나이스옥션 법원경매 평택 2024타경49859 [1] 경기도 평택시 서탄면 수월암리 1026 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이건 · 평가일 2024.08.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서탄면 수월암리 소재, "서탄초교내수분교" 남동측 인근에 위치하
며 주변은 전, 답, 농장, 중소규모 공장, 농가주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통편의 이용은 보통
시됨.

형태 및 이용상태

기호2 : 세장형의 평지로서 "전", 답기타(연꽃 재배)로 이용중임.
기호3 : 가장형의 평지로서 "농가주택 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

기호2 : 지적도상 맹지이나, 인접한 동일 소유자의 토지를 이용하여 출입 가능함.
기호3 : 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호2, 기호3 :
농립지역, 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한 300m 이내 - 전축종 제한), 비행안전
제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발 56m-140m미만 협의업무위탁 2016.-.6), 농업진흥구
역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11-.20-2028.11.19).

제시목록 외의 물건

후면 "사진" 및 "건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 및 경량철골조 스라브 및 경사판넬지붕 2층 농가주택으로서
외 벽 : 적벽돌마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부타일치장 등 마감.
창 호 : 알루미늄샤시 및 하이샤시창호임.
조립식구조 경사판넬지붕 단층창고로서
외벽 : 판넬 마감 등.
내벽 : 판넬 마감 등.
창호 : 알루미늄샤시 창호임.

이용상태

농가주택(1층:방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니등, 2층:방2, 거실, 주방, 욕실, 다용도
실, 발코니) 및 금당(부속건물)으로 이용중인 것으로 탐문 조사되었으나, 다소 차이가
있을 수 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

후면 "건물개황도" 및 "사진" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 최저매각가격은 제시외 건물 가격이 포함된 가격임.
2. 목록1 건물은 목록3 토지의 제시외 부합물 등으로 인하여 공부상 면적과 차이가 있을 수 있으며, 부속건물 창고(40㎡)는 종교시설(한국불교조계종 대성사 법당)로 사용 중인 것으로 추정됨. (상세내용은 감정평가서 참조. 종교시설로의 사용과 관련한 적법성 및 소유관계 등은 확인 불가하므로 별도 확인 요함)
3. 목록2 토지는 공부상 지목은 '양어장'이나 일부는 '전'(고추밭) 일부는 '답'(연꽃 재배)으로 이용 중이며, 지상에 소유자 불상의 제시외 창고(파이프조), 견사(철파이프조)가 소재하고 있음.
4. 목록3 토지는 지적도상 맹지이나, 목록2 토지를 통하여 출입이 가능하며, 목록1 건물의 부지로 사용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2024타경49859 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 서탄면 수월암리 1026

* 용도: 단독주택 (주택 및 창고)

* 감정가: 890,793,338원

* 토지면적: 3518.00㎡ (약 1064.25평)

* 건물면적: 211.39㎡ (약 64.06평)

* 제시외 건물 면적: 97.45㎡ (약 29.54평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 구리새마을금고 (등기부상 확인)

* 최저매각가격: 감정가와 동일 (890,793,338원)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 평택시 서탄면 수월암리 소재, "서탄초교내수분교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 논, 밭, 농장, 중소규모 공장, 농가주택 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 및 도로 상태:

* 기호2 토지(양어장 지목): 공부상 지목은 '양어장'이나, 일부는 '전'(고추밭)으로, 일부는 '답'(연꽃 재배)으로 이용 중입니다. 지적도상 맹지이나, 인접한 동일 소유자(목록2 토지)를 통하여 출입이 가능합니다.

* 기호3 토지(주택 건부지): 지목상 '농가주택 건부지'로 이용 중입니다. 세로와 접하며, 지적도상 맹지이나 목록2 토지를 통하여 출입이 가능하고, 본건 건물(목록1)의 부지로 사용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내), 비행안전제6구역, 농업진흥구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 8월 28일 구리새마을금고의 근저당권입니다.

* 소멸되는 권리: 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 근저당부채권질권, 임의경매개시결정)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 임차인 현황에 따르면, 임차인 신 (전입 2021.07.02), 이명재 (전입 2021.11.23), 이석봉 (전입 2021.11.23)은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없습니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

* 등기부 채권 총액: 토지 등기부와 건물 등기부 상 채권 총액은 약 402,000,000원입니다.

