나이스옥션 법원경매 평택 2024타경3297 [2] 경기도 평택시 팽성읍 신대리 OOOOO 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 신대리 소재 "신대1리 다목적회관" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 전원주택, 농가주택, 소규모 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반
주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주변으로 국도 및 지방도가 통과하며, 인근에
버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난합니다.

형태 및 이용상태

본건은 부정형 및 사다리형의 평탄한 토지로서, 기호(1,5,6)은 도로, 기호(2)는 건축중인
주택 부지, 기호(3,4)는 전(전기타)으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(2,4)는 남서측으로 노폭 약 6 미터 내외의 도로와 접하며, 기호(3)은 남동측으로 노폭 약 3-4 미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,3,5,6): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내 - 전 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발45m 이하 협의업무위탁 2021.5.27.)<군사기지 및 군사시설 보호법>




일련번호(2): 계획관리지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내 - 전 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발45m 이하 협의업무위탁 2021.5.27.)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

일련번호(4): 계획관리지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내 - 전 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발45m 이하 협의업무위탁 2021.5.27.)<군사기지 및 군사시설 보호법> 입니다.

제시목록 외의 물건

기호(2) 토지상에 후면 "사진용지"와 같이 공사 중단된 제시외 건물이 소재하여 본건 토지에 영향을 미치고 있는 바, 경매 진행시 유의하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상
- 기타: 기호(3) 토지의 남동측으로 인접한 진입 도로에는 타인 소유의 도로(신대리 100-1번지)가 포함되어 있으니, 경매 진행시 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 농지취득자격증명제출 요함(미제출시 보증금 미반환).
2. 농지취득자격증명의 신청은 목록2 토지가 득한 건축허가의 명의변경을 전제로 하여 농지전용 및 농업경영목적으로 신청하여야 한다는 팽성읍의 사실조회회신서가 2025. 10 .14. 자로 제출되어 있음.
3. 목록2 토지의 지목은 '답'이나 지상에 소재하는 제시외 건물의 부지로 이용 중이며, 목록4 토지의 지목은 '답'이나 현황 도로임.
4. 목록2 토지 지상에 건축 중인 제시외 건물이 소재하고 있으며, 본 건물은 감정평가 및 매각대상에서 제외함. 위 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부는 불분명하므로 별도확인요함.
5. 목록2 토지의 최저매각가격은 매각에서 제외된 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격이며, 목록2 토지가 득한 건축허가가 반영된 가격임. (제시외 건물로 제한받지 않는 목록2 토지의 가격은 283,178,000원임).
6. 목록2 토지 지상 소재 건물은 지상권자인 신청채권자의 토지사용승락 하에 채무자가 건축주로 건축허가를 받아 건축 중인 채무자 소유의 건물이라는 취지의 보정서가 2026. 1. 2.자로 신청채권자로부터 제출되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 평택지원 2024타경3297 (2)

소재지: 경기도 평택시 팽성읍 신대리 98-10

용도: 답

감정가: 199,554,000원

채권자: 오OOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

1.2. 면적 및 토지 이용

토지면적: 360.00㎡ (약 108.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 지목: 답 (현황: 건축 중인 건물 부지 및 도로로 이용 중인 부분이 있어 공부와의 차이 발생 가능)

1.3. 경매 정보

토지 지분: 360㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 신대리 소재 "신대1리 다목적회관" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 전원주택, 농가주택, 소규모 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주변으로 국도 및 지방도가 통과하고 있어 교통 여건은 무난한 편입니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

2.3. 도로 접근성

기호(2,4) 토지는 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있으며, 기호(3) 토지는 남동측으로 노폭 약 3-4미터 내외의 도로와 접합니다.

다만, 기호(3) 토지의 남동측 인접 진입 도로에는 타인 소유의 도로(신대리 100-1번지)가 포함되어 있어 경매 진행 시 유의가 필요합니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

제공된 정보에 따르면, 본건 주변은 전원 주택지, 농경지, 소규모 창고 등이 혼재된 지역으로, 특정 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 직접적으로 언급되지는 않았습니다.

