나이스옥션 법원경매 평택 2024타경54523 [1] 경기도 평택시 합정동 970-13 뉴성진쉐르빌 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하일 · 평가일 2024.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 합정동 소재 "롯데마트" 남측 인근에 위치하며,
본건 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지대로서 주변 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 등이
위치하고 있어, 대중교통 이용의 편의성은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층의 건물 중 3층 302호로서,

외벽 : 대리석 등 마감(별지 사진 참조)
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샤시창호임 (사용승인일자 : 2014.03.18)

이용상태

오피스텔로 이용 중임. (본건 조사 당시 거주인 등의 부재 사정으로
내부조사를 하지못하여, 외부관찰, 탐문, 공부상의 도면확인 등의 방법으로
조사하였으므로, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.)

설비내역

승강기설비, 급·배수설비, 위생설비, 개별 난방시설 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형, 평지로서, 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 북서측에서 포장도로와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계 : 미상임.
·본건에 대하여는 임차권이 설정되어 있으므로 경매진행시 참고바람.
(임차보증금 금189,000,000원)
·이 주택은 민간임대주택에 관한 특별법 제43조제1항에 따라 임대사업자가 임대의무기간
동안 계속 임대해야 하고 같은 법 제44조의 임대료 증액기준을 준수해야 하는
민간임대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2024타경54523 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 합정동 970-13 뉴성진쉐르빌 3층302호

* 용도: 오피스텔

* 건물면적: 62.20㎡ (약 18.82평)

* 토지면적: 33.00㎡ (약 9.98평)

* 감정가: 166,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2014년 03월 18일

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 합정동 소재 "롯데마트" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타납니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용의 편의성 또한 보통 수준입니다.

* 토지이용계획: 해당 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구), 중로3류(폭 12m-15m), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 건물 구조: 본 건은 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 중 3층 302호에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산 강제 경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

* 말소기준권리는 2024년 11월 04일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(갑5)입니다.

* 본건에는 대항력 있는 임차인(주택임차권, 을5)이 존재합니다. 해당 임차인의 보증금은 189,000,000원이며, 전입일자(2022.03.29) 및 확정일자(2022.03.10)가 말소기준권리보다 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

* 을구 5번 주택임차권은 말소 기준권리보다 선순위이나, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 그 외 등기된 권리(갑2, 갑3, 갑6 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 189,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 03월 29일

* 확정일자: 2022년 03월 10일

* 배당신고일자: 2023년 12월 04일

* 대항력: 있음

1.3. 상권분석

* 본건은 롯데마트와 인접한 상업 및 주거 혼합 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 다세대주택과 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 내 기본적인 수요층을 확보하고 있습니다.

* 롯데마트라는 대형 편의시설이 근거리에 있어 고객 접근성 및 생활 편의성이 우수한 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 롯데마트가 인근에 있어 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 가능한 버스 정류장이 인근에 위치하여 시내 이동이 용이합니다.

* 주거 환경: 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 도심 생활 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 가장 중요하게 고려해야 할 리스크는 대항력 있는 임차인(보증금 189,000,000원)의 보증금 중 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 의미합니다.

* 민간임대주택 관련 규제: 본 주택은 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대 의무 기간 동안 계속 임대해야 하는 의무가 있을 수 있습니다. 이는 향후 매각 또는 본인이 직접 거주하고자 할 때 제약이 될 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 방문 시 거주인 부재로 인해 내부 조사가 이루어지지 못했습니다. 실제 내부 마감 상태, 설비 상태, 관리 상태 등은 직접 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 합정동에 위치한 오피스텔로, 롯데마트 인근이라는 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2014년 준공으로 건물 연식도 비교적 짧은 편입니다. 그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인의 보증금 189,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 이로 인해 낙찰가 외에 추가적인 비용이 발생할 수 있으며, 이는 본건의 투자 수익성을 크게 좌우할 수 있는 요소입니다. 따라서 권리 분석을 통해 인수되는 보증금액을 명확히 파악하고, 이를 감안한 신중한 입찰가 산정이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 롯데마트 인접 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며, 평택 지역의 발전 잠재력을 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 비교적 짧은 건물 연식: 2014년 준공으로 건물의 전반적인 상태가 양호할 것으로 예상됩니다 (내부 확인 필요).

* 명확한 임차인 정보: 임차인의 보증금, 전입/확정일자 등 핵심 정보가 명확히 공개되어 있어, 인수될 금액에 대한 예측이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 166,000,000원

* 현재 시세 추정: 본 건과 유사한 평형대의 오피스텔이 평택시 합정동 지역에서 평당 약 800만원 ~ 1,000만원 수준에서 거래되고 있음을 고려할 때, 본 건의 건물 시세는 약 150,000,000원 ~ 188,000,000원으로 추정됩니다.

* 인수되는 임차인 보증금: 189,000,000원

* 종합 분석 및 제언:

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 189,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있는 위험 부담이 있습니다. 이는 낙찰가가 189,000,000원에 미치지 못할 경우, 보증금의 미변제된 금액만큼 매수인이 추가로 부담해야 할 수 있음을 의미합니다. 따라서 실제 총 취득 비용은 낙찰가와 인수되는 보증금의 합계(또는 낙찰가를 초과하는 임차인 보증금액)가 될 가능성이 높습니다.

건물 자체의 순수 시세는 감정가 수준이거나 그 이하일 수 있으나, 임차인 보증금 부담으로 인해 실질적인 매수 가격은 189,000,000원을 중심으로 형성될 것으로 보입니다.

수익성 확보를 위해서는 총 취득 비용이 시장 가치(약 150,000,000원 ~ 188,000,000원)보다 낮아야 하므로, 인수되는 보증금을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 보수적인 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

본 입찰가 범위는 건물의 순수 시장 가치를 고려한 제안이며, 실제 입찰 시에는 최종적으로 인수되는 보증금액과 총 지출 비용을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 만약 예상 입찰가로 낙찰받더라도, 임차인의 보증금 전액을 배당받지 못한다면 총 지출액은 189,000,000원을 초과할 수 있음을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.