상권 활성화 기대.

1.9. 예상입찰가

본 물건은 인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 인수 보증금은 제외하고 고려합니다.

현재 감정가는 1,310,000,000원입니다.

높은 채권 총액과 대지권 미등기, 대항력 있는 임차인 등의 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

주변 시세 및 유사 물건 낙찰가를 참고하여 보수적으로 산정해야 합니다.

예상 입찰가는 주변 시세, 투자 목적, 인수되는 권리, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.