다만, 토지 이용계획 상 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역에 해당하므로, 이와 관련된 환경적 요인이 존재할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 3월 4일 접수된 오산새마을금고의 근저당권(을1)으로, 채권 최고액은 672,000,000원입니다.

이하 후순위 권리들은 말소될 예정입니다.

3.2. 기타 권리 분석 (인수되는 권리 포함)

등기부 요약에 따르면, 말소기준 권리 외 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 존재하였으나 모두 말소 예정입니다.

그러나, 물건명세서에 따르면 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 목록2 토지 지상 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 이는 인수될 가능성이 있습니다.

또한, 목록2 토지 지상에 건축 중인 제시외 건물은 감정평가 및 매각 대상에서 제외되었으나, 해당 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채무자 소유의 건축 중인 건물은 지상권자(신청채권자)의 토지 사용 승낙 하에 건축되었다는 보정서가 제출된 바 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로, 실제 점유자 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건 소재지는 평택시 팽성읍의 농경지와 주거지가 혼재된 지역으로, 전원생활 및 농업 활동이 가능한 환경입니다.

이는 일반적인 도심 상권과는 다른 특성을 가집니다.

4.2. 상업 시설 현황 (제한적)

본 건 주변의 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 전원주택 및 농가 주택이 다수 분포하는 점으로 미루어 볼 때, 근린 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

전원주택, 농가주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 비교적 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

주변에 소규모 창고 등도 있어 복합적인 토지 이용 형태를 보입니다.

5.2. 편의 시설 (추정)

인근 버스 정류장 및 국도, 지방도 접근성을 고려할 때, 차량 이용 시 평택 시내 또는 인접 지역의 편의 시설(마트, 병원, 학교 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본 건 토지의 지목은 '답'이므로, 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수인은 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

농지취득자격증명 신청은 목록2 토지가 득한 건축허가의 명의변경을 전제로 해야 한다는 팽성읍의 사실조회회신서가 제출되어 있어, 관련 절차가 복잡하거나 조건부일 수 있습니다.

6.2. 건축 중 제시외 건물 관련 (법정지상권)

목록2 토지 지상에 건축 중인 제시외 건물은 매각 대상에서 제외되었으나, 이에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 이로 인해 토지 매수인이 부담을 안을 가능성이 있습니다.

해당 건물이 없는 경우의 토지 가격은 283,178,000원임이 명시되어 있어, 현재 제시외 건물로 인해 토지 가치가 제한받고 있음을 시사합니다.

6.3. 도로 이용 관련

기호(3) 토지의 진입 도로에 타인 소유의 도로가 포함되어 있어, 도로 사용에 대한 협의나 분쟁의 소지가 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

본 건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 팽성읍에 위치한 360㎡ 규모의 토지 경매 물건으로, 지목은 답이나 현황은 건축 중인 건물 부지 및 일부 도로로 사용되고 있습니다.

최저매각가는 199,554,000원이지만, 매각 대상에서 제외된 건축 중인 건물과 관련하여 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점, 농지취득자격증명 제출이 필수적이고 조건부일 수 있다는 점, 그리고 도로 이용에 일부 제약이 있다는 점은 잠재적 리스크 요인입니다.

그러나, 제시외 건물이 없을 경우 토지 가격이 283,178,000원임을 고려할 때, 관련 리스크를 해소할 경우 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 제시외 건물로 인한 가격 제한으로 인해 상대적으로 낮은 최저매각가(감정가) 형성

* 평택시의 개발 잠재력 및 수도권 인근 지역의 투자 가치

* 토지 이용 규제 완화 또는 건축 관련 문제 해결 시 높은 시세 상승 기대 가능

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 199,554,000원을 기준으로 하되, 인수될 수 있는 법정지상권 관련 리스크, 농지취득자격증명 취득의 용이성, 도로 이용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

매각 대상에서 제외된 제시외 건물이 없을 경우 토지의 가치가 283,178,000원까지 상승할 수 있다는 점을 감안하면, 리스크 해소 가능성을 높게 평가할 경우 감정가를 상회하는 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

다만, 권리분석 및 현장 조사를 통해 법정지상권 등의 인수되는 권리 및 농지취득 관련 구체적인 절차를 명확히 확인한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.