나이스옥션 법원경매 부천 2023타경45888 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 10층비10-103호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2023.10.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "나래중학교" 북서측 인근에 위치하고, 주위는
아파트단지, 동류형의 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건내 제10층 제비10-103호외 1개호로서
외벽 : 몰탈위페인트 등 마감
내벽 : 벽지 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1),(2) 공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 소화전설비, 위생설비, 도시가스설비 등 되어 있으며 지역난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 각각 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m-
25m)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)(2014-11-27)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종
제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞,
택지개발지구(김포신도시택지개발)＜택지개발촉진법＞, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역(청소행정과 확인)＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2023타경45888 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 10층 비10-103호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 122,000,000원

* 토지면적: 12.09㎡ (약 3.66평)

* 건물면적: 44.04㎡ (약 13.32평) (공급면적 기준)

* 전용면적: 약 22.02㎡ ~ 25.83㎡ (최근 거래 사례 기준)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 건축년도: 2022년

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 김포시 구래동에 위치하며, 나래중학교 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 유사한 오피스텔 건물 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

* 교통 상황: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 수준입니다.

* 도로 상태: 본건 건물은 서측과 남측으로 각각 약 25미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있습니다. 또한 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접하며, 일부 중로3류(폭 12m~15m) 도로와도 저촉되는 부분이 있습니다. 이 외에 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역 등에 포함되어 있어 향후 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 을구 1번 전세권: 주식회사휴테크산업, 전세금 100,000,000원, 2022년 6월 8일 접수. 해당 전세권은 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다. 이는 본 경매 물건의 가장 중요한 권리 관계입니다.

* 갑구 3번 강제경매: 주식회사휴테크산업, 채권액 45,813,328원, 2023년 9월 18일 접수. 이 경매 개시 결정은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 기타 갑구 2번(신탁말소), 갑구 4, 5, 6번(압류)은 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 주식회사휴테크산업: 보증금 100,000,000원, 차임 0원.

* 대항력: 없음.

* 참고사항: 상기 임차인은 등기부 을구 1번의 전세권자로, 해당 전세금 100,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 인수되는 보증금: 100,000,000원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 김포시 구래동의 신도시 중심 지역에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다. 주변에 대규모 아파트 단지와 다수의 오피스텔, 상가 건물이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 건물 현황: '현대썬앤빌 더 킹'은 오피스텔과 근린생활시설로 구성된 복합 건물로, 다양한 상업 시설 및 업무 시설이 입점하여 시너지를 창출할 수 있는 입지입니다.

* 주변 상권: 나래중학교 인근에 위치하여 학세권의 이점을 가지며, 동시에 주거 단지의 배후 수요를 확보하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 다수의 상업 시설과 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 쇼핑, 외식, 문화 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교육시설: 나래중학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변에 초등학교 및 고등학교가 소재할 가능성이 높아 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

* 기타: 지역난방 시설이 적용되어 있으며, 도시가스, 승강기, 위생 설비 등 현대적인 주거 및 업무 환경을 위한 기본 시설이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 전세권 인수: 가장 큰 위험 요소는 1억원에 달하는 선순위 전세권이 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 부담해야 한다는 점입니다. 이는 총 취득 비용에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 오피스텔 시장 경쟁: 신축 오피스텔이 다수 공급되어 있는 지역 특성상, 공실 발생 가능성과 임대 수익률 하락 위험이 존재할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 지역적으로 폐기물매립시설 설치 제한 지역에 해당하나, 이는 해당 지역 전체에 대한 규제이므로 물건 자체에 직접적인 혐오 시설이 존재한다고 보기는 어렵습니다. 다만, 장기적인 토지 이용 계획에 일부 영향이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포시 구래동의 현대적인 신축 오피스텔로, 입지 조건과 생활 편의성은 우수합니다. 하지만 1억원에 달하는 선순위 전세권(을구 1번)을 낙찰자가 인수해야 한다는 점이 투자 결정에 있어 가장 중요하게 고려되어야 할 사항입니다. 이 인수 부담금 때문에 실질적인 투자 비용이 높아지므로, 매우 신중한 접근이 필요합니다. 최근 매매 사례를 고려할 때, 감정가 대비 낙찰가율을 보수적으로 산정해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용 승인된 최신 건물로, 내외부 시설 상태가 양호하여 즉시 사용하거나 임대하기에 유리합니다.

* 역세권/신축 도시 중심지: 김포한강신도시 내 주요 지역에 위치하여 향후 지역 발전 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 오피스텔 밀집 지역으로 임차인 확보에 유리한 환경입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가가 122,000,000원이나, 100,000,000원의 선순위 전세권이 낙찰자에게 인수되므로, 낙찰자가 부담하는 총 비용은 '낙찰가 + 100,000,000원'이 됩니다.

최근 매매 정보를 보면,

* 2026년 5월 16일, 전용면적 25.83㎡ 오피스텔이 85,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 329만원)

* 2026년 6월 25일, 전용면적 22.02㎡ 오피스텔이 50,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 227만원)

본건의 등기부상 면적은 44.04㎡(공급면적)이며, 실제 전용면적은 약 22.02㎡~25.83㎡ 수준일 것으로 추정됩니다.

만약 본건의 시장 가치를 85,000,000원 (25.83㎡ 기준)으로 본다면, 44.04㎡의 가치는 대략 145,000,000원 내외로 추정할 수 있습니다.

이 경우, 낙찰가 + 100,000,000원 ≤ 145,000,000원 이어야 하므로, 최대 낙찰가는 45,000,000원입니다.

감정가 122,000,000원을 기준으로 하더라도, 낙찰가 + 100,000,000원 ≤ 122,000,000원 이어야 하므로, 최대 낙찰가는 22,000,000원입니다.

인수되는 전세금액이 매우 크므로, 보수적인 접근이 필수적입니다.

이에 따라 예상 입찰가는 30,000,000원에서 40,000,000원 사이로 제시합니다.

* 예상 입찰가 범위: 30,000,000원 ~ 40,000,000원

* 산정 근거: 낙찰가 30,000,000원 기준으로 총 부담액은 130,000,000원이 되며, 이는 감정가를 약간 상회하나 최근 시장 거래 가격 추세를 고려한 보수적 상단이며, 40,000,000원 낙찰 시 총 부담액은 140,000,000원으로 추정 시장가치 범위 내에 들어옵니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.