* 특이사항: 소유권이전청구권가등기가 존재하나, 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 전, 답, 농장, 중소규모 공장, 농가주택 등이 혼재하는 지역에 위치한 단독주택입니다.

* 직접적인 상업 시설이나 번화한 상권은 형성되어 있지 않으며, 주로 농업 활동 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

* 인근 지역에 주거 및 농업 활동을 지원하는 소규모 편의시설이 존재할 것으로 예상되나, 상세한 상권 분석을 위해서는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

* 제공된 JSON 정보는 '삼두빌라'라는 다세대주택으로, 본건 단독주택과는 주거 형태 및 규모 면에서 차이가 커 직접적인 시세 비교 분석에는 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: "서탄초교내수분교"가 인근에 소재하고 있습니다.

* 편의시설: 상세한 편의시설 정보는 부족하나, 농가 주택 지역 특성상 기본적인 편의시설은 인근 지역을 통해 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 교통: 차량으로의 접근성은 양호하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

* 주거 환경: 농업 지역과 소규모 공장이 혼재된 환경으로, 조용하고 한적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 현황 불일치: 공부상 지목은 '양어장'이나 실제로는 '전' 및 '답'으로 이용 중이며, 소유자 불상의 제시외 창고 및 견사가 소재합니다.

* 맹지(기호3 토지): 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 통해 출입이 가능하여 실질적인 이용에는 큰 무리가 없을 수 있으나, 이에 대한 소유 관계 및 통행권 확보 여부 확인이 필요합니다.

* 종교시설로 추정되는 부속건물: 부속건물 창고(40㎡)가 종교시설(한국불교조계종 대성사 법당)로 사용 중인 것으로 추정되며, 해당 사용의 적법성, 소유 관계, 관련 민원 발생 가능성 등에 대한 별도 확인이 필요합니다.

* 공부상 면적과의 차이: 부합물 및 제시외 건물 등으로 인해 공부상 면적과 실제 이용 면적에 차이가 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 농가 주택 지역 및 소규모 공장 등이 혼재되어 있어, 혐오시설로 간주될 만한 시설은 직접적으로 파악되지 않았으나, 개인의 주거 환경 선호도에 따라 호불호가 갈릴 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 서탄면 수월암리 소재의 넓은 토지(3518.00㎡)를 가진 단독주택입니다. 토지 이용 현황이 공부와 상이하고, 일부 제시외 건물 및 종교시설로 추정되는 용도의 부속건물이 있는 점은 주의가 필요합니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담은 적습니다. 넓은 토지 면적은 향후 활용 가치가 있을 수 있으나, 토지 이용 현황 및 부속건물의 용도에 대한 추가적인 확인과 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적: 3518.00㎡ (약 1064평)의 넓은 토지는 재건축, 증축, 또는 전원생활 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없으므로, 권리관계가 깔끔합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물 전체를 한 번에 취득하므로, 개별 매각 시 발생할 수 있는 복잡한 권리 관계를 피할 수 있습니다.

* 미래 가치: 평택시의 개발 계획 및 지역 가치 상승 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서의 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석: 제공된 JSON 정보는 '삼두빌라'라는 다세대주택에 대한 매매 사례로, 본건 단독주택과는 건물의 종류, 규모, 토지 면적 등에서 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교 자료로 활용하기 어렵습니다. 해당 다세대주택의 거래가(약 5.2억 원대)는 본건의 감정가(8.9억 원대) 및 넓은 토지 면적을 고려할 때 직접적인 비교 대상이 되기 어렵습니다. 본건의 가치는 넓은 토지 면적에 크게 좌우될 것으로 예상됩니다. 유사한 규모의 단독주택 토지 거래 사례 및 지역별 개별 공시지가 등을 종합적으로 분석하여 토지 가치를 산정한 후, 건물 가치를 더하는 방식으로 시세 산정이 필요합니다.

* 예상 입찰가 산정: 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 감정가는 890,793,338원이며, 법원 최저 매각 가격은 감정가의 70% 수준부터 시작될 수 있습니다. 인수되는 권리가 없는 점을 고려하여, 철저한 현장 조사 및 주변 시세 조사를 통해 적정 가치를 판단한 후, 최소 매각 가격 이상으로 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.