나이스옥션 법원경매 평택 2024타경55076 [1] 경기도 평택시 지산동 1135 아주1차아파트 102동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2024.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 평택시 지산동 소재 "송탄중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택, 대단위 아파트 단지, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 공동주택지대로서 제반 주
위환경은 대체로 보통임.

교통상황

대상단지까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통의
편의성은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 제1층 제103호로서,
- 외 벽 : 몰탈위 수성 페인팅 마감 등,
- 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등,
- 창 호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

아파트(방3개, 거실, 주방/식당, WC/욕실 및 발코니 등)로 이용 중임.
<후첨 "내부구조도" 참조>

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 소화전설비, 승강기설비 및
지하대피소 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지이며, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 서측, 북측 및 동측으로 각각 노폭 약35미터, 약12미터 및 10미터의 아스콘 포장도로
에 접하며, 단지내 주진출입구는 북동측으로 1개소가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(지산2지구), 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류
(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(2017-03-02)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(송북초교), 상대보호구역(송탄중), 상대
보호구역(오렌지), 상대보호구역(유진유치원), 상대보호구역(지산초), 절대보호구역(오렌
지), 비행안전제5구역(전술), 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만
협의업무위탁 2016.9.9), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역임.

공부와의 차이

대상물건의‘건축물현황도’열람 결과 층별 평면도(제4동 제3층-제10층)의 호별배치와
현황 점유사용 중인 부분의 위치를 고려할 때, 호별 평면도(제816호) 상 내부구조가
좌·우반전된 것으로 확인되는 바, 귀 법원과 협의 후 층별 평면도 및 현황 점유사용
중인 부분에 의거 감정평가하였으니, 경매 진행 시 재확인 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타 : 대상물건은 현장조사 시 폐문·부재로 인하여 내부조사가 불가능하였는 바, 내부
구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상의 현황도면 및 외부관찰 등에 의거 판
단하였으니, 경매 진행 시 재확인 바람.

물건 비고

1. 신청채권자 서울보증보험주식회사는 임차권자 황민지의 임차보증금반환채권 양수인임
2. 본건 물건 '건축물현황도'의 현황과 본건 물건의 실제 호별 배치 및 내부구조가 좌·우 반전되는 등의 불일치가 있을 수 있으므로 실제 호별배치 현황 및 내부구조는 확인요함(감정평가서 내용 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 평택지원 2024타경55076 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서울보증보험주식회사

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 평택시 지산동 1135 아주1차아파트 102동 1층 103호

* 용도: 아파트

* 아파트 명칭: 아주1차아파트

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 37.20㎡ (약 11.25평)

* 토지 지분: 37.2039㎡ (약 11.25평)

* 건물면적 (전용면적): 59.95㎡ (약 18.14평)

* 건물 지분: 59.95㎡ (약 18.14평)

* 분양면적: 제공된 정보에서 직접적으로 확인되지 않습니다.

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 조건

* 감정가: 179,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 대상 물건은 경기도 평택시 지산동 소재 "송탄중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 대단위 아파트 단지, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 공동주택지대로서 전반적인 주위 환경은 대체로 양호합니다.

2.2. 교통 상황

* 대상 단지까지 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 대체로 보통입니다.

2.3. 주변 개발 계획 및 규제

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(지산2지구)입니다.

* 도로: 단지 서측 (폭 약 35미터), 북측 (폭 약 12미터), 동측 (폭 약 10미터)의 아스콘 포장도로에 접하며, 대로1류, 소로1류, 소로2류, 중로2류 지역에 해당합니다.

* 기타 규제: 가축사육제한구역, 상대보호구역(송북초교, 송탄중, 오렌지, 유진유치원, 지산초), 절대보호구역(오렌지), 비행안전제5구역(전술), 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2024년 11월 13일 접수된 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 황민지

* 보증금: 178,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 3월 12일

* 확정일자: 2022년 3월 28일

* 대항력: 있음

* 비고: 신청채권자 서울보증보험주식회사는 임차권자 황민지의 임차보증금반환채권 양수인입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 본 건에는 대항력 있는 선순위 임차인 황민지의 주택임차권(을구 7번, 2024년 4월 29일 접수)이 존재합니다.

* 해당 임차권은 말소기준권리보다 선순위이며, 임차보증금 178,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 대상 물건 인근으로 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

* 주변에 송탄중학교, 송북초등학교, 지산초등학교가 위치하며, 오렌지(유치원/어린이집 추정) 및 유진유치원 등이 있어 교육 환경은 양호합니다.

* 해당 학교들은 본건 토지이용계획상 보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 황민지의 보증금 178,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 본 건의 '건축물현황도'와 실제 호별 배치 및 내부 구조가 좌우 반전되는 등의 불일치가 있을 수 있으므로, 실제 호별 배치 현황 및 내부 구조를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역에 해당하여 건물 신축, 증축, 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

* 현장 조사 시 폐문·부재로 인해 내부 조사가 불가능했으며, 내부 구조 및 이용 상황 등은 집합건축물대장 상의 현황도면 및 외부 관찰 등에 의거 판단되었으므로, 실제 내부 상태에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 각종 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역) 등으로 인해 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 지산동 소재 아주1차아파트 102동 1층 103호로, 감정가는 179,000,000원입니다. 대항력 있는 선순위 임차인 황민지가 보증금 178,000,000원을 인수 조건으로 존재하며, 이는 감정가와 유사한 금액입니다. 또한, 건축물현황도와 실제 내부 구조의 불일치 가능성 및 현장 조사 시 내부 확인 불가로 인한 정보 부족이라는 리스크를 안고 있습니다. 주변 환경은 공동주택 및 학교 등이 혼재된 주거 지역으로, 교통은 보통 수준입니다. 비행안전구역 및 소음대책구역에 해당하여 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 평택시 지역 개발 관련 가치 상승 기대: 평택시는 삼성전자 산업단지, KTX 평택지제역, 미군기지 이전 등 다양한 개발 호재가 있어 잠재적 가치가 높습니다.

* 실수요자 접근 용이: 아파트 소형 평형으로 실수요자의 관심이 있을 수 있습니다.

* (주의사항 및 리스크 고려 시) 최적의 입찰가 산정 시 시세 차익 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

* 본 건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 178,000,000원이 매수인에게 인수되는 물건입니다.

* 따라서, 본 건의 총 투자 금액에서 인수되는 임차 보증금을 제외한 금액이 실질적으로 법원에 납부할 수 있는 최대 입찰 가격이 됩니다.

* 예를 들어, 본 건의 적정 총 투자 가치를 2억 5천만원으로 평가할 경우, 인수 보증금 178,000,000원을 제외한 72,000,000원이 입찰가로 고려될 수 있습니다.

* 그러나 이 예시는 단순 계산이며, 실제 예상 입찰가는 감정가, 시세, 임차인의 명도 가능성, 향후 부동산 시장 전망 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 본 건의 감정가는 179,000,000원이고 인수 보증금이 178,000,000원이므로, 입찰가를 산정할 때 인수 보증금의 비중이 매우 크다는 점을 인지하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.