나이스옥션 법원경매 평택 2024타경4542 [1] 경기도 평택시 진위면 동천리 157 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태웅

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 진위면 동천리 소재 "동천보건소" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지(전, 답), 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 차량접근 불가능하고 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

완경사지 대체로 사다리형 토지로서, 현황 "분묘" 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 공부 및 현황 "맹지" 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한 300m 이내 - 전 축종 제한), 비행안전제3구역(전술)(비행안전제3구역 내 해발 178.21m이하 위탁(2015.12.21)), 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호) 등임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 별첨 "사진" 등과 같이 분묘1기가 소재함.

공부와의 차이

본건 공히 공부상 "전"이나, 현황 대부분 "분묘"로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 미상이며, 기타 상항은 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견란" 참조.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). 농지취득자격증명 발급과 관련한 상세내용은 별첨 26. 1. 5.자 진위면 사실조회회신서 참조.
2. 본건 토지 지상에 분묘1기가 소재하며, 최저매각가격은 분묘로 인하여 제한받는 가격임. (분묘로 인하여 제한받지 않는 가격은 141,426,000원임)
3. 본건 토지는 공부상 '전'이나 현황 '분묘부지'로 이용 중이며, 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경4542 (1)

소재지: 경기도 평택시 진위면 동천리 157

용도: 전

감정가: 98,940,000원

토지면적: 582.00㎡ (약 176.06평)

토지지분: 582㎡ (176.06평)

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오OOOOOOO

1.2. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 진위면 동천리 소재 "동천보건소" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 농경지(전, 답), 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.3. 교통상황

본건까지 차량 접근은 어려운 상태이며, 근거리에 버스정류장이 위치하는 등 대중교통 여건은 다소 불편한 편입니다.

1.4. 형태 및 이용상태

토지는 완경사지에 대체로 사다리형의 형태를 이루고 있으며, 현재 "분묘" 부지로 이용 중입니다.

1.5. 인접 도로상태

공부상 및 현황 모두 "맹지" 상태로, 인접 도로와의 연결이 되어 있지 않습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

* 생산관리지역

* 가축사육제한구역 (2022-01-26) (일부 제한 300m 이내 - 전 축종 제한)

* 비행안전제3구역 (전술) (비행안전제3구역 내 해발 178.21m 이하 위탁) (2015.12.21)

* 공장설립승인지역 (수도법시행령 제14조의3 2호)

1.7. 주변시설 및 혐오시설 검토

평택시 진위면 동천리 일대는 농경지와 임야, 주거지가 혼재된 지역으로, 비교적 조용한 자연환경을 가지고 있습니다.

인근에 진위천유원지가 있어 레저 및 휴식 공간으로 활용될 수 있습니다.

다만, 평택시에서 폐기물 수집·운반 업체 선정이나 장사시설(화장장 등) 건립과 관련하여 주민 반발이 있었던 사례가 있으며, 이는 혐오시설 또는 민원 유발 시설이 인근에 들어설 가능성에 대한 지역 주민들의 민감성을 보여줍니다.

구체적으로 본건 토지 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 지역 특성상 개발 과정에서 이러한 시설이 들어설 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

2. 권리분석

2.1. 등기부 요약

* 갑구 2순위 (2002-10-24): 임규제 소유권이전

* 갑구 5순위 (2017-02-07): 김순덕 외 1명 소유권이전(상속)

* 을구 7순위 (2011-03-28): 새오산신용협동조합 근저당권 (말소기준권리)

* 을구 8순위 (2011-03-28): 오산제일신용협동조합 지상권설정 (말소)

* 을구 8-1순위 (2014-12-31): 새오산신용협동조합 8번지상권이전 (말소)

* 을구 9순위 (2016-05-17): 주식회사성은캐피탈대부 근저당권 (말소)

* 갑구 10순위 (2024-10-28): 오산신용협동조합 임의경매개시결정 (말소)

2.2. 말소기준권리 및 소멸되지 않는 권리

말소기준권리인 을구 7순위 새오산신용협동조합 근저당권보다 선순위에 있는 권리가 없어, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

다만, "물건명세서 참고사항"에 따라, 본건 토지 지상에 소재하는 분묘로 인하여 분묘기지권이 성립될 여지가 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당될 수 있습니다.

2.3. 임차인 현황

보고된 임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3. 상권분석

3.1. 지역 특성

본건은 농경지와 임야, 일부 단독주택이 혼재된 농촌 지역에 위치합니다. 상업 및 산업 시설보다는 전원적인 환경이 주를 이루고 있습니다.

대중교통 이용이 다소 불편하며 차량 접근성이 제한적이므로, 상업적 가치보다는 토지 자체의 개발 잠재력이나 농업적 활용 가능성에 초점을 맞춰 분석할 필요가 있습니다.

