나이스옥션 법원경매 평택 2025타경40729 [1] 경기도 평택시 합정동 973-3 트윈캐슬4 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 합정동 소재 "평택고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스의 운행빈도 및 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 대중교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상7층 중 제3층 제303호로서,
외벽 : 석재 타일 붙임 마감 등,
내벽 : 대리서 타일 붙임 마감 등,
창호 : 대리석 타일 붙임 마감 등으로서
전반적인 관리상태는 보통입니다.

이용상태

공부상 용도는 "도시형생활주택"으로서, "방 1개, 거실, 발코니, 욕실 등"으로 이용 중입니다.

설비내역

통상적인 전기설비, 기본적인 위생ㆍ급배수설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 세장형 토지로서, "오피스텔 및 도시형생활주택" 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 12M 내외의 아스팔트 포장도로, 북동측으로 노폭 약 8M 내외의 보행자 전용도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구), 보행자전용도로(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 윤효원)로부터 2026.06.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 평택지원 2025타경40729 (1)

소재지: 경기도 평택시 합정동 973-3 트윈캐슬4 3층303호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상7층 중 제3층 제303호

사용승인일: 2014년 07월 15일

1.2. 면적 (토지/건물)

토지면적: 16.88㎡ (약 5.11평)

건물면적: 47.87㎡ (약 14.48평)

해당 면적은 공부상 면적이며, 토지 지분 및 건물 지분은 각각 16.875㎡, 47.87㎡입니다.

1.3. 감정가 및 매각 구분

감정가: 141,000,000원

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 평택시 합정동 소재 "평택고등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 근린시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능합니다.

인근 노선버스의 운행 빈도 및 버스정류장까지의 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

* 주요 시설: 평택고등학교가 인접해 있습니다.

* 주변 환경: 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 현재까지 파악된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 및 말소기준권리

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 06월 07일 접수된 남동세무서장의 압류(갑6)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력 분석

임차인: 윤효원 (주택도시보증공사 관련)

보증금: 131,000,000원

전입/확정일자: 2021년 06월 29일

배당신고일자: 2023년 05월 10일

대항력: 없음 (등기부상 '을3 주택임차권'은 말소 처리되었습니다.)

주택도시보증공사로부터 제출된 확약서에 따라 임차인은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주기로 하였습니다.

3.3. 인수되는 권리 여부

상기 권리분석 결과, 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담(예: 유치권, 법정지상권 등)은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 윤효원의 경우, 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며 HUG 인수조건 변경 및 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 합정동 일대는 평택고등학교를 중심으로 주거단지와 다양한 근린생활시설이 밀집된 지역입니다.

생활 편의시설 접근성이 양호하며, 배미지구 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 형태 및 내부 구조

공부상 용도는 도시형생활주택으로, 현황은 방 1개, 거실, 발코니, 욕실 등으로 이용 중입니다.

건물 관리 상태는 보통 수준으로 파악됩니다.

5.2. 편의 시설 접근성

* 교육시설: 평택고등학교 인접

* 교통: 대중교통 이용 편리

* 상업시설: 인근 근린시설 이용 용이

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 특이사항 (HUG 인수조건 변경)

임차인 윤효원과 관련하여 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서 내용이 중요합니다. 확약서상 대항력 포기 및 우선변제권 주장으로 인수 부담은 없는 것으로 분석되나, HUG의 보증금 반환 정책 변경 등 예외적인 상황 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 기타 시장 리스크

부동산 시장 상황 변화 및 지역 경기 변동성에 따른 가치 변동 가능성이 상존합니다.

건축물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 합정동에 위치한 도시형생활주택으로, 평택고등학교 인근에 자리하고 있어 주거 및 교육 환경이 양호합니다.

등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리관계가 명확한 편입니다.

특히, 임차인 관련하여 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 대항력 포기 확약서가 제출되어 보증금 인수 부담이 없는 것으로 분석되는 점이 긍정적입니다.

다만, 임차인 관련 확약서 내용을 재확인하고, 시장 상황 변동성을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 위치 (평택고등학교 인접)

* 명확한 권리관계 (말소기준권리 이하 소멸)

* 보증금 인수 부담이 없는 임차인 상황 (HUG 확약서 기반)

* 도시형생활주택으로서의 실거주 및 임대수익 잠재력

* 합정동 일대의 지역 개발 및 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(약 24~27㎡)의 경우 7,200만원에서 8,300만원 선에서 거래된 사례가 있습니다. 본건의 건물면적(47.87㎡)을 고려하여 환산 시, m²당 약 298만원 수준의 시세를 보입니다.

이를 바탕으로 추정된 시세는 약 14,275만원 수준입니다.

본건의 감정가는 14,100만원이며, 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시세 및 감정가 수준을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

경쟁 구도 및 낙찰 가능성 등을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 105% ~ 110% 수준인 약 14,800만원 ~ 15,500만원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.