나이스옥션 법원경매 부천 2023타경45888 [2] 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 10층비10-107호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2023.10.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "나래중학교" 북서측 인근에 위치하고, 주위는
아파트단지, 동류형의 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건내 제10층 제비10-103호외 1개호로서
외벽 : 몰탈위페인트 등 마감
내벽 : 벽지 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1),(2) 공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 소화전설비, 위생설비, 도시가스설비 등 되어 있으며 지역난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 각각 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m-
25m)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)(2014-11-27)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종
제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞,
택지개발지구(김포신도시택지개발)＜택지개발촉진법＞, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역(청소행정과 확인)＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

물건 고유번호: 부천지원 2023타경45888 (2)

물건 종류: 오피스텔

감정 평가액: 122,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 6.05㎡ (약 1.83평)

토지 지분: 6.0465㎡

건물 면적: 22.02㎡ (약 6.66평)

건물 지분: 22.019㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 물건 개요

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 10층 비10-107호

건물명: 현대썬앤빌 더 킹

준공 연월일: 2022년 05월 12일

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 10층

총 세대수: 2,015호 (집합건물 기준)

전유 면적: 22.019㎡ (약 6.66평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 소재하며, "나래중학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트 단지와 유사한 형태의 오피스텔, 그리고 다양한 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 환경

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 물건지 서측 및 남측으로는 각각 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

본 물건이 소재한 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로1류(폭 20m-25m) 및 중로3류(폭 12m-15m) 도로에 접해 있습니다. 추가적으로 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행 중입니다. 등기부등본상 다수의 권리 사항이 존재하나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리: 을구1번 전세권 설정 (2022년 6월 8일, 100,000,000원)

인수되는 권리: 을구1번 전세권 설정 (매각으로 소멸되지 않고 인수됨)

소멸되는 권리: 갑구3번 강제경매, 갑구4번 압류, 갑구5번 압류 등

3.3. 임차인 현황

임차인: 주식회사휴테크산업

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임 정보가 일부 미상인 점에 주의가 필요합니다. (주의: 상기 정보와 별개로, 을구1번 전세권이 인수되는 점이 본 물건의 가장 큰 리스크입니다.)

3.4. 권리 분석 종합

가장 중요한 권리 분석 사항은 을구1번 전세권이 '인수'된다는 점입니다. 이는 낙찰자가 해당 전세금 100,000,000원을 추가로 부담해야 함을 의미합니다. 따라서 총 인수 금액은 낙찰가와 인수되는 전세금을 합산한 금액이 됩니다. 임차인 현황상 대항력은 없으나, 보증금 및 관련 일자가 미상인 점은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

현대썬앤빌 더 킹 오피스텔은 2022년에 준공된 신축 건물로, 현대적인 시설과 디자인을 갖추고 있습니다. 총 10층 규모에 2,015세대가 입주 가능한 대규모 오피스텔 단지를 이루고 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

물건지 주변은 신도시 택지개발지구 내에 위치하며, 아파트 단지와 오피스텔, 상업 시설이 밀집해 있어 유동 인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다. 나래중학교가 인근에 있어 배후 수요도 일정 부분 확보되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 상업 시설과 근린생활시설이 자리하고 있어 마트, 병원, 식당 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

본 물건지 북서측 인근에 나래중학교가 위치하고 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수 권리

가장 큰 잠재적 리스크는 을구1번 전세권 100,000,000원이 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰가가 아닌 별도의 추가 비용 부담을 의미하며, 총 투자 비용을 증가시키는 요인입니다.

6.2. 기타 제한사항

토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역 등에 해당되는 점은 향후 건축 행위나 재산권 행사에 일부 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 오피스텔로서 입지 및 교통 환경은 양호한 편입니다. 그러나 100,000,000원의 선순위 전세권이 낙찰자에게 인수되는 중대한 권리 관계가 존재합니다. 이는 총 투자 비용을 현저히 높이는 요인이므로, 입찰 전 반드시 총 부담액을 고려한 면밀한 분석이 필요합니다. 최근 실거래가 50,000,000원(22.019㎡)과 감정가 122,000,000원 사이의 상당한 괴리를 보이는 점, 그리고 인수되는 전세금액을 고려할 때 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

신축 건물로서의 가치: 2022년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 점은 장점입니다.

우수한 입지 조건: 김포한강신도시 내 준주거지역으로, 주변 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

강제 경매 물건: 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있으나, 권리 분석이 매우 중요합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 122,000,000원입니다. 그러나 을구1번 전세권 100,000,000원이 낙찰자에게 인수되므로, 실제 낙찰자가 부담하게 될 총액은 '낙찰가 + 100,000,000원'이 됩니다.

만약 감정가가 물건의 정상적인 시장 가치(채권, 채무 부담이 없는 상태)를 반영한다고 가정할 때, 합리적인 최대 입찰가는 감정가에서 인수되는 전세금을 제외한 금액이 됩니다.

따라서, 예상 최대 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

122,000,000원 (감정가) - 100,000,000원 (인수되는 전세권) = 22,000,000원

최근 동일 면적(22.019㎡)의 실거래가가 50,000,000원인 점을 감안할 때, 22,000,000원의 입찰가는 매우 보수적인 접근입니다. 하지만 인수되는 100,000,000원의 부담이 매우 크므로, 해당 금액을 초과하는 입찰은 신중하게 결정해야 합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 22,000,000원 으로 제안합니다. 이 경우 총 부담액은 122,000,000원이 됩니다. 입찰 전 반드시 해당 전세권의 실체를 재확인하고, 총 투자 비용 대비 수익성을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.