4. 생활정보

4.1. 주변 편의시설

본건은 주거지와의 거리가 다소 있어 직접적인 생활 편의시설 이용은 제한적입니다.

인근 진위면 소재지에 기본적인 생활 편의시설(보건소, 마트, 관공서 등)이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

차량 접근성이 좋지 않다는 점은 편의시설 이용에 제약이 될 수 있습니다.

4.2. 교통 및 접근성

대중교통은 버스정류장이 근거리에 있으나, 차량 접근이 불가능하여 접근성이 매우 낮은 편입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 제출 의무

본건은 공부상 "전"(밭)으로 되어 있어 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다.

해당 증명서를 제출하지 않을 경우, 낙찰받은 보증금이 반환되지 않는 중대한 불이익이 발생합니다.

농지취득자격증명 발급 절차 및 필요 서류(농업경영계획서, 주말/체험영농계획서 등)를 사전에 상세히 확인하고 준비해야 합니다.

맹지이고 현황 분묘 부지로 이용 중인 점 등이 발급에 영향을 줄 수 있으므로, 사전에 진위면 행정복지센터 등 관련 기관에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 분묘기지권 관련 이슈

토지 지상에 분묘 1기가 소재하고 있으며, 이로 인해 분묘기지권이 성립될 수 있습니다.

분묘기지권은 토지 소유권과는 별개로 분묘를 계속 수호하고 관리할 수 있는 권리이므로, 토지 사용에 제약을 발생시킬 수 있습니다.

이로 인해 최저매각가격이 분묘로 인해 제한받지 않는 가격(141,426,000원)보다 낮게 책정되었습니다. (최저매각가격: 98,940,000원)

분묘 이장 또는 협의에 대한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

5.3. 맹지 및 도로 접합 문제

지적도상 맹지이며 현황 도로와 접한 부분이 없습니다.

농지법상 농지취득자격증명 발급 시 경작 가능성, 즉 진입로 확보 방안 등이 심사에 고려될 수 있으며, 맹지라는 사실이 발급 거부 사유가 될 수도 있습니다.

추후 건축 행위나 토지 활용 시에도 맹지라는 점이 큰 제약으로 작용할 수 있습니다.

5.4. 이용 현황과 공부상 용도 불일치

공부상 지목은 "전"이지만, 현황은 대부분 "분묘 부지"로 이용 중입니다.

이는 농지로서의 본래 기능을 상실했음을 의미하며, 농지취득자격증명 발급 및 향후 토지 이용 계획 수립 시 중요한 고려사항이 됩니다.

5.5. 개발 행위 제한

본 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어, 건축이나 개발 시 관련 법규에 따른 엄격한 제한을 받습니다.

6. 종합 의견

본건 토지는 경기도 평택시 진위면 동천리에 위치한 농지(전)이나, 현재 분묘가 소재하고 있으며 공부상 용도와 현황이 상이하고 지적도상 맹지라는 상당한 제약 요건을 가지고 있습니다.

특히 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 분묘기지권으로 인한 사용 제한 및 추가적인 비용 발생 가능성은 투자를 신중하게 만드는 요인입니다.

교통 접근성이 낮고 주변 개발이 활발하지 않은 지역 특성상, 단기 시세차익보다는 장기적인 관점에서 접근해야 할 물건입니다.

또한, 분묘 문제 해결 및 농지취득자격증명 발급 가능성을 사전에 철저히 검토하는 것이 무엇보다 중요합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 낮은 최저매각가격

분묘 및 맹지라는 제약으로 인해 감정평가액 및 최저매각가격이 상당 부분 낮게 책정되었습니다. 분묘 문제 해결 시, 가격 상승 여력이 있을 수 있습니다.

분묘로 인한 제한이 없을 경우의 가격(141,426,000원)과 비교 시, 약 4200만원 가량의 차이가 있습니다.

7.2. 잠재적 개발 가치 (장기적 관점)

평택시의 지속적인 개발 계획 및 인구 유입을 고려할 때, 장기적으로는 지역의 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

다만, 현재의 맹지 및 개발 제한 상태를 극복할 방안 마련이 선행되어야 합니다.

8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 및 주변 시세, 그리고 물건의 제반 사항을 종합적으로 고려하여 산정될 수 있습니다.

현재 최저매각가격은 98,940,000원입니다.

분묘로 인한 가격 제한이 없다고 가정했을 때의 가치는 141,426,000원임을 감안할 때, 입찰 시에는 분묘 이장 비용, 농지취득자격증명 발급 가능성, 향후 토지 활용 방안 등을 면밀히 검토하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

명확한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정해야 하며, 단정적인 금액 제시보다는 잠재적 가치와 리스크를 종합적으로 평가하여 보수적으로 접근하는 것을 권고합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 고려사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.