나이스옥션 법원경매 부천 2024타경35529 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 32-16 누리애빌 102동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하 · 평가일 2024.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 "내동중학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 본건과 유사한 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 중 제2층 제202호
외벽: 치장석재 붙임 및 세멘몰탈위 페인트 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 샷시창호 임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 개별난방시설,승강기 시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 소로3류(폭8m미만)(접합),항공표면,상대보호구역,절대보호구역, 과밀억제권역.
-별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

물건 비고

갑구 순위 5번 소유권이전등기청구권 가등기(2023. 2. 1. 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함. 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실하게 됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2024타경35529 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 오정구 내동 32-16 누리애빌 102동 5층502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 220,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 28.58㎡ (약 8.65평)

토지지분: 28.5828㎡ (약 8.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 46.13㎡ (약 13.95평) (전유면적)

건물지분: 46.13㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건축물 정보

건물명: 누리애빌

동/호수: 102동 5층502호

건축구조: 철근콘크리트구조

총층수: 5층 중 5층

사용승인일: 2017년 12월 29일 (추정)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동에 위치하며, 주변은 본건과 유사한 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 도로 상태

본건 북측으로 공도와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭8m미만)(접합), 항공표면, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 명세서 요약

말소기준권리: 2023년 04월 11일자 분당세무서장 압류 (갑6)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

- 갑구 순위 5번 소유권이전청구권 가등기 (2023. 2. 1. 접수) - 매수인이 인수

- 주택임차권 (단, 임차권자가 배당절차에서 임대보증금 전액을 배당받지 못한 경우에 한함)

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2023년 04월 11일자 분당세무서장의 압류입니다. 이보다 선순위에 있는 권리는 매각으로 소멸되나, 갑구 순위 5번의 소유권이전청구권 가등기(2023. 2. 1. 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다. 또한, 주택임차권도 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 조영희 (이름 마스킹: 조 )

보증금: 213,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-22

확정일자: 2021-03-03

배당신고일자: 2023-05-08

대항력: 있음

권리분석상 인수 여부: 인수 (을1, 2023-05-08 접수, 주택임차권)

비고: 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있어 배당을 통해 해결될 가능성이 있습니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

- 갑4: 소유권이전 (이백규, 2023-02-01 접수)

- 갑5: 소유권이전청구권가등기 (이의훈, 2023-02-01 접수) - 인수 대상

- 갑6: 압류 (분당세무서장, 2023-04-11 접수) - 말소기준권리

- 갑7: 압류 (부천시, 2023-09-27 접수) - 말소

- 갑8: 강제경매 (조영희, 2024-03-20 접수, 사건번호 2024타경35529) - 말소

- 갑9: 압류 (부천시, 2024-05-16 접수) - 말소

- 갑10: 압류 (성남시, 2024-09-05 접수) - 말소

- 을1: 주택임차권 (조영희, 2023-05-08 접수) - 인수 대상

3.5. 등기부 채권 총액

213,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 최근 거래 정보

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과 (2025년 12월 거래 기준):

- 우성주택 (334번지, 1991년식): 33㎡, 2층, 120,000,000원 (약 363.6만원/㎡)

- 선경타운 (306-4번지, 2001년식): 35.4㎡, 4층, 90,000,000원 (약 254.2만원/㎡)

- (12-2번지, 1986년식): 43.2㎡, 1층, 80,000,000원 (약 185.2만원/㎡)

본건(46.13㎡)의 감정가는 220,000,000원으로, 이는 ㎡당 약 477만원 수준입니다. 이는 최근 거래 사례의 ㎡당 가격보다 높은 편입니다. 다만, 최근 거래 시점(2025년 12월)이 미래 시점인 점을 감안할 때, 실제 거래 시점 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트조 건물로, 현재 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다. 외벽은 치장석재 붙임 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시입니다.

5.2. 설비 내역

위생 및 급배수 시설, 개별난방 시설, 승강기 시설 등이 설치되어 있습니다.

5.3. 주변 편의시설 및 시설 정보

본건 인근에는 내동중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 주거 지역으로 주변에 일반적인 근린생활시설 및 공동주택이 분포하고 있어 생활 편의성은 보통입니다. 특별히 지칭된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 소유권 상실 위험

가장 중대한 리스크는 갑구 순위 5번의 소유권이전청구권 가등기입니다. 이 가등기가 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하며, 만약 가등기된 매매예약이 완결될 경우, 매수인은 소유권을 완전히 상실하게 됩니다. 이는 투입된 자금 전체의 손실로 이어질 수 있는 매우 심각한 위험입니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인 조영희 씨가 보증금 213,000,000원을 가지고 거주 중입니다. 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어 배당을 통한 해결 가능성이 높아 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 오정구 내동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 220,000,000원입니다. 주변 시세 대비 감정가가 높은 편이며, 가장 큰 문제는 소유권 이전청구권 가등기로 인한 소유권 상실 위험입니다. 이 리스크 때문에 일반적인 투자자에게는 매우 부적합한 물건입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담은 배당을 통해 해소될 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 심각한 권리상의 하자로 인해 현저히 낮은 가격으로 취득할 수 있을 가능성 (고위험 고수익 추구 시)

* 향후 소유권 분쟁이 원만히 해결되거나 가등기가 말소될 경우 시세차익 기대

9. 예상 입찰가

본건은 소유권 상실 위험이라는 매우 치명적인 권리 하자가 존재하므로, 보수적인 접근이 필수적입니다. 현재 감정가(220,000,000원)는 이러한 리스크를 전혀 반영하지 않은 가격으로 볼 수 있습니다.

제공된 최근 거래 사례(㎡당 약 185만원~364만원)와 감정가를 고려할 때, 본건의 순수 시세는 ㎡당 300만원~400만원 수준으로 추정할 수 있으나, 이는 권리관계가 명확할 경우입니다.

소유권 상실 위험을 고려하면, 입찰가는 잠재적인 손실을 감수한 수준에서 결정되어야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 50% ~ 65% 수준인 약 110,000,000원 ~ 143,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 투자자가 최악의 경우(소유권 상실)에도 감당 가능한 손실 범위 내에서 투자를 결정해야 한다는 전제 하에 산정한 것입니다.

매우 높은 위험성을 동반하므로, 철저한 권리 분석과 전문가 상담이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.