나이스옥션 법원경매 평택 2024타경55397 [1] 경기도 평택시 이충동 452-2 서정스마트빌듀오2차 1동 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선우 · 평가일 2024.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 이충동 소재 "서정리초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 음식점
점포, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 근생활시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 근거리에 전철역이 소재하여 대중
교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건내 3층 305호로서,
외벽: 석재 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 등 마감,
창호: 새시창 등임.

이용상태

오피스텔(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화설비, 엘리베이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 집합건축물(근린생활시설, 업무시설, 공동주택) 건부
지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 중로1류, 북측으로 소로2류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 일반상업지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서정리초교)<교육환경 보호에 관
한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁
2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>.3

*기호2 : 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(서정리초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역
(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군
사시설 보호법>.

*기호3 : 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(서정리초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역
(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군
사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2024.10.07일 수원지방법원 평택지원의 임차권등기명령(2024카임
1413)으로 2024.10.10일자로 주택임차권이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

평택지원 2024타경55397 (1)

소재지

경기도 평택시 이충동 452-2 서정스마트빌듀오2차 1동 3층 305호

용도

오피스텔

감정가

73,000,000원

면적

토지면적: 3.80㎡ (약 1.15평)

토지지분: 3.8047㎡ (약 1.15평)

건물면적: 23.89㎡ (약 7.23평)

건물지분: 23.886㎡ (약 7.23평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

이

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 이충동에 소재한 서정스마트빌듀오2차 오피스텔입니다.

주위에는 음식점, 점포, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

본 물건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 근거리에 전철역이 있어 대중교통 이용이 대체로 편리합니다.

토지는 3필지로 이루어진 부정형의 평탄한 토지이며, 집합건축물의 건부지로 이용되고 있습니다.

남측으로는 중로1류, 북측으로는 소로2류와 접해 있어 도로 조건이 양호한 편입니다.

토지이용계획 상 일반상업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(서정리초교), 비행안전제6구역(전술) 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 등기사항전부증명서상 주요 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2022년 10월 5일에 등기된 을구 3번 전세권(채권자: 이영신, 금액: 119,000,000원)입니다.

이 전세권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

또한, 2024년 10월 10일에 등기된 을구 4번 주택임차권(임차인: 이영신, 보증금: 119,000,000원, 전입일자: 2022년 9월 30일, 확정일자: 2022년 9월 13일)이 존재합니다.

이 임차권은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이영신

* 보증금: 119,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-30

* 확정일자: 2022-09-13

* 배당신고일자: 2024-10-10

* 대항력: 있음

권리분석 요약:

신청채권자는 최선순위 전세권자 겸 임차인으로서, 임차인으로서 배당요구를 하였습니다. 이에 따라 을구 3번 전세권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

을구 4번의 대항력 있는 주택임차권 또한 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인에게 인수될 수 있습니다.

결론적으로, 낙찰자는 임차인 이영신에게 지급해야 할 보증금 119,000,000원(전세권 및 임차권 합산)을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

등기부채권 총액은 238,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주거 시설(오피스텔, 주택)과 근린생활시설(음식점, 점포)이 혼재된 복합 상권입니다.

서정리초등학교가 인근에 위치하여 교육 관련 수요가 있을 수 있습니다.

차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 오피스텔로서 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 소화 설비 및 엘리베이터가 갖추어져 있어 생활 편의성이 좋습니다.

서정리초등학교가 가까워 자녀가 있는 가정에 교육 환경이 유리할 수 있습니다.

대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 등 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(이영신)의 보증금 119,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수된다는 점입니다.

또한, 말소기준권리인 전세권(119,000,000원) 또한 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되므로, 실질적으로 총 119,000,000원의 보증금(전세권과 임차보증금이 동일 인물이고 금액도 같음)을 인수해야 할 위험이 있습니다.

비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어 향후 건축 관련 규제나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

직접적인 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 상세히 조사하는 것이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 평택시 이충동에 위치한 비교적 신축(2016년 준공) 오피스텔입니다. 입지 조건이나 기본적인 생활 편의성은 양호한 편입니다.

하지만, 권리관계가 매우 복잡하여 매수인에게 인수되는 보증금(전세권 및 임차권 합계 119,000,000원)이 상당합니다.

이 인수되는 보증금은 현재 물건의 감정가(73,000,000원) 및 최근 매매가(50,000,000원~63,000,000원)보다 높은 금액입니다.

따라서, 낙찰 시 총 부담액이 현재 시세보다 높아질 가능성이 매우 크므로, 투자 가치를 신중하게 재고해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

평택시의 지속적인 개발 및 산업단지 조성으로 인한 향후 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

상대적으로 신축 건물이며, 초등학교 인접 및 교통 편의성 등 주거 환경이 양호합니다.

복잡한 권리관계로 인해 시세 대비 낮은 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있으나, 인수 부담이 매우 큰 점을 감안해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 73,000,000원입니다.

최근 매매 정보에 따르면, 2024년 7월 25일 3층 물건이 63,000,000원에 거래되었고, 2025년 11월 26일 2층 물건이 50,000,000원에 거래되었습니다.

본 건은 대항력 있는 임차인과 선순위 전세권으로 인해 총 119,000,000원의 보증금이 매수인에게 인수됩니다.

따라서, 안전한 투자를 위해서는 예상 총 부담액(입찰가 + 인수 보증금)이 현재 시장 가치를 넘지 않도록 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 총 부담액 = 입찰가 + 119,000,000원

현재 시장가(약 50,000,000원~63,000,000원)를 고려할 때, 입찰가만으로는 수익을 기대하기 어려운 구조입니다.

가장 보수적으로 접근하여 입찰가를 최근 거래가 중 최저가 수준으로 고려할 때, 50,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

* 예상 입찰가: 50,000,000원

* 총 예상 부담액: 50,000,000원 (입찰가) + 119,000,000원 (인수 보증금) = 169,000,000원

이는 현재 시세 대비 높은 금액으로, 추가적인 시세 상승이나 별도의 수익 창출 계획이 없다면 손실이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다. 입찰 전 반드시 현장 조사 및 권리관계에 대한 면밀한 재검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.