나이스옥션 법원경매 평택 2024타경52763 [1] 경기도 안성시 공도읍 승두리 86-6 대연하늘채 2동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨티 · 평가일 2024.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안성시 공도읍 승두리 소재 "공도초등학교" 남동측 직선거리 약400미터 지점에 위치
하는 대연하늘채(다세대주택) 2동 내에 소재하며, 인근일대는 다세대주택, 농경지, 단독주
택, 신축중인 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 차량으로 약6-7분정도 거리
에 경부고속도로 안성I.C 톨게이트가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 5층건 내 2층 202호로서
외벽 : 돌붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 엘리베이터설비, 위생 및 급.배수설비, 출입구
보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

제형에 유사한 토지로서 남동하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 다세대주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 폭4미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 평택지원 2024타경52763 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안성시 공도읍 승두리 86-6 대연하늘채 2동 2층202호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 및 토지 정보

토지면적: 43.61㎡ (약 13.19평)

토지지분: 43.61㎡ (약 13.19평)

건물면적: 68.07㎡ (약 20.59평) (전용면적으로 간주)

건물지분: 68.07㎡ (약 20.59평)

건물구조: 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 5층 건 내 2층 202호

내부구조: 방3, 거실, 화장실2 등

사용승인일: 2018년 10월 15일

1.4. 감정가

감정가: 211,000,000원 (2억 1100만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경기도 안성시 공도읍 승두리 소재 "공도초등학교" 남동측 직선거리 약 400미터 지점에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 농경지, 단독주택, 신축 중인 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 차량으로 약 6-7분 거리에 경부고속도로 안성IC 톨게이트가 위치하여 교통 여건이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 제형에 유사하며 남동하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북측 및 동측으로 폭 4미터 정도의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 대항력 있는 임차인 및 선순위 임차권이 존재합니다. 말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(갑6)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김은주)

- 임차인명: 김

- 보증금: 170,000,000원 (1억 7000만원)

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 07월 23일

- 확정일자: 2021년 06월 17일

- 대항력: 있음

- 물건명세서상 특이사항: 을구 1번 임차권등기는 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 갑6, 국민건강보험공단 압류 (2023-09-14)

인수되는 권리: 을1, 주택임차권 (김은주, 1억 7000만원) - 보증금 전액 변제되지 않을 경우 매수인 인수

3.4. 등기부 채권 총액

170,000,000원 (1억 7000만원)

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 유사 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 소망빌라 (2007년식, 81.07㎡): 2026년 3월 거래, 97,000,000원 (약 119.6만원/㎡)

* 부성빌라 (2003년식, 67.89㎡): 2025년 11월 거래, 80,000,000원 (약 117.8만원/㎡)

4.2. 시세 분석

본건의 전용면적(건물면적)은 68.07㎡입니다. 분석된 유사 물건들의 평당 가격을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 80,000,000원 내외로 추정됩니다. 다만, 제공된 JSON 데이터의 거래 시점 및 물건별 상태 차이에 따라 실제 시세는 달라질 수 있습니다. 감정가 2억 1100만원과 시세 추정가 8000만원 사이의 큰 격차는 시세 변동, 감정 시점, 물건별 고유 가치 차이 등을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 공도초등학교가 위치하며, 생활 편의시설 및 주거 환경이 조성되어 있습니다.

5.2. 주거 환경

다세대주택, 농경지, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 조용한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(김 )의 보증금 1억 7000만원이 경매 절차에서 전액 배당받지 못할 경우, 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 이는 실제 인수 금액이 보증금 전액만큼 늘어날 수 있음을 의미합니다.

6.2. 시세 및 감정가 괴리 리스크

제공된 최근 거래 사례(JSON 데이터)를 바탕으로 추정한 본건의 시장 가치는 약 8000만원 내외로 보입니다. 이는 감정가 2억 1100만원과 큰 차이를 보입니다. 만약 감정가가 현재 시장 가치를 적절히 반영하지 못했거나, JSON 데이터의 비교 대상이 현재 본건과 차이가 있다면, 입찰 가격 산정에 신중해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

내부 이용 상태가 관계인 부재로 인해 건축물 현황도 및 탐문 조사에 의거하여 평가되었으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 안성시 공도읍에 위치한 다세대주택으로, 공도초등학교 인근에 자리 잡고 있습니다. 교통 접근성이 양호하며 주변 편의시설 이용이 가능합니다. 그러나, 1억 7000만원의 대항력 있는 임차인 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 더불어 감정가와 주변 시세 간의 상당한 괴리는 본건의 투자 가치 판단을 더욱 복잡하게 만듭니다. 따라서, 인수되는 임차 보증금과 낙찰가를 합산한 총 매입 비용이 실질적인 시장 가치와 비교하여 수익성이 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

만약 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 배당되어 인수 부담이 없을 경우, 상대적으로 유리한 조건으로 취득할 가능성이 있습니다. 또한, 주변 개발 계획 및 신축 아파트 단지 조성 등을 고려할 때 장기적인 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금 1억 7000만원을 제외하고, 감정가 2억 1100만원을 기준으로 산정 시, 최대 41,000,000원(4100만원)으로 계산할 수 있습니다. 이는 감정가를 기준으로 했을 때, 임차인 보증금 인수 시에도 원금 손실이 발생하지 않는 최고가 수준입니다. 실제 입찰가는 임차인의 배당 결과, 현장 조사 결과, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제공된 JSON 데이터상의 시세(약 8000만원)를 기준으로 할 경우, 1억 7000만원의 임차 보증금을 인수하게 되면 투자 수익을 기대하기 어려운 구조가 됩니다. 따라서 본건은 매우 신중한 접근이 요구되는 고위험 물건입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.