나이스옥션 법원경매 평택 2024타경51951 [1] 경기도 평택시 고덕동 2224-3 다채움앙상블 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하는 다채움앙상블
(근린생활시설) 내에 소재하며, 인근일대는 상업용 부동산들이 밀집하여 소재하는 상가
지대로서 남동측 인근으로 고덕산업단지, 북서측 인근으로는 아파트단지, 다세대주택,
주상복합부동산 등이 위치함.

위치 및 주위환경

경기도 평택시 고덕동 소재 "종덕초등학교" 남측 인근에 위치하는 고덕신도시자연앤자이
아파트 703동 내에 소재하며, 인근일대는 아파트단지, 다세대주택, 주상복합건물, 학교
등으로 이루어진 지역으로서 제반 주거여건은 무난한 편임.

교통상황

고덕국제대로 및 첨단대로 인근에 위치하여 본 건물까지 차량출입 용이하고 인근에 버스
정류장이 소재하며, 남동측 직선거리 약3km지점에 평택지제역이 위치함.

교통상황

본 단지까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 북동측 직선거리 약850미터
지점에 서정리역이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층건 내 12층 1201호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅, 돌붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 시스템창호 등.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 1층 111호 외 2개호수로서
외벽 : 돌붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 인테리어, 타일 등 마감.
창호 : 알루미늄샷시 창호임.

이용상태

경계구분 없이 일단의 근린생활시설(구수해 이자카야)로 이용중임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2, 펜트리, 드레스룸, 다용도실 등)로 이용중임.

설비내역

공용위생설비, 화재경보설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 지하주차설비, 냉.난방설비
등 되어있음.

설비내역

열병합 방식에 의한 지역난방 구조이며, 엘리베이터설비, 급.배수설비, 위생설비, 화재경보
설비, 출입구보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 대체로 평지이며, 아파트단지 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내.외로 개설된 포장도로를 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 북동측으로 중로2류의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 중로
1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(고덕유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(종덕초등학
교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육
제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발
촉진법>

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록1,2,3은 연접해 있는 공부상 각 독립된 구분건물이나, 현황 서로간에 벽체 없이 일체로 되어있음.
2. 일체로 되어 있는 목록1,2,3 건물은 일단의 근린생활시설로 '구수해 회 이자카야'란 상호로 이용 중임.
3. 공부상과 달리 일체로 이용하고 있는 현황에 대한 적법성 여부의 확인은 불가하므로 정확한 이용 현황과 취득 후 현황대로의 사용 가능 여부는 별도확인요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

사건번호: 평택지원 2024타경51951 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 2224-3, 다채움앙상블 1층 111호

건물명: 다채움앙상블

용도: 근린상가

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOOOOOO

작성일: 2026년 3월 31일

특이사항: 중복사건

1.2. 토지 정보

토지면적: 51.49㎡ (약 15.58평)

토지지분: 51.49㎡ (약 15.58평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용계획: 근린상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역, 택지개발지구

토지 형상 및 이용상태: 장방형의 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중

1.3. 건물 정보

건물면적: 112.20㎡ (약 33.94평)

건물지분: 112.20㎡ (약 33.94평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 5층 건물 중 1층

건물 용도: 제2종 근린생활시설

주요 설비: 공용 위생설비, 화재경보설비, 급배수설비, 엘리베이터설비, 지하주차설비, 냉난방설비, 지역난방(열병합 방식)

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 3,015,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

해당 물건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕동행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다.

인근 지역은 상업용 부동산이 밀집한 상가지대로, 남동측으로는 고덕산업단지가 있으며, 아파트 단지, 다세대 주택, 주상복합 부동산 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

고덕국제대로 및 첨단대로 인근에 위치하여 차량 접근이 용이합니다.

단지 내외부로 개설된 포장도로를 이용하며, 남동측 및 북동측으로 중로 2류의 포장도로에 접해 있습니다.

인근에 버스 정류장이 소재하며, 남동측 직선거리 약 3km 지점에 평택지제역, 북동측 직선거리 약 850m 지점에 서정리역이 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2022년 6월 30일 접수된 안양원예농업협동조합의 근저당권 (을1)

등기부채권 총액: 2,832,000,000원

기타 등기사항: 다수의 소유권 이전, 신탁등기 말소, 공유자 지분 이전 말소, 임의경매 개시 결정, 압류 등기 등이 모두 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 송 (본명: 송병현)

보증금: 15,000,000원

차임: 10,000,000원

전입일자(사업일자): 2023년 5월 9일

확정일자: 없음

대항력: 없음

3.3. 권리분석 요약

인수되는 보증금 합계: 0원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 개요는 비어 있음)

특이사항: 임차인 송 은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 이용 현황

본 물건은 현재 '구수해 회 이자카야'라는 상호로 운영 중입니다.

공부상으로는 1층 111호, 112호, 113호로 구분된 구분건물이지만, 현황은 벽체 없이 일체로 통합되어 근린생활시설로 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

해당 지역은 상업시설이 밀집해 있으며, 인근 고덕산업단지와 배후 주거단지를 대상으로 하는 상권으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

물건지 인근으로 아파트 단지, 다세대 주택, 주상복합 건물 등이 위치하여 배후 수요가 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 차이

목록 1, 2, 3 (1층 111호, 112호, 113호)은 공부상 각 독립된 구분건물이지만, 현황은 벽체 없이 일체로 되어 '구수해 회 이자카야'로 이용 중입니다.

6.2. 불법 건축물/이용 여부

공부상과 달리 일체로 이용하고 있는 현황에 대한 적법성 여부 확인은 불가합니다.

취득 후 현황대로 사용 가능 여부는 별도 확인이 반드시 필요합니다.

6.3. 임차인 관련 위험

임차인 송 은 대항력이 없습니다. 다만, 확정일자를 받지 않아 배당받는 순위 및 금액에 변동이 있을 수 있습니다.

또한, 기재된 차임 10,000,000원은 일반적인 상가 임대료에 비해 매우 높은 금액으로, 실제 임대차 계약 내용을 면밀히 검토하거나, 명도 진행 시 해당 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.4. 중복사건

중복사건으로 분류되어 있어, 관련 서류를 꼼꼼히 검토하여 절차상의 혼란이 없도록 주의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕동의 상업 지역에 위치한 근린생활시설로, 현재 '구수해 회 이자카야'로 운영 중에 있습니다. 접근성이 양호하고 주변 개발 가능성이 있는 지역에 자리하고 있습니다. 그러나 공부상 구분건물이 현황상 일체로 이용되고 있어 법적 사용 가능 여부를 확인해야 하는 리스크가 존재합니다. 또한, 임차인의 대항력 부재는 낙찰자에게 유리하나, 확정일자 미보유 및 비정상적으로 높은 차임은 추가적인 검토를 요합니다.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력이 있는 고덕국제화지구 내 상가 물건입니다.

* 현재 영업 중인 '구수해 회 이자카야'를 승계하거나, 업종 변경을 통해 부가가치 창출이 가능합니다.

* 낙찰자가 인수하는 부담이 되는 권리(임차보증금 등)가 없어 명도가 비교적 수월할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금 합계가 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 현황 및 리스크 요인, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 주변